產(chǎn)權(quán)式商鋪運(yùn)作模式一般涉及開發(fā)商、小業(yè)主(投資者)、實(shí)際經(jīng)營商、管理公司、擔(dān)保方、銀行等多方當(dāng)事人，法律關(guān)系遠(yuǎn)比一般房產(chǎn)買賣復(fù)雜。具體來說主要有以下幾種法律關(guān)系：

　　(一)買賣合同法律關(guān)系

　　投資者就購買商鋪與開發(fā)商簽訂《商鋪買賣合同》后，雙方即成立買賣合同法律關(guān)系。在該法律關(guān)系中，開發(fā)商的主要義務(wù)是如約交付商鋪，且承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。而投資者向開發(fā)商支付商鋪價(jià)款后取得商鋪產(chǎn)權(quán)。與一般房屋買賣法律關(guān)系相比，該法律關(guān)系有其特殊性：第一，一般房屋買賣追求的是房產(chǎn)價(jià)值，而產(chǎn)權(quán)式商鋪交易則追求投資、經(jīng)營收益，因此產(chǎn)權(quán)商鋪的實(shí)際價(jià)值受市場波動和時(shí)間影響較大；第二，投資者購買商鋪后須將商鋪?zhàn)赓U給開發(fā)商或開發(fā)商指定的第三方，因此在產(chǎn)權(quán)式商鋪模式中，投資者住獲得商鋪的有限所有權(quán)；第三，產(chǎn)權(quán)式商鋪具有房產(chǎn)證券化的特征。

　　(二)租賃合同法律關(guān)系

　　投資者購得商鋪后，不是用于自己經(jīng)營，而是將商鋪?zhàn)庥陂_發(fā)商或第三方經(jīng)營，因此投資者和開發(fā)商或?qū)嶋H經(jīng)營第三方之間就發(fā)生了租賃法律關(guān)系。業(yè)主的主要義務(wù)是交付商鋪，主要權(quán)利是收取約定的租金。由于產(chǎn)權(quán)式商鋪經(jīng)營模式的特殊性，投資者購買帶租約的商鋪或委托出租存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)在：第一，我國商業(yè)用房的權(quán)利期限為40年或者更長，而根據(jù)我國合同法的規(guī)定，租賃期限最長時(shí)間不得超過20年，目前產(chǎn)權(quán)式商鋪?zhàn)馄谄毡槭?0至20年，租賃期滿后，如何處理商鋪或繼續(xù)保證投資回報(bào)率必將引發(fā)糾紛；第二，因開發(fā)商在銷售帶租約的產(chǎn)權(quán)式商鋪前，已經(jīng)對經(jīng)營模式、租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及合同解除的相關(guān)條款作出約定，故投資者須接受開發(fā)商的游戲規(guī)則，當(dāng)發(fā)生爭議時(shí)，很難通過解除租賃合同來收回商鋪。

　　(三)委托經(jīng)營法律關(guān)系

　　在產(chǎn)權(quán)商鋪商業(yè)模式中，投資者和地產(chǎn)商均不自己直接經(jīng)營商鋪，而是委托第三方進(jìn)行經(jīng)營管理。雙方簽訂《委托經(jīng)營合同》，如此，在開發(fā)商或投資者與實(shí)際經(jīng)營的第三方間建立委托經(jīng)營法律關(guān)系。該法律關(guān)系的基本特征是委托方委托受托方在一定年限內(nèi)對物業(yè)整體進(jìn)行經(jīng)營管理，受托方在委托年限內(nèi)占有使用物業(yè)并完成約定的經(jīng)營指標(biāo)，收取經(jīng)營費(fèi)用。

　　在此種模式下，投資者的收益源自經(jīng)營收益，開發(fā)商或管理公司并不直接承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。這種委托經(jīng)營法律關(guān)系與一般的委托合同存在區(qū)別：第一，為確保實(shí)際經(jīng)營方經(jīng)營期的穩(wěn)定性、長期性，投資者簽訂的委托經(jīng)營合同往往約定投資者不得單方提前解除合同。而我國《合同法》規(guī)定，委托人或者受托者可以隨時(shí)解除委托合同；第二，產(chǎn)權(quán)式商鋪的小業(yè)主并不直接向開發(fā)商或管理公司支付委托經(jīng)營費(fèi)用。

　　而我國《合同法》則規(guī)定，委托人應(yīng)當(dāng)預(yù)付處理委托事務(wù)的費(fèi)用；第三，產(chǎn)權(quán)式商鋪的業(yè)主，不得干預(yù)商鋪的經(jīng)營、管理，受托人甚至不必親自處理受托事務(wù)。而《合同法》規(guī)定，受托人應(yīng)當(dāng)按照委托人的指示處理委托事務(wù)，需要變更委托人指示的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)委托人同意；第四，典型意義上的委托合同最大的特征是風(fēng)險(xiǎn)由委托人承擔(dān)。而產(chǎn)權(quán)式商鋪的委托統(tǒng)一經(jīng)營管理合同卻往往約定，無論受托人是否取得收益或收益多少，均應(yīng)向委托人支付約定的投資回報(bào)收益。

　　(四)擔(dān)保法律關(guān)系

　　開發(fā)商為吸引投資者，除承諾高回報(bào)率外，還通常以自己的資產(chǎn)為小業(yè)主的投資收益提供各種擔(dān)保措施或者由擔(dān)保公司提供擔(dān)保。有些開發(fā)商在廣告宣傳中提出“無憂投資”概念，承諾為投資者的投資收益提供多種形式的擔(dān)保，如資產(chǎn)擔(dān)保、公司信譽(yù)擔(dān)保、經(jīng)營收益擔(dān)保、金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保等。嚴(yán)格說來，房地產(chǎn)開發(fā)商的這種固定回報(bào)承諾并不屬于嚴(yán)格法律意義上的擔(dān)保。

　　目前市場上關(guān)于產(chǎn)權(quán)商鋪投資的擔(dān)保措施大多不具有真正的法律效力。比如由于其擔(dān)保的標(biāo)的額本身并不確定，因此擔(dān)保人的擔(dān)保責(zé)任也無法確定。另外有的開發(fā)商以關(guān)聯(lián)公司的“營業(yè)收入”為投資者的投資收益提供擔(dān)保，但關(guān)聯(lián)公司的“營業(yè)收入”本身具有不確定性，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商對投資回報(bào)的提供擔(dān)保的承諾通常并不具有可行性。