之前三瘋就有發(fā)現(xiàn)在北京深圳等城市，疊拼別墅就已經(jīng)開始火了起來，而疊墅產(chǎn)品之所以流行，三瘋認(rèn)為主要受到3方面的影響：

①中產(chǎn)階級(jí)為主的改善型客戶群體壯大，他們向往有天有地的別墅生活，但購買力有限。疊墅產(chǎn)品總價(jià)和平層差不多，但卻有別墅的形態(tài)和居住體驗(yàn)，所以受到小資中產(chǎn)階級(jí)的青睞。其中，總價(jià)2000萬以內(nèi)的疊拼別墅最為暢銷。

②同樣用地面積下，更容易出容積率，據(jù)策源觀察測算，4F疊墅產(chǎn)品的實(shí)際容積率可以達(dá)到1.1-1.6；而6-8F疊加產(chǎn)品實(shí)際容積率更高，可達(dá)1.7-2.1。

③受“嚴(yán)控低層住宅建筑”政策的影響，聯(lián)排別墅、合院別墅將受到嚴(yán)格限制，疊墅產(chǎn)品成為高壓新政下低密產(chǎn)品相對(duì)較好的一條出路。

因此，這兩年房企都扎堆推出了疊拼別墅，并挖空心思在設(shè)計(jì)上創(chuàng)新，希望能通過一點(diǎn)一滴的優(yōu)化升級(jí)，盡量彌補(bǔ)疊墅的一些劣勢。經(jīng)過這些年的摸索，當(dāng)前疊拼別墅在確保性價(jià)比的同時(shí)，居住體驗(yàn)和私密性上有了很大提升。下面，三瘋結(jié)合案例來詳細(xì)分析看看。

01、三疊是當(dāng)前市場最優(yōu)選擇

傳統(tǒng)的疊墅主要是傳統(tǒng)對(duì)稱式，一般只有上下兩疊。

隨著疊墅產(chǎn)品的演變，市場上出現(xiàn)了3疊、4疊，甚至5疊、6疊的產(chǎn)品。主要是采用了創(chuàng)新的非對(duì)稱式的拼接方式，比如咬合式、組合式、錯(cuò)層疊加式等等，一方面提升了容積率，另一方面也豐富了產(chǎn)品類型。

因?yàn)榀B墅大部分屬于溢價(jià)類產(chǎn)品，地上建筑層數(shù)直接影響了項(xiàng)目的總貨值。但從當(dāng)前的市場來看，以前的四疊、五疊甚至六疊的產(chǎn)品基本沒有了，主流還是4~6層。

一方面，從收益角度來看，不考慮地域差異、產(chǎn)品定價(jià)、去化速度等因素時(shí)，在條件允許的情況下疊墅產(chǎn)品宜優(yōu)選5~6層經(jīng)濟(jì)型疊墅。

另一方面，疊拼別墅層數(shù)一旦突破6層，別墅感就會(huì)大大降低，私密性和舒適度都會(huì)大打折扣，變得洋房不像洋房，別墅不像別墅，溢價(jià)率也很有限。特別對(duì)于中疊產(chǎn)品，跟平層沒啥區(qū)別。

可以說，綜合項(xiàng)目收益、客戶接受度等因素來看，5~6層的三疊是當(dāng)前市場最優(yōu)選擇了。

02、通過創(chuàng)新設(shè)計(jì)，提升上疊、中疊附加值

以往疊墅產(chǎn)品中，下疊別墅感最好，因?yàn)橛腥霊艋▓@和地下空間贈(zèng)送，溢價(jià)也最明顯。上疊次之，會(huì)贈(zèng)送露臺(tái)或閣樓，相反，中疊戶型就很難出彩了，有的項(xiàng)目甚至直接當(dāng)做平層來打造了。

中疊采用平層模式

現(xiàn)在看來，最明顯的變化是，中疊和上疊的贈(zèng)送率也越來越高了，入戶花園和地下空間不再是下疊的專屬了，很多項(xiàng)目上、中、下疊各個(gè)戶型都配置有入戶花園和地下室，部分項(xiàng)目上疊還會(huì)送閣樓及露臺(tái)，大大提升了附加值。

一個(gè)是入戶花園。

入戶花園的差別主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是各疊是否設(shè)置了入戶花園；二是各疊入戶花園的朝向；三是各疊入戶花園的面積；四是各疊入戶花園所在的樓層。

以廣州某項(xiàng)目為例，通過創(chuàng)新型戶型分割布局，上、中、下疊各個(gè)戶型都有1F入戶花園和地下空間。

▲廣州某項(xiàng)目排布方式

以該項(xiàng)目戶型為例，通過挑空和架空層，加上屋頂露臺(tái)，整個(gè)贈(zèng)送面積達(dá)到了170㎡。

▲該項(xiàng)目上疊剖面圖

二是露臺(tái)和屋頂花園的打造。

比如另一項(xiàng)目疊墅通過設(shè)計(jì)使上中下三層都有自己的大花園。下疊和中疊分別是南北向入戶花園，上疊雖然沒有入戶花園，但通過頂樓大露臺(tái)的設(shè)計(jì)，上疊業(yè)主也能擁有超大的花園。

▲項(xiàng)目每戶花園打造

三是上疊贈(zèng)送閣樓。

很多項(xiàng)目上疊戶型的二層都會(huì)做成坡屋頂，但一旦高度過低，空間利用上會(huì)很尷尬。

不過現(xiàn)在很多項(xiàng)目的處理方法會(huì)更討巧，直接把上疊二層齊平，在二層之上另設(shè)閣樓層，上疊的空間會(huì)更寬裕，閣樓層又可作為贈(zèng)送空間給業(yè)主，讓業(yè)主感覺更劃算。

最后，深度挖掘地下空間。

以往很多疊墅除了下疊有地下空間，中疊和上疊一般不送地下空間，但現(xiàn)在地下空間的充分利用已經(jīng)成了疊墅的重要突破口了。

不過，從客戶的角度來看，地下空間不光看贈(zèng)送面積，更要看是不是實(shí)用，比如高度、采光和通風(fēng)等指標(biāo)怎么樣？

這個(gè)項(xiàng)目疊墅的地下空間做得頗有特色，他們地下室從中間一分為二，一家一半的地下室，面積約50m2~80m2，上下疊做了很好的兼顧。同時(shí)，在朝向下疊庭院的一面墻上開了高窗，既滿足了上疊地下室的采光，又不影響下疊庭院的私密性。

而且上、下疊每家均有2個(gè)獨(dú)立停車位，泊完車可直接入戶，下疊可由負(fù)一層走步梯入戶，上疊可由電梯直接入戶，體驗(yàn)感覺提升了幾個(gè)檔次。

一般，豪宅型疊墅地下空間一般設(shè)有2層，地下挑高至少要達(dá)到6.5米，采光井和私家電梯是標(biāo)配。這樣一來，地下空間地上化，實(shí)用率也就更高了。

比如某項(xiàng)目地下空間設(shè)有2層，并配有3個(gè)采光井，采光通風(fēng)較好，地下空間進(jìn)行挑空設(shè)計(jì)，這樣可以將地下空間設(shè)計(jì)為休閑娛樂等功能房，整體別墅的居住體驗(yàn)都非常強(qiáng)。

03、引入私家電梯，提升入戶私密性與尊貴感

疊墅之所以被詬病是偽別墅，其中一個(gè)原因是入戶私密性和儀式感做得不到位?；蛘唠m然做到單獨(dú)入戶，但是交通面積過大，造成每戶的公攤面積增加。

更糟心的是，早期很多疊墅沒有設(shè)電梯，業(yè)主每天要從地庫爬樓回家，居住體驗(yàn)極差。

現(xiàn)在最大的一個(gè)提升是引入電梯，一是利用庭院、樓梯、電梯分別入戶，形成全分離的入戶方式，私密性高；二是利用庭院、電梯以及公共庭院進(jìn)行入戶，私密性次之；三是以樓梯和公共電梯為住戶回家的主要交通動(dòng)線，私密性相對(duì)較差。

一般經(jīng)濟(jì)型疊墅在入戶方式上，上、下疊會(huì)有不同程度的交叉和干擾，而改善型疊墅會(huì)更注重入戶私密性。比如下疊南向花園入戶且室內(nèi)預(yù)留私家電梯位置，上疊北向私家電梯廳入戶且配置私家電梯。

比如鄭州某疊墅通過片墻的運(yùn)用，確保上下疊入戶的獨(dú)立性和私密性。

▲鄭州某疊墅產(chǎn)品入戶方式示意圖

豪宅型疊墅更注重別墅多重入戶體驗(yàn)，獨(dú)門獨(dú)院，而且不管是上疊還是下疊都配置了私家電梯。

更有項(xiàng)目為業(yè)主設(shè)計(jì)多種入戶方式。比如某項(xiàng)目的上下疊都獨(dú)立入戶，分別有電梯直達(dá)室內(nèi)，而且還為下疊產(chǎn)品設(shè)計(jì)了三種入戶方式，比如地下層停車后直接入戶，地面南北兩側(cè)也能入戶。

04、戶型布局，面寬與尺度是敏感點(diǎn)

對(duì)于疊墅的戶型，不同客戶對(duì)于戶型的敏感點(diǎn)有所不同。

首先，剛改客戶很多是二胎換房，他們一般需要3到4個(gè)房間才夠住。所以，經(jīng)濟(jì)型疊墅的主力面積在120平方米左右，這個(gè)面積區(qū)間做3房是相對(duì)舒適的，不少產(chǎn)品可以做到3+1房，多出1個(gè)靈動(dòng)的空間可以給客戶自己發(fā)揮。

以某項(xiàng)目組團(tuán)四庭墅為例，主力戶型為125平和145平的四房，125平的下疊戶型，通過可拓空間，做到了3+1房，能滿足大多數(shù)家庭的實(shí)際需求。

▲下疊戶型，面積125平方米， 4室3廳4衛(wèi)1廚

▲下疊戶型，面積145平方米， 4室3廳4衛(wèi)1廚

從兩個(gè)下疊戶型來看，實(shí)用性很強(qiáng)，尤其是145平的戶型，庭院面積很大，一層是餐廳、客廳、庭院一體化設(shè)計(jì)，引景入室，舒適度很高。

一層是客餐廳空間，老人房在客廳右側(cè)，做了一個(gè)類套房的設(shè)計(jì)，方便老人居住。

上疊戶型二層有一個(gè)可拓展空間，業(yè)主可以根據(jù)自己需求做成4房。

▲上疊戶型，面積145平方米， 4室2廳4衛(wèi)1廚

去年有個(gè)項(xiàng)目賣得比較好，是一個(gè)純粹的別墅社區(qū)，戶型面積約114㎡-125㎡。125㎡的戶型做到了4房2廳3衛(wèi)1廚。各個(gè)空間戶型都比較方正，通風(fēng)良好，動(dòng)靜分離，兼顧到了臥室和衛(wèi)生間的私密性。

▲125平下疊，4房2廳3衛(wèi)戶型

其次，對(duì)于偏改善或豪宅的疊墅群體，面寬、尺度、私密性都是其關(guān)注的核心。大面寬短進(jìn)深三開間一般是標(biāo)配。大花園、全套房、大面寬以及中西廚配置這都是必不可少的。同時(shí)，私密感更強(qiáng)，比如全套房設(shè)計(jì)，主臥離次臥更遠(yuǎn)等等。

北京某項(xiàng)目上疊戶型設(shè)計(jì)頗有亮點(diǎn)，上疊坐落在兩套中疊之上，形成咬合式設(shè)計(jì)，這樣一來，整個(gè)戶型會(huì)顯得很薄，進(jìn)深最薄處只有4.05米，面寬則達(dá)到了驚人的14.4米，通透性和采光性都極佳。

▲上疊戶型圖

重慶某項(xiàng)目4種戶型中，都做到了大面寬，有花園有露臺(tái)，各個(gè)空間的尺度感比較強(qiáng)，整體舒適度有了大幅度提升。

▲重慶某項(xiàng)目上疊，套內(nèi)面積213㎡

▲重慶某項(xiàng)目下疊，套內(nèi)面積180㎡

某項(xiàng)目建面380㎡的下疊戶型，戶型首層面積達(dá)到90㎡，7.8米面寬、進(jìn)深12.3米，舒適度比較高。除了主臥的尺度感，兩個(gè)次臥的面積也并不小，最小次臥面寬都能達(dá)到3.6m。

同時(shí)，為了保障私密性，老人房設(shè)在首層，二層是南北向臥室設(shè)計(jì)，次臥與主臥距離較遠(yuǎn)，而且都是套房設(shè)計(jì)，很好地保護(hù)了每個(gè)人的隱私。

這樣的戶型設(shè)計(jì)，是你心中喜歡的么？能否秒殺大平層呢？歡迎大家評(píng)論區(qū)留言，說出你自己的想法吧！