相信大家對(duì)物業(yè)費(fèi)這個(gè)詞都不陌生。在日本購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)，業(yè)主也同樣需要按月向公寓所屬的物業(yè)公司繳納“管理修繕金”。對(duì)于大部分中國(guó)業(yè)主來(lái)說(shuō)，國(guó)內(nèi)的物業(yè)費(fèi)還算可以接受，但到了日本，中國(guó)投資者們普遍會(huì)覺(jué)得日本按月繳納的“管理修繕金”是一筆不小的數(shù)字。

那么日本的物業(yè)費(fèi)除了平均消費(fèi)水平之外，究竟“貴”在哪里呢？其實(shí)，它被日本人用來(lái)做房產(chǎn)的保養(yǎng)啦！

日本與中國(guó)在房屋物業(yè)管理方式上最大的不同就日本的物業(yè)公司有著“未雨綢繆”的觀念。這也是日本“管理修繕金”收費(fèi)高的一個(gè)主要原因，業(yè)主能夠得到非常優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。

在我國(guó)，物業(yè)往往是“哪里不行就修哪里”，只有真的出問(wèn)題了，物業(yè)公司才會(huì)想辦法去修理。甚至有時(shí)候處理問(wèn)題也是推三阻四，扯皮拖拉，令業(yè)主們大為惱火。

然而日本政府提出了一個(gè)“百年建筑物”的計(jì)劃，志在讓每一棟大樓的使用壽命可以達(dá)到100年。因此，對(duì)建筑物經(jīng)常性的維護(hù)保養(yǎng)就成了關(guān)鍵。在這份計(jì)劃下，公寓的管理公司會(huì)預(yù)先制定出詳細(xì)而完整的大樓維修保養(yǎng)計(jì)劃，并書(shū)面告知每一位業(yè)主，按部就班地進(jìn)行幾十年的大樓管理。

這項(xiàng)計(jì)劃表的運(yùn)作周期可以長(zhǎng)達(dá)50年！日本物業(yè)管理行業(yè)還有一條不成文的規(guī)矩：不管下水道有沒(méi)有堵，1年必須使用高壓清洗裝置全部疏通1次；屋頂?shù)姆缆┫到y(tǒng)，一般是5年補(bǔ)修一次，10年大修一次；外墻一般是10年全部翻新1次；電梯是3個(gè)月檢查1次，15年更換1次；房間里面的消防探測(cè)系統(tǒng)是1年檢修1次。

日本的物業(yè)管理公司會(huì)完全按照預(yù)先制定的修理計(jì)劃，進(jìn)行預(yù)防性修理，以保證大樓和住戶(hù)不會(huì)遇到生活上的麻煩，防患于未然。

房東在日本每月繳納的管理修繕金其實(shí)是由“管理費(fèi)”和“修繕?lè)e立金”這兩部分費(fèi)用構(gòu)成的。

“管理費(fèi)”等同于國(guó)內(nèi)的物業(yè)費(fèi)，用來(lái)維護(hù)或管理公寓大廈內(nèi)的公共區(qū)域的費(fèi)用。這筆費(fèi)用將按照“平等均分”的原則，根據(jù)每戶(hù)業(yè)主的房屋面積大小來(lái)向每一戶(hù)業(yè)主征收。

“管理費(fèi)”金額取決于公寓大小、是否有電梯、公共區(qū)域的大小以及是否有管理員常駐等因素。如果公共區(qū)域內(nèi)有健身房、游泳池和專(zhuān)門(mén)的管理員辦公室等，費(fèi)用可能會(huì)更高。

“修繕?lè)e立金”又稱(chēng)“維修基金”，由業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司共同管理。需要使用時(shí)，由物業(yè)管理公司提出預(yù)算，業(yè)主委員會(huì)審核批準(zhǔn)支付。

這筆錢(qián)會(huì)被存入一個(gè)用于整個(gè)建筑物的定期維護(hù)費(fèi)用的賬戶(hù)中，它們是根據(jù)公寓物業(yè)公司制定的長(zhǎng)期修繕計(jì)劃所需的費(fèi)用，長(zhǎng)期向房屋所有者集資來(lái)的。為了準(zhǔn)備未來(lái)必要的大規(guī)模維修費(fèi)，當(dāng)建筑物越老，每月的維修基金也會(huì)越高。

當(dāng)您要購(gòu)買(mǎi)一間全新的公寓時(shí)，您需要一次性先支付一筆維修基金；如果您購(gòu)買(mǎi)二手公寓，則必須按月支付被規(guī)定的維修基金。

但是，如果前任所有者遲繳或欠繳維修基金，那么您作為下一個(gè)所有者將必須負(fù)責(zé)向管委會(huì)支付任何未支付的費(fèi)用。因此作為在公寓購(gòu)買(mǎi)時(shí)事前調(diào)查的一部分，買(mǎi)家應(yīng)檢查當(dāng)前所有者是否有任何未繳費(fèi)用。

日本物業(yè)費(fèi)用又可以為業(yè)主們帶來(lái)怎樣物超所值的服務(wù)呢？

1.公共區(qū)域的電梯、自動(dòng)門(mén)、樓道燈和監(jiān)控等設(shè)備，確保其正常運(yùn)行，以保障業(yè)主的正常生活起居。

2.物業(yè)管理員需要每天專(zhuān)門(mén)打掃公共衛(wèi)生、消毒殺菌，進(jìn)行垃圾處理，對(duì)公共部分的花草進(jìn)行修剪照料等，全方位保證生活區(qū)域的美觀和舒心。

3.物業(yè)管理公司需要定期委派專(zhuān)業(yè)人士來(lái)檢查樓體以及電梯、電力、燃?xì)獾认嚓P(guān)設(shè)施，對(duì)老舊或者損壞的地方及時(shí)進(jìn)行修復(fù)和更換。就在上周，JP就收到客人的管理公司來(lái)信，通知對(duì)所有業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)電箱的更新。不需要出電箱費(fèi)用和人工費(fèi)，安裝檢查一步到位。當(dāng)?shù)卣鹫鸺?jí)5的時(shí)候，電箱就會(huì)自動(dòng)拉閘。業(yè)主對(duì)這樣的更新又怎么會(huì)不理解呢~

4.由于日本公寓樓體外觀10年左右就會(huì)重新粉刷翻新一次，因此許多30年以上的公寓樓看上去都不會(huì)顯得陳舊老氣。

一般越高檔小區(qū)的，這筆保養(yǎng)房產(chǎn)的“管理修繕金”收費(fèi)就越高。但與此同時(shí)，物業(yè)管理公司會(huì)在這些小區(qū)中設(shè)立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)辦公室。派駐幾名工作人員管理，以保障周期性維護(hù)工作可以最高效地進(jìn)行，也可以第一時(shí)間應(yīng)對(duì)突發(fā)情況。

就像愛(ài)美人士一樣，保養(yǎng)的錢(qián)花到位，也會(huì)有專(zhuān)業(yè)的人來(lái)打理皮膚問(wèn)題。這么一想，令人肉疼的物業(yè)費(fèi)，是不是很好理解呢！