原創(chuàng)：初明峰、侯文靜

北京市浩天信和（濟(jì)南）律師事務(wù)所

編者按：

不動(dòng)產(chǎn)租金設(shè)立質(zhì)押，其質(zhì)押效力與抵押權(quán)之優(yōu)劣、與查封權(quán)人權(quán)益優(yōu)劣應(yīng)當(dāng)如何判斷，實(shí)務(wù)中認(rèn)為應(yīng)當(dāng)根據(jù)租金質(zhì)押設(shè)立的時(shí)點(diǎn)、不動(dòng)產(chǎn)抵押設(shè)立時(shí)點(diǎn)和不動(dòng)產(chǎn)被查封的時(shí)點(diǎn)進(jìn)行綜合比對(duì)后確認(rèn)。具體情形解讀詳見(jiàn)實(shí)務(wù)分析。

裁判概述：

抵押人將其已出租的房屋抵押給債權(quán)人，抵押權(quán)人申請(qǐng)法院查封該房屋后，抵押人又將該被出租房屋的租金設(shè)立應(yīng)收賬款質(zhì)押給他人，該租金應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)劣后于在先設(shè)立的房屋上的抵押權(quán)。

案情摘要：

1、2011年7月22日，天津隆僑公司將其已被出租房屋抵押給國(guó)聯(lián)信托公司，并辦理抵押登記。

2、2012年4月18日，國(guó)聯(lián)信托公司申請(qǐng)法院于當(dāng)天查封了案涉房屋。

3、2013年1月22日，天津隆僑公司又將上述已被出租房屋的租金質(zhì)押給民生銀行深圳分行，并辦理了應(yīng)受賬款質(zhì)押登記。

4、2013年8月12日，法院通知房屋的承租人暫停支付租賃合同項(xiàng)下租金。

爭(zhēng)議焦點(diǎn)：

國(guó)聯(lián)信托公司還是民生銀行深圳分行對(duì)案涉租金享有優(yōu)先受償權(quán)？

法院觀點(diǎn)：

國(guó)聯(lián)公司的抵押權(quán)效力自2012年4月18日江蘇高院查封之日起已及于案涉租金。因本案應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)設(shè)立在查封之后，民生銀行深圳分行對(duì)案涉九處房產(chǎn)租金收益相對(duì)于另案抵押權(quán)人不應(yīng)當(dāng)優(yōu)先受償。另應(yīng)指出的是，本案應(yīng)收賬款質(zhì)權(quán)雖然劣后于另案抵押權(quán)，但民生銀行深圳分行較之于無(wú)擔(dān)保之普通債權(quán)人就案涉租金仍具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。若另案抵押權(quán)人國(guó)聯(lián)公司的債權(quán)受清償后上述租金仍有剩余，則民生銀行深圳分行就該剩余部分之租金可主張優(yōu)先受償。故，相對(duì)于另案抵押權(quán)人國(guó)聯(lián)公司而言，民生銀行深圳分行對(duì)案涉九處房產(chǎn)租金收益不具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

案例索引：

（2016）最高法民終542號(hào)

相關(guān)法條:

《物權(quán)法》

第一百九十七條 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。

前款規(guī)定的孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。

實(shí)務(wù)分析：

房屋所有權(quán)人將已經(jīng)出租的房屋抵押，抵押后抵押人又將租金對(duì)外設(shè)立應(yīng)收賬款質(zhì)押，房屋租金的質(zhì)權(quán)人對(duì)于未支付的租金是否享有質(zhì)權(quán)存在爭(zhēng)議，部分觀點(diǎn)認(rèn)為：抵押權(quán)及于抵押物的孳息，租金作為抵押物的孳息，抵押權(quán)人對(duì)抵押設(shè)立后的租金當(dāng)然享有優(yōu)先權(quán)，被抵押的不動(dòng)產(chǎn)租金不能另行設(shè)立租金質(zhì)押，但該觀點(diǎn)非主流觀點(diǎn)。對(duì)于抵押物抵押前的租賃租金可以設(shè)立質(zhì)押實(shí)務(wù)中基本無(wú)爭(zhēng)議，但對(duì)該租金質(zhì)權(quán)是否能夠?qū)沟盅簷?quán)人，實(shí)務(wù)中也觀點(diǎn)不一。上述觀點(diǎn)的沖突主要是因?qū)Α段餀?quán)法》第197條規(guī)定的不同理解。主流觀點(diǎn)認(rèn)為：

情形一：抵押權(quán)人的孳息收取權(quán)并非抵押權(quán)人的當(dāng)然權(quán)利，該收取權(quán)是以抵押權(quán)人行使抵押權(quán)為前提，且該行使抵押權(quán)的形式表現(xiàn)應(yīng)當(dāng)是對(duì)抵押物進(jìn)行扣押。如果該租金在抵押權(quán)人取得租金收取權(quán)之前已經(jīng)被質(zhì)押且質(zhì)權(quán)有效設(shè)立的，該質(zhì)權(quán)有效且優(yōu)先于抵押人。

情形二：抵押權(quán)人申請(qǐng)法院對(duì)抵押物采取了扣押，法院沒(méi)有通知抵押人及抵押物的承租人，抵押權(quán)人沒(méi)有明示要求行使抵押物孳息收取權(quán)的情形下，抵押物租金被設(shè)立應(yīng)收賬款質(zhì)押，該租金質(zhì)押設(shè)立過(guò)程中抵押人和質(zhì)權(quán)人并無(wú)惡意，但該租金質(zhì)押權(quán)人的質(zhì)權(quán)因設(shè)立在抵押物被扣押之后，因此該質(zhì)權(quán)優(yōu)先于其他的一般債權(quán)，但應(yīng)當(dāng)劣后于抵押權(quán)，本文援引的案例即是本觀點(diǎn)。本文援引的判例對(duì)實(shí)務(wù)中相關(guān)問(wèn)題予以了分析和明確，特此推薦！