原告（反訴被告）餐飲連鎖公司訴稱(chēng)：2014年12月4日，餐飲連鎖公司與百貨公司簽訂《場(chǎng)地租賃合同》，約定餐飲連鎖公司租賃百貨公司某店二層餐飲區(qū)，合同期限自2015年2月1日至2020年1月31日。

租賃期間雙方就減少租金數(shù)額進(jìn)行商談過(guò)程中，百貨公司卻于2015年12月2日突然給餐飲連鎖公司經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所停水停電，致使餐飲連鎖公司無(wú)法正常開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。《場(chǎng)地租賃合同》并未約定在承租方逾期繳納租金時(shí)，出租方可停水電，僅約定出租方此時(shí)享有合同解除權(quán)，故百貨公司行為已構(gòu)成違約，因其違約行為給原告造成的損失，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

原告（反訴被告）餐飲連鎖公司向法院提出訴訟請(qǐng)求：1、判令百貨公司退還保證金35000元、裝修押金15000元、信息服務(wù)費(fèi)2000元；2、判令百貨公司賠償因違約賠償損失783193.3元。

被告（反訴原告）百貨公司辯稱(chēng)：與餐飲連鎖公司簽訂場(chǎng)地租賃合同屬實(shí)，但因原告長(zhǎng)期拖欠租金拒不支付，經(jīng)多次催討未果，被告出于自力救濟(jì)無(wú)奈采取停水停電措施，目的在于催要租金，并非不想繼續(xù)履行合同，希冀以此行為督促原告履行法定義務(wù)。未曾想本就生意清淡的原告，借此機(jī)會(huì)以此為由，遣散了員工并將被告訴至法院。

綜上，該糾紛系原告違約在先，被告并未違約，請(qǐng)求依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求并向法院提出反訴請(qǐng)求：1、判令解除雙方簽訂的場(chǎng)地租賃合同，餐飲連鎖公司撤離并返還租賃場(chǎng)地；2、判令餐飲連鎖公司支付欠付租金454020元、營(yíng)業(yè)員管理費(fèi)1000元、水電費(fèi)1587.8元，合計(jì)456607.8元（三項(xiàng)均暫計(jì)至2016年10月31日止）；3、判令餐飲連鎖公司支付違約金136982.34元。

針對(duì)百貨公司的反訴，餐飲連鎖公司辯稱(chēng)：原告拖欠租金系尚在與被告工作人員磋商減免過(guò)程中，并非惡意拒交，并且被告在解除合同的情況下，突然停水、停電已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，被告反訴主張?jiān)孢`約不能成立。

判決要點(diǎn)

法院審理認(rèn)為：原、被告雙方簽訂的《場(chǎng)地租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》意思表示真實(shí)、內(nèi)容合法，該合同及協(xié)議合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。

餐飲連鎖公司在經(jīng)營(yíng)中雖提出減免租金的要求，但未能提供證據(jù)證明百貨公司有同意變更合同的意思表示，故租賃合同并未發(fā)生變更，餐飲連鎖公司拖欠租金等費(fèi)用已構(gòu)成違約。

原告餐飲連鎖公司因欠付租金，被告百貨立即停水停電亦屬違約。租賃合同明確約定如承租方逾期繳納租金，出租方可行使單方解除權(quán)，百貨公司在餐飲連鎖公司長(zhǎng)期拖欠租金時(shí)應(yīng)合法運(yùn)用權(quán)利保障自身利益，完全可以通知餐飲連鎖公司解除租賃合同，而非簡(jiǎn)單機(jī)械地采取停水停電措施。因原告租賃場(chǎng)地用途為經(jīng)營(yíng)餐廳，因此供應(yīng)水電對(duì)原告而言，是正常經(jīng)營(yíng)必不可少的要件。雙方租賃合同也對(duì)遲延支付租金的責(zé)任方式明確為解除合同和承擔(dān)違約金。

因此，被告停水停電是導(dǎo)致雙方租賃合同無(wú)法繼續(xù)履行的根本原因，其行為構(gòu)成根本違約。因百貨公司采取停水停電這一重大違約措施后，導(dǎo)致雙方租賃合同實(shí)際終止履行，故對(duì)百貨公司主張餐飲連鎖公司支付2015年12月2日起至2016年10月31日租金的請(qǐng)求不予支持。

餐飲連鎖公司確也存在欠付水電費(fèi)的違約行為，故針對(duì)原告主張的損失而言，原、被告雙方均有違約行為，但合同未對(duì)被告違約責(zé)任進(jìn)行約定，根據(jù)雙方違約責(zé)任大小，對(duì)經(jīng)評(píng)估之損失，法院酌定原告承擔(dān)10%、被告承擔(dān)90%為宜。

經(jīng)評(píng)估的裝修殘值為228606.49元、不可移動(dòng)的內(nèi)置設(shè)備殘值為41063.38元、可移動(dòng)物品殘值為181700.97元、營(yíng)業(yè)損失（六個(gè)月）參考價(jià)值為136311.56元。可移動(dòng)物品殘值一項(xiàng)，由于本案系租賃合同，解除合同后原告可以將可移動(dòng)物品自行搬離，且該動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)置并非直接損失，故對(duì)此項(xiàng)法院不予支持。其余各項(xiàng)損失合計(jì)為405981.43元，對(duì)此，被告百貨公司應(yīng)承擔(dān)365383.29元。

百貨公司請(qǐng)求餐飲連鎖公司支付2015年7月1日至2015年12月1日的欠付租金138920元及違約金，法院予以支持。

合同約定逾期交付場(chǎng)地租賃費(fèi)的除應(yīng)補(bǔ)交欠費(fèi)外，還應(yīng)每日按月場(chǎng)地租賃費(fèi)的2%支付違約金。因該約定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，百貨公司主動(dòng)調(diào)整為按照損失的30%計(jì)算，該標(biāo)準(zhǔn)未超過(guò)法律規(guī)定，法院予以支持。百貨公司的損失應(yīng)為欠付租金138920元，違約金即應(yīng)為41676元。已交納的履約保證金35000元應(yīng)先抵充違約金，即原告應(yīng)支付欠付租金138920元、違約金6676元。

判決結(jié)果

綜上，法院判決：一、餐飲連鎖公司與百貨公司于2014年12月4日簽訂的《場(chǎng)地租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》予以解除；二、餐飲連鎖公司于判決生效之日起十日內(nèi)，向百貨公司騰交位于某店二層的餐飲區(qū)場(chǎng)地，場(chǎng)地內(nèi)可移動(dòng)物品由餐飲連鎖公司自行搬離；三、百貨公司于判決生效之日起十日內(nèi)，支付餐飲連鎖公司裝修殘值損失、不可移動(dòng)的內(nèi)置設(shè)備損失、營(yíng)業(yè)損失共計(jì)365383.29元；四、百貨公司于判決生效之日起十日內(nèi)，退還餐飲連鎖公司裝修押金15000元；五、餐飲連鎖公司于判決生效之日起十日內(nèi)向百貨公司支付租金138920元、水電費(fèi)1587.8元；六、餐飲連鎖公司于判決生效之日起十日內(nèi)向百貨公司支付違約金6676元。

案例評(píng)析

該案中，原告存在拖欠租金的行為，被告百貨公司并未通知餐飲連鎖公司解除租賃合同，其自己也明確承認(rèn)，采用停水、停電的措施，目的在于催要租金，被告百貨公司明顯是用停水、停電的違約行為，對(duì)抗原告餐飲連鎖公司拖欠租金的違約行為。因此，法院認(rèn)定雙方各有違約行為，相互承擔(dān)違約責(zé)任。百貨公司承擔(dān)90%的損失，即賠償餐飲連鎖公司裝修殘值損失、不可移動(dòng)的內(nèi)置設(shè)備損失、營(yíng)業(yè)損失共計(jì)36萬(wàn)余元。

從這個(gè)案例中來(lái)看，即使租客有拖欠租金、水電費(fèi)用等違約行為的，房東并不能任意的采取停水、停電等相關(guān)措施，而是要根據(jù)具體的案情分析應(yīng)對(duì)。哪些情形下，房東可以采取停水、停電措施呢？根據(jù)法律規(guī)定和司法實(shí)踐總結(jié)，筆者認(rèn)為有以下幾種：

一、租賃合同中約定租客有違約行為時(shí)，房東有權(quán)停水、停電的。在租賃合同中有明確約定的，該約定不違反法律規(guī)定，符合當(dāng)事人意思自治原則，合法有效。出租人可針對(duì)承租人的違約行為進(jìn)行停水、停電措施，不需要考慮違約的嚴(yán)重程度、租賃合同是否解除或終止，也不需要提前通知。

二、對(duì)于租賃合同中未約定承租人有違約行為時(shí)，出租人是否有權(quán)停水、停電措施的，要進(jìn)一步區(qū)分這些情形：

1、承租人構(gòu)成嚴(yán)重違約，達(dá)到合同解除條件，并且已經(jīng)向承租人提出解除租賃合同的，此種情形出租人沒(méi)有義務(wù)再履行租賃合同，完全有權(quán)采取停水、停電措施。例如，合同約定承租人拖延支付租金超過(guò)三十日的，出租人有權(quán)解除合同，當(dāng)出租人行使合同解除權(quán)后，不再履行合同義務(wù)，當(dāng)然有權(quán)采取停水、停電措施。

2、租賃合同到期后，承租人拒絕搬離的，出租人有權(quán)采取停水、停電措施。租賃合同到期后，雙方同意可以續(xù)租，視為不定期租賃，如果任何一方不愿意續(xù)租的，則租賃合同終止，出租人沒(méi)有義務(wù)再履行合同，在實(shí)務(wù)中有的租賃合同到期后，承租人不愿意搬離，繼續(xù)占有房屋不交還，這種情況下理所當(dāng)然的可以采取停水、電等相關(guān)措施。

3、承租人有違約行為，但達(dá)不到解除合同的條件或者承租人有嚴(yán)重違約行為，出租人未選擇解除合同的，出租人不能采取停水、停電措施。為什么這兩種存在合同履行的情形下，出租人不能采取停水、停電措施？

因?yàn)?，此時(shí)出租人采取停水、停電措施對(duì)抗承租人的違約行為時(shí)，相當(dāng)于以違約的方式對(duì)抗承租人的違約行為，本身也屬于違約。本案中即是如此，百貨在沒(méi)有通知解除租賃合同的情況下，雙方的租賃合同在履行期間，用停水、停電的方式構(gòu)成違約，結(jié)果賠償餐飲連鎖公司36萬(wàn)余元。

需要特別注意的是，如果出租人采取停水、停電等措施的，應(yīng)當(dāng)合理的提前一定的時(shí)間通知承租人，出租人雖然有權(quán)采取停水、停電等措施，但是避免損失擴(kuò)大也是出租人的義務(wù)。

例如，商鋪?zhàn)赓U中，承租人可能存在許多冷藏的商品，如突然采取停電措施，可能會(huì)給承租人造成不必要的損失，提前通知可以讓承租人有時(shí)間采取必要的措施避免損失擴(kuò)大，即使最終承租人未采取必要措施，也確實(shí)因停電造成了很大的損失，但出租人已經(jīng)履行了避免損失擴(kuò)大的義務(wù)，對(duì)該損失不再承擔(dān)任何責(zé)任。

文章中引用的案例是為了更好的解讀法律知識(shí)，作者已對(duì)案例內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的整理、匯編和刪減，案例中的法律觀點(diǎn)僅供學(xué)習(xí)交流所用。咨詢(xún)交流，請(qǐng)直接留言！

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