一、物業(yè)定編的目的

物業(yè)系統(tǒng)編制管理工作的目標(biāo)是：

· 優(yōu)化編制結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)編制規(guī)模的合理化, 滿足項(xiàng)目物業(yè)系統(tǒng)的人員需求；

· 通過編制管理逐步，提升各大區(qū)住宅物業(yè)服務(wù)中心人均管理面積；

· 通過編制管理達(dá)到物業(yè)系統(tǒng)整體扭虧的目標(biāo)。

二、物業(yè)定編的能效目標(biāo)

1、費(fèi)用控制目標(biāo)：各物業(yè)公司管理費(fèi)用應(yīng)控制在營(yíng)業(yè)收入的10%以內(nèi)；

2、物業(yè)提升目標(biāo)： 通過編制管理逐步提升各大區(qū)物業(yè)系統(tǒng)人均管理面積至2500平方米。

三、品質(zhì)管理系統(tǒng)配置人數(shù)

? 體系管理崗：負(fù)責(zé)體系建立和維護(hù)，相關(guān)認(rèn)證，第三方客戶滿意度調(diào)查及供應(yīng)商評(píng)價(jià)，可配置1人。

? 以下各專業(yè)的品質(zhì)管理崗負(fù)責(zé)相關(guān)專業(yè)的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和品質(zhì)督導(dǎo)，根據(jù)項(xiàng)目數(shù)量及檢查頻次確定編制人數(shù)。

? 品質(zhì)管理崗（秩序管理）：每5個(gè)已交付項(xiàng)目且每月檢查覆蓋所有項(xiàng)目，可配置1人，不足5個(gè)項(xiàng)目可配置1人；如有商業(yè)項(xiàng)目，可配置1人（不考慮項(xiàng)目數(shù)量）；

? 品質(zhì)管理崗（環(huán)境管理）：每5個(gè)已交付項(xiàng)目且每月檢查覆蓋所有項(xiàng)目，可配置1人，已交付項(xiàng)目不足5個(gè)時(shí)應(yīng)兼崗；如有商業(yè)項(xiàng)目，可配置1人（不考慮項(xiàng)目數(shù)量）；

? 品質(zhì)管理崗（客服管理）：每5個(gè)已交付項(xiàng)目且每月檢查覆蓋所有項(xiàng)目，可配置1人，不足5個(gè)已交付項(xiàng)目時(shí)應(yīng)兼崗；

? 安全管理崗：根據(jù)安委辦要求，設(shè)置專職安全人員1人；對(duì)于不含綜合體項(xiàng)目的中小型公司，需兼職。

四、工程管理系統(tǒng)配置人數(shù)

? 前期介入崗：根據(jù)地產(chǎn)開發(fā)前期介入建筑面積，每40萬(wàn)平方米配置1人。

? 工程技術(shù)崗：負(fù)責(zé)組織培訓(xùn)、檢查工作，可配置1人。

? 負(fù)責(zé)強(qiáng)、弱電、消防、電梯、水暖專業(yè)技術(shù)工作，中小型公司共配置2人，如有商業(yè)項(xiàng)目可增設(shè)1人；對(duì)于大型公司，給排水及空調(diào)專業(yè)配置1人，綜合土建配置1人，強(qiáng)電每4個(gè)項(xiàng)目服務(wù)中心配置1人、弱電每2個(gè)項(xiàng)目服務(wù)中心配置1人，電梯專業(yè)，每400臺(tái)電梯配置1人，如涉及自供暖業(yè)務(wù)，需配置供暖專業(yè)1人。

五、人事行政系統(tǒng)

? 人力資源崗：城市物業(yè)公司按照公司總?cè)藬?shù)的1/150配置，公司總?cè)藬?shù)中不含外包人員。

? 行政綜合類

? 行政崗：可配置1人。

?前臺(tái)崗：應(yīng)由行政崗兼任。

? 司機(jī)崗：進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段的物業(yè)公司，公務(wù)車配置1人，兼行政，其他經(jīng)營(yíng)性用車根據(jù)與開發(fā) 的服務(wù)協(xié)議，按用車數(shù)量配置。

? 采購(gòu)崗：可配置1人，管理戶數(shù)不超過5000戶時(shí)，由計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗兼。如有商業(yè)項(xiàng)目，可增配1人。

? 信息管理崗：可配置1人。

? 運(yùn)營(yíng)管理類

? 計(jì)劃運(yùn)營(yíng)崗：中小型物業(yè)公司可配置1人，大型物業(yè)公司可配置2人。

六、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)

? 管理會(huì)計(jì)崗：配置1人。

? 核算會(huì)計(jì)崗：如公司需進(jìn)行帳套管理，每3個(gè)已交付項(xiàng)目可配置1人，如未設(shè)置，可配置1人，管理多個(gè)已交付項(xiàng)目。

?出納崗：至少配置1人在公司，另每1個(gè)已交付項(xiàng)目配置1人。

住宅物業(yè)服務(wù)中心員工編制標(biāo)準(zhǔn)：

? 編制標(biāo)準(zhǔn)=配置基準(zhǔn)×容積率配比系數(shù)×入住率配比系數(shù)×發(fā)展階段配比系數(shù)

（1）各專業(yè)體系配置基準(zhǔn)列表

（2）入住率配比系數(shù)

（3）容積率配比系數(shù)

（4）發(fā)展階段配比系數(shù)

（5）管理費(fèi)配比原則

按照目前置地所開發(fā)的住宅產(chǎn)品，根據(jù)產(chǎn)品定位，可分為高端定位、品質(zhì)改善、居住改善及老舊項(xiàng)目。由于產(chǎn)品定位不同，物業(yè)費(fèi)定價(jià)及相應(yīng)服務(wù)策略不同。

1）高端置業(yè)的配比原則

? 高端置業(yè)類項(xiàng)目主要指萬(wàn)象城、悅府、九里系列項(xiàng)目，面對(duì)高端客戶，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般為當(dāng)?shù)匚飿I(yè)費(fèi)平均水平1.5倍以上，原則上人員配置在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上增加不超過15%，物業(yè)公司需單獨(dú)提報(bào)，由總部物業(yè)管理部核定。

2）老舊項(xiàng)目的配比原則

? 老舊項(xiàng)目指項(xiàng)目建成時(shí)間在10年以上，設(shè)備超出維保期限的項(xiàng)目。老舊項(xiàng)目應(yīng)由總部物業(yè)管理部認(rèn)定。原則上老舊項(xiàng)目的人員配置應(yīng)比上述標(biāo)準(zhǔn)減少不超過15%，具體由總部物業(yè)管理部核定。

置地物業(yè)系統(tǒng)崗位編制配置標(biāo)準(zhǔn)

? 單項(xiàng)目公司配置總經(jīng)理1人，并在物業(yè)服務(wù)中心崗位基礎(chǔ)上增設(shè)財(cái)務(wù)組，包括核算會(huì)計(jì)崗、管理會(huì)計(jì)崗和出納崗。

? 人事崗在物業(yè)服務(wù)中心人數(shù)基礎(chǔ)上，按照整體滿足公司總?cè)藬?shù)1：150加設(shè)，不含外包。

財(cái)務(wù)組：

?核算會(huì)計(jì)崗：配置1人。

? 管理會(huì)計(jì)崗：按照戶數(shù)配置，500戶以下項(xiàng)目由核算會(huì)計(jì)兼任，500戶以上設(shè)置1名。

? 出納崗：按照戶數(shù)配置，500戶以下項(xiàng)目由客服兼任，500戶以上設(shè)置1名。

案場(chǎng)物業(yè)人員崗位設(shè)置及配置標(biāo)準(zhǔn)

? 營(yíng)銷服務(wù)（案場(chǎng)）物業(yè)設(shè)置秩序維護(hù)組、保潔環(huán)境組和客戶服務(wù)組。

? 秩序維護(hù)組配置車場(chǎng)崗、夜間值班崗。

? 保潔環(huán)境組配置室內(nèi)保潔崗、室外保潔崗。

? 客戶服務(wù)組配置水吧崗。

? 各崗位人員配置由開發(fā)營(yíng)銷管理系統(tǒng)根據(jù)業(yè)務(wù)需求制定，每個(gè)崗位最低配置1人，根據(jù)大區(qū)上報(bào)方案和編制人數(shù)單獨(dú)核定。

交付前住宅物業(yè)入住人員配置標(biāo)準(zhǔn):