棚戶區(qū)并非一個(gè)法律意義上的概念，棚戶區(qū)一般是指位于城中心但住房簡(jiǎn)陋，環(huán)境較差，安全隱患多，改造難度大的區(qū)域。認(rèn)定棚戶區(qū)要綜合各方面的因素，包括房屋建筑本身的情況、周邊配套設(shè)施等因素。按照法律規(guī)定，棚戶區(qū)改造應(yīng)當(dāng)是在國(guó)有土地上，但是實(shí)踐中集體土地上的房屋也可能面臨棚戶區(qū)改造，因此本文的棚戶區(qū)改造也包括集體土地上的棚戶區(qū)改造。

二、棚戶區(qū)改造的流程

棚戶區(qū)地理位置特殊，因此其土地性質(zhì)既可能是國(guó)有土地，也可能是集體土地。國(guó)有土地上棚戶區(qū)改造的流程主要參考《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，集體土地則主要適用《土地管理法》及其實(shí)施條例。值得注意的是：若棚戶區(qū)改造同時(shí)涉及兩種不同的土地，采取不一樣的征收流程。

國(guó)有土地上棚戶區(qū)改造流程

1、征收部門(mén)對(duì)征收是否符合“公共利益的需要”及征收的必要性召開(kāi)論證會(huì)進(jìn)行論證

2、征收部門(mén)對(duì)征收范圍進(jìn)行實(shí)地調(diào)查

3、組織論證征收補(bǔ)償方案，并征求公眾意見(jiàn)

4、進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，制作評(píng)估報(bào)告

5、作出房屋征收決定前，落實(shí)征收補(bǔ)償費(fèi)用

集體土地上棚戶區(qū)改造流程

1、發(fā)布征地通告

市、縣級(jí)國(guó)土資源局在被征地范圍內(nèi)發(fā)布征地通告，書(shū)面告知被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織和村民擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑等。

2、征地調(diào)查

市、縣級(jí)國(guó)土資源局會(huì)同被征用土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人實(shí)地調(diào)查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類、數(shù)量、規(guī)格等，并現(xiàn)場(chǎng)填制調(diào)查表一式三份，由國(guó)土資源局工作人員和所有權(quán)人、使用權(quán)人共同確認(rèn)無(wú)誤后簽字。

3、征地補(bǔ)償安置方案公告

有關(guān)市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)根據(jù)批準(zhǔn)的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日內(nèi)以被征收土地的所有權(quán)人為單位擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告。

4、實(shí)施補(bǔ)償、安置方案

三、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

國(guó)有土地上棚戶區(qū)改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

貨幣補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日周邊類似房屋的市場(chǎng)價(jià)格，補(bǔ)償具體包括：1、被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;2、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;3、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。4、獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助。

產(chǎn)權(quán)置換不得低于1:1，即拆除一平米至少應(yīng)補(bǔ)償一平米。值得注意的是，棚戶區(qū)改造應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮原地回遷。

集體土地上棚戶區(qū)改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

貨幣補(bǔ)償可以參照國(guó)有土地上房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即可參照周邊類似房屋的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償，但應(yīng)當(dāng)扣除已經(jīng)取得的土地補(bǔ)償費(fèi)。

產(chǎn)權(quán)置換不得低于1:1，即拆除一平米至少應(yīng)補(bǔ)償一平米