2019年集中式長租公寓人群

地澤二十四 2019-11-11

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　　極光大數(shù)據(jù)發(fā)布《2019年集中式長租公寓人群研究報告》，從都市青年居住環(huán)境、公寓青年工作情況及生活娛樂情況、公寓人群畫像等方面，展示北上廣深四個一線城市的集中式長租公寓里住著怎樣一群年輕人。

　　重要發(fā)現(xiàn)：

公寓人群的通勤路程較所在城市整體人群普遍較短，通勤成本較低：北京公寓人群通勤路程最長，達12.6公里，平均上班花費50.4分鐘
北京公寓人群周末最活躍，深圳公寓人群最宅：北京公寓人群的周末活動半徑最大，達8.8公里，深圳公寓人群的周末活動半徑最短，是北京公寓人群的一半
北上公寓所在地職住比較高，廣深公寓所在地職住比較為平衡：北上公寓多選址在居住人口密度較低的商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)，職住比高于1.5；而廣深的公寓選址多在居民區(qū)，職住相對平衡
廣州、深圳兩地長租公寓的整體條件更便利：廣州、深圳的公寓生活餐飲配套指數(shù)、運動健康配套指數(shù)和醫(yī)療保健配套指數(shù)均高于北京和上海，但交通便利方面略遜一籌
上海公寓人群春節(jié)期間留戀魔都：上海公寓人群有45.7%的用戶留在上海，安徽省是第一大出行省份；北京、廣州、深圳三地公寓人群春節(jié)期間留守本地的比例均超過30%

　　報告研究范圍介紹

本報告研究對象是集中式長租公寓人群，覆蓋北上廣深四個一線城市十大品牌公寓人群
長租公寓可分為集中式公寓和分散式公寓；集中式公寓是指以整棟樓（或者一棟樓的幾層）為運作標的的公寓形式；分散式公寓是以分散的住宅小區(qū)（或商住公寓）為運作標的的公寓形式
集中式長租公寓包含公共區(qū)域、配套空間和房間，會為租客提供生活服務(wù)以及社交、創(chuàng)業(yè)等附加服務(wù)

　　一、都市青年居住環(huán)境

　　一線城市外來人口情況

　　一線城市常住非戶籍人口占比均超3成，住有所居是他們來到都市亟需解決的問題

擁有豐富的工作機會和完善的基礎(chǔ)設(shè)施的一線城市吸引了大批高校畢業(yè)生和外來務(wù)工人員；上海市常住非戶籍人口達976.21萬，居一線城市之首，占常住人口的40.3%；深圳常住非戶籍人口占65.3%，四個一線城市中常住非戶籍人口的比例最高
在大城市打拼，首要任務(wù)是尋找居住空間；近年來，高企的房價和嚴格的戶籍管制讓許多外來人口優(yōu)先選擇租房

　　都市青年居住理想

　　理想的居住環(huán)境是都市青年進入城市生活的基本需求

列斐伏爾在1967年提出城市權(quán)（Right to the city）的概念，涵蓋了一個人進入城市、居住在城市、參與城市生活、平等使用和塑造城市的權(quán)利；居住是都市青年進入城市后首先面對的問題
在剛開始的時候，居住空間僅代表一個睡覺的地方；隨著都市青年不斷融入城市生活，居住空間成為他們身心休憩的港灣和享受城市生活的起點，更多的居住需求開始出現(xiàn)；功能更全面的公寓成為滿足這些都市青年居住需求的一種方式

　　國家住屋租賃政策

　　政策鼓勵發(fā)展住房租賃市場，規(guī)范秩序，加強監(jiān)管，并提供土地供給、稅收和金融工具等支持

從2015年開始，中央密集出臺鼓勵發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)政策，加快住房租賃市場發(fā)展，在人口凈流入的大中城市作為首批住房租賃試點，提供集體建設(shè)用地建設(shè)住房試點增加租賃土地供給，發(fā)行房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點助力盤活租房租賃存量資產(chǎn)

　　一線城市住房租賃政策

　　地方政策鼓勵和支持住房租賃企業(yè)發(fā)展

積極響應(yīng)國家發(fā)展住房租賃市場的號召，北上廣深紛紛推出相關(guān)政策加快發(fā)展住房租賃市場，鼓勵和支持住房租賃企業(yè)的發(fā)展，在房源提供、稅收、融資渠道上給予政策支持

　　集中式公寓產(chǎn)業(yè)鏈

　　房地產(chǎn)系、創(chuàng)業(yè)系、酒店系和中介系公寓運營商逐鹿集中式公寓產(chǎn)業(yè)

經(jīng)過十余年的發(fā)展，集中式公寓形成了房地產(chǎn)系、創(chuàng)業(yè)系、酒店系和中介系四大公寓運營商類型；公寓運營涉及諸多環(huán)節(jié)，這些公寓運營商背靠地產(chǎn)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、酒店管理經(jīng)驗和中介客源等各方資源形成自身的市場優(yōu)勢
從公寓租住方的角度來看，集中式公寓市場逐漸形成差異化發(fā)展趨勢，打造不同配置的公寓以滿足藍領(lǐng)、白領(lǐng)、金領(lǐng)等不同人群的居住需求

　　二、公寓人群工作情況

　　各城市公寓人群通勤路程和時長

　　北京公寓人群通勤長路漫漫，平均花費50.4分鐘

相比所在城市整體人群的通勤路程，各城市公寓人群的通勤路程普遍較短，通勤成本降低；北京公寓人群通勤路程最長，達12.6公里，平均上班花費50.4分鐘；上海公寓人群平均路程也超過10公里，平均上班花費44.4分鐘；深圳公寓人群上下班相對幸福，平均通勤路程為7.9公里，平均花費33.6分鐘

　　各城市公寓人群通勤路程分布

　　半數(shù)廣州和深圳公寓人群通勤路程在5公里以內(nèi)

通勤路程在5公里以內(nèi)的廣州和深圳公寓人群占比分別是54.1%和57.1%；通勤路程在5-10公里范圍上海公寓人群占比19.6%，高于其他一線城市；32.2%北京公寓人群通勤路程超過15公里，在各個一線城市中占比最高

　　各城市不同公寓人群平均通勤距離

　　GY公寓人群的通勤距離在北京和上海居首

北京GY人群的通勤距離達15.8公里，位居第一；北京AX公寓人群通勤距離也超過15公里；MF公寓人群通勤距離為10公里，在北京屬于相對友好的通勤距離
上海GY公寓人群的通勤距離達12.1公里，BY、CJ、AX、YZ四家公寓人群通勤距離均低于10公里

　　各個城市不同公寓人群通勤距離

　　廣州YZ公寓人群以10公里的通勤距離居首

廣州各個公寓人群的通勤距離都在10公里范圍內(nèi)，其中，LH公寓人群的通勤距離僅為7.6公里
深圳GY公寓人群的通勤距離最長，達12.3公里；YZ公寓位居第二，通勤距離達11.2公里，其他公寓人群的通勤距離均低于10公里

　　不同城市公寓青年出差情況

　　一線城市公寓人群中，2成以上一個月內(nèi)有出差情況

31%廣州公寓人群一個月內(nèi)有出差行為，位居一線城市之首；29.2%北京公寓人群一個月內(nèi)有出差行為，與廣州公寓人群出差比例較為接近；深圳公寓人群一個月內(nèi)出差比例相對較低，僅為23.6%

　　北京公寓人群工作地分布

　　北京公寓人群工作地集中在四環(huán)以內(nèi)

北京公寓人群主要工作地在四環(huán)以內(nèi)，集中于朝陽區(qū)，如國貿(mào)、望京等區(qū)域；在豐臺區(qū)的總部基地等區(qū)域也有零星集中點；在四環(huán)以外，沿地鐵八通線向通州方向也是典型的公寓人群工作集中區(qū)域

　　上海公寓人群工作地點分布

　　上海公寓人群工作地聚焦上海中心城

上海公寓人群工作地集中于陸家嘴、南京路和靜安區(qū)內(nèi)環(huán)線周邊為核心的中心城，遍布新天地、徐家匯和五角場等主要區(qū)域，中心城周邊片區(qū)也有一批獨立的熱點區(qū)域，如虹橋、金橋等

　　廣州公寓人群工作地點分布

　　廣州公寓人群工作地點聚焦天河CBD，在主城各區(qū)均有熱點區(qū)域

廣州公寓人群最為集中的工作區(qū)域是以珠江新城和體育中心為核心的天河CBD，在廣州主城區(qū)的各區(qū)均有熱點區(qū)域，如海珠區(qū)的江南西和白云區(qū)的機場路附近

　　深圳公寓人群工作地分布

　　坂田和福田CBD是深圳公寓人群的兩大工作地

坂田及其周邊工業(yè)園區(qū)是深圳公寓人群的一大工作地，另一大主要工作地是福田CBD；在南山區(qū)和寶安區(qū)等行政區(qū)域也有零星熱點區(qū)域

　　三、公寓青年生活娛樂情況

　　各城市公寓人群周末活動半徑

　　北京公寓人群周末活動半徑是深圳的兩倍

北京公寓人群的周末活動半徑最大，達8.8公里，深圳公寓人群的周末活動半徑最短，僅為4.4公里，是北京公寓人群的一半

　　各城市公寓人群周末活動半徑分布

　　有四成的深圳公寓人群周末活動半徑在1公里以內(nèi)

四個一線城市要數(shù)深圳公寓人群最宅，北京公寓人群最活躍；廣州和深圳的周末活動半徑以1公里以內(nèi)居多，分別占比33.4%和41.9%，廣州公寓人群在1-5公里活動半徑的占比為30.2%，高于深圳公寓人群；北京和上海公寓人群的周末活動半徑以1-5公里居多，分別占比25.7%和31.1%

　　一公里生活圈人口密度

　　廣深公寓選址偏愛高居住人口密度區(qū)域，北上偏愛中低居住人口密度區(qū)域

廣州和深圳公寓選址在超高居住人口密度的比例分別為35.8%和35.3%，而北京和上海公寓處于超高居住人口密度的比例分別為4.8%和9.2%，遠低于廣州和深圳，主要可能原因為北上的公寓多選址在商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)，而廣深的公寓選址在居民區(qū)

　　各城市公寓所在街道職住比

　　多數(shù)深圳公寓所在街道職住相對平衡

深圳公寓所在街道職住比均值為1，在一線城市中職住最為平衡；在公寓所在街道的職住比大于1.5的區(qū)間，北京和上海公寓的占比分別達15.4%和16.5%，廣州公寓是8.2%，深圳公寓僅為0.9%

　　各城市公寓生活餐飲生活配套指數(shù)

　　廣深公寓整體上生活餐飲生活配套更佳

廣州和深圳公寓生活餐飲配套指數(shù)均值均為72.5，高于北京和上海
廣州公寓生活餐飲配套指數(shù)在大于70分區(qū)間占比達73.4%，深圳公寓在該區(qū)間占比為66.1%

　　各城市公寓的交通便利指數(shù)

　　四個城市公寓的交通便利指數(shù)均屬中等水平

在四個一線城市中，北京公寓以45的交通便利指數(shù)位居第一
在交通便利指數(shù)低于40的區(qū)間，廣州公寓占比為58.3%，四個一線城市中最高，表明廣州公寓的交通配套水平較不均衡

　　各城市公寓的運動健康配套指數(shù)

　　深圳公寓的運動健康配套水平最高

深圳、廣州和北京公寓的運動健康配套指數(shù)分別為65.2、64.9、62.9，排名前三甲；在運動健康配套指數(shù)大于70的區(qū)間，廣州公寓占比46.2%，四個一線城市中最高

　　各城市公寓的醫(yī)療保健配套指數(shù)

　　獲取報告完整版，請關(guān)注微信公眾號：vrsina，后臺回復“長租公寓報告”。

　　各城市公寓醫(yī)療保健配套水平普遍較好

各城市公寓醫(yī)療保健配套指數(shù)均高于70，說明公寓一公里范圍內(nèi)藥店和醫(yī)療場所的配套均較為完善
廣州公寓的醫(yī)療保健指數(shù)達84.9，在70-100分區(qū)間的公寓占比高達87.3%，為四個一線城市中最高

　　四、公寓人群畫像

　　公寓人群春節(jié)出行目的地

　　上海公寓人群春節(jié)期間留戀魔都

上海公寓人群有45.7%的用戶留在上海，安徽省是第一大出行省份，占比9.8%； 39.8%的北京公寓人群春節(jié)期間留在北京，河北省是第一大出行省份，占比13.4%；廣州公寓人群有40.1%留在廣州，27.5%人群出行目的地是廣東??；深圳公寓人群有30.5%留在本地，有21.3%人群在廣東省活動

　　各城市公寓人群app偏好top 10

　　深圳公寓人群金融理財偏好招行

除了出行和通訊app外，深圳公寓人群偏愛招商銀行系app，招商銀行偏好指數(shù)達76.1，掌上生活偏好指數(shù)達69.1，求職招聘app也較受青睞，前程無憂51Job、Boss直聘、智聯(lián)招聘均上榜
與深圳公寓人群相比，luckin coffee瑞幸咖啡和大眾點評兩款生活類app進入廣州公寓人群偏好top 10，偏好指數(shù)分別為65.1和65

　　各城市公寓人群app偏好top 10

　　北上公寓人群出行偏好地鐵出行