業(yè)委會管理規(guī)約

阿福根 2020-10-02

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業(yè)主委員會管理規(guī)約

為了維護**小區(qū)（以下簡稱本住宅小區(qū)）全體業(yè)主、使用人在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等規(guī)定，將結(jié)合本住宅小區(qū)的實際情況，由業(yè)主大會會議討論通過來制定本規(guī)約。

第一部分物業(yè)的使用

第一條（業(yè)主、使用人權(quán)利與義務(wù)）

業(yè)主是物業(yè)管理的責(zé)任主體。業(yè)主、使用人在物業(yè)管理活動中依照《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定以及本規(guī)約約定，享受相應(yīng)的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

本住宅小區(qū)內(nèi)屬于建設(shè)單位所有、未銷售的物業(yè)，其共用部分應(yīng)當(dāng)納入統(tǒng)一管理。

第二條（相鄰關(guān)系）

業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、制度和本規(guī)約約定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、噪音、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關(guān)系。

第三條（物業(yè)使用原則）

業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中，應(yīng)當(dāng)遵守物業(yè)使用的相關(guān)規(guī)定以及本物業(yè)管理區(qū)域車輛停放、電梯使用、空調(diào)安裝、垃圾投放等管理制度和約定，不從事法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中規(guī)定的禁止性行為。

第四條（物業(yè)裝飾裝修）

業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定裝飾裝修物業(yè)：

（一）裝飾裝修房屋應(yīng)當(dāng)遵守國家、本市的相關(guān)規(guī)定以及本規(guī)約約定，遵守裝飾裝修的注意事項，不從事破壞房屋承重結(jié)構(gòu)等裝飾裝修的禁止行為；

（二）裝飾裝修房屋前，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并會同裝飾裝修單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議，包括簽訂施工消防安全承諾書，嚴格執(zhí)行動用明火管理規(guī)定。

（三）如實填寫《房屋裝飾裝修（零星施工）登記備案表》，隨附房地產(chǎn)權(quán)證、業(yè)主身份證復(fù)印件，交至物業(yè)服務(wù)企業(yè)（小區(qū)管理處）；屬于使用人裝飾裝修的，還需另附租賃合同、使用人身份證復(fù)印件和業(yè)主授權(quán)文書。同時，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理施工單位和施工人員的出入憑證，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對出入小區(qū)施工工具、裝飾裝修材料的查驗記載。

（四）在裝飾裝修房屋期間，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修房屋情況的現(xiàn)場巡查；

（五）在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部分；

（六）施工期間采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人日常生活造成的影響，每日18時至次日8時以及法定節(jié)假日（含雙休日）全天，不得在已交付使用的住宅樓內(nèi)進行敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生噪聲的裝飾裝修作業(yè)；在其他時間進行裝飾裝修作業(yè)的，應(yīng)當(dāng)采取噪聲防治措施，避免干擾他人正常生活；

（七）合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備，不擅自移裝、拆改；業(yè)主、使用人在裝修住宅中，應(yīng)預(yù)留共用設(shè)備的檢修孔，方便共用設(shè)備的維修；

（八）因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的安全使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)及時恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；

（九）發(fā)現(xiàn)裝飾裝修企業(yè)、施工人員或物業(yè)服務(wù)企業(yè)有強制裝飾裝修行為的，應(yīng)及時向公安機關(guān)或相關(guān)部門報告。

第五條（物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃規(guī)范和違規(guī)行為的處置）

業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國家、本市關(guān)于房屋租賃的有關(guān)規(guī)定，尊重社會公德，不得危及住宅物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，并履行治安、消防、衛(wèi)生等方面的安全責(zé)任。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)將本規(guī)約作為物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)于物業(yè)專有部分買賣合同或者租賃合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)專有部分轉(zhuǎn)讓或者出租情況以及通訊方式向政府相關(guān)管理部門備案，同時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)資金、建筑物及其附屬設(shè)施維修資金；出租物業(yè)，約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。

居住房屋租賃，必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件、最小出租單位、最低承租面積和租住人數(shù)限制等相關(guān)規(guī)定。業(yè)主、使用人不得將房屋用作集體宿舍出租；不得擅自改變房屋原設(shè)計功能和布局；不得將一間原始設(shè)計為居住空間的房間分割、分隔、搭建后出租，或按床位出租；不得將原始設(shè)計為廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間出租供人員居住。

業(yè)主、使用人有上述違法違規(guī)行為，業(yè)主委員會可書面要求業(yè)主或承租人限期糾正。違法違規(guī)行為被有關(guān)管理部門責(zé)令改正的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時整改，或書面授權(quán)第三方機構(gòu)代為整改，并采取臨時性措施，確保出租房屋使用安全。

第六條（擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的處置）

業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房地產(chǎn)權(quán)證書載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)，損害其他業(yè)主或使用人合法權(quán)益的，業(yè)主委員會可以書面要求業(yè)主或使用人限期改正；相關(guān)業(yè)主或使用人可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政管理部門及其設(shè)立的服務(wù)熱線投訴舉報。

第七條（違法搭建的處置）

業(yè)主、使用人在物業(yè)使用過程中，不得違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；不得將房屋內(nèi)臥室、起居室等部位改為衛(wèi)生間或廚房間；不得改變衛(wèi)生間、廚房間的原始設(shè)計位置；不得改變房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)确课菰荚O(shè)計承重構(gòu)件，以及擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接房屋與陽臺的磚、混凝土墻體的行為。

業(yè)主、使用人有上述違規(guī)行為的，業(yè)主委員會可以書面要求業(yè)主或使用人限期改正；相關(guān)業(yè)主、使用人可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)、相關(guān)行政管理部門舉報。

第八條 (電梯的安全使用管理及安全隱患的處置)

業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)明確的電梯安全使用管理規(guī)定，遵守安全使用說明和安全注意事項，不得實施下列行為：

（一）乘用明示處于非安全狀態(tài)的電梯；

（二）超過額定載荷使用電梯和乘用超過額定載荷的電梯；

（三）采用非正常手段開啟電梯層門或轎箱門；

（四）破壞電梯安全警示標(biāo)志、報警裝置或電梯零部件；

（五）攜帶危險品乘用電梯；

（六）其他影響電梯安全運行的行為。

學(xué)齡前兒童應(yīng)當(dāng)在成年人陪同下乘用電梯。

電梯故障或存在安全使用風(fēng)險，經(jīng)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門和特種設(shè)備檢測檢驗機構(gòu)檢測，需要進行安全評估和修理、改造、更新并由檢驗機構(gòu)或質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門發(fā)出整改通知的，由全體業(yè)主或部分共有業(yè)主委托有資質(zhì)的專業(yè)單位實施安全評估和修理、改造、更新，相關(guān)費用由全體業(yè)主或部分共有業(yè)主共同承擔(dān)，所需經(jīng)費可按相關(guān)規(guī)定在住宅專項維修資金中列支，也可由全體業(yè)主或部分共有業(yè)主自行籌集。

第九條 (空調(diào)的安裝使用管理及安全隱患的處置)

業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按住宅設(shè)計規(guī)范、住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)明確的要求安裝空調(diào)，安裝在統(tǒng)一專門用于安裝空調(diào)設(shè)備的座板和空調(diào)冷凝水排水管道或接納空調(diào)冷凝水的陽臺排水系統(tǒng)；不得在空調(diào)設(shè)備上增加其他負載，并定期對空調(diào)設(shè)備的安全進行檢查和維護。發(fā)生下列情況之一的，業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)及時采取措施消除安全隱患：

（一）空調(diào)設(shè)備超過設(shè)計使用期限的；

（二）空調(diào)設(shè)備安裝架和緊固件出現(xiàn)松動或者嚴重銹蝕的；

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知空調(diào)設(shè)備安裝架和緊固件出現(xiàn)松動或者嚴重銹蝕的。

業(yè)主、使用人使用空調(diào)產(chǎn)生噪聲超過國家和本市有關(guān)環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)停止使用，并采取維修、更新等有效措施，降低噪聲污染。

第十條 (物業(yè)消防安全管理和隱患處置)

業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守國家和本市相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的規(guī)定，依法依規(guī)安全使用和維護本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備；不得占用或封閉消防應(yīng)急疏散通道、占用消防登高面；不得損壞消防設(shè)施設(shè)備，不得影響消防安全。業(yè)主有違反消防安全的行為被公安機關(guān)等部門責(zé)令整改的，應(yīng)當(dāng)按照要求及時整改。

第十一條 (車輛停放管理)

業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守本住宅物業(yè)管理區(qū)域機動車停車管理制度，聽從停車管理人員的指揮，按照規(guī)定或者約定交納車輛停放費用，如實向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車管理服務(wù)單位提供有效的通訊聯(lián)系方式，為突發(fā)事件處置提供便利。

本住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬全體業(yè)主共有的機動車停車位共348個，其中設(shè)置固定停車位348個，不固定停車位0 個，機動車停車位應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主優(yōu)先及業(yè)主首輛車優(yōu)先的原則予以使用，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租機動車停車位，業(yè)主應(yīng)提供房屋產(chǎn)權(quán)證、車輛產(chǎn)權(quán)證等材料，辦理機動車停車位租賃登記手續(xù)。

機動車停車位收費標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）長期停車：每個每月100元，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與車位承租人簽訂租賃合同。

（二）臨時停車：臨時停車：1小時內(nèi)免費；1-10小時內(nèi)5 元；10-24小時小區(qū)業(yè)主或使用人5元，外來車輛10元。

有停車卡的業(yè)主按現(xiàn)行的停車卡使用規(guī)定執(zhí)行。

停車費的調(diào)整及小區(qū)停車制度需經(jīng)業(yè)主大會表決通過后生效。

有產(chǎn)權(quán)車位或與車位所有權(quán)人簽訂長期車位租賃合同（租賃期一年以上）且經(jīng)過其同意的新能源汽車用戶可以按照有關(guān)規(guī)定申請安裝自用充電設(shè)施。根據(jù)實際需求情況，經(jīng)業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，可以在全體業(yè)主共有的機動車停車位上安裝適量充電設(shè)施為業(yè)主提供服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請安裝并實施管理。

車輛停放不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口和消防車通道，不得妨礙消防設(shè)施的使用，不得擅自停放他人車位,不得影響行人和其他車輛的正常通行。對車輛違反本規(guī)約擅自停放經(jīng)勸阻無效的，由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)強制拖離，因拖車產(chǎn)生的牽引車、臨時停放等相關(guān)費用，由違規(guī)擅自停車者承擔(dān)。

業(yè)主、使用人不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬業(yè)主共有的車位或道路上擅自設(shè)置地鎖。業(yè)主、使用人有擅自設(shè)置地鎖行為的，業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以勸阻；勸阻無效的，業(yè)主委員會或受業(yè)委會委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以書面要求其限期整改；逾期未整改的，由業(yè)主委員會或受業(yè)委會委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以處理。

第十二條 (垃圾分類管理)

業(yè)主、使用人按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，對其產(chǎn)生的生活垃圾進行戶內(nèi)分類并分類投放；應(yīng)當(dāng)愛護垃圾廂房、垃圾分類收集容器等生活垃圾分類設(shè)施設(shè)備。

如有違反上款行為的，由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以勸阻；勸阻無效的，業(yè)主委員會可以將上述行為人及其行為在公示欄中予以公示。

第十三條 (物業(yè)使用的其它約定)

業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中，還應(yīng)遵守下列約定：

（一）寵物飼養(yǎng)犬類外出戴口罩、栓狗繩、妥善處理糞便。乘坐電梯禮讓他人，文明飼養(yǎng)。；

（二）陽臺封閉：有規(guī)定的按規(guī)定，無規(guī)定需要封閉的，向物業(yè)公司報備，以統(tǒng)一格式。；

（三）曬衣架安裝：以統(tǒng)一格式；

（四）衛(wèi)星電視接收設(shè)施安裝：有規(guī)定的按規(guī)定，無規(guī)定需要安裝，必須保證安全、防雷擊、不影響他人；

（五）在公共區(qū)域進行文娛活動：多人使用時不影響他（她）人。

第十四條 (文明居住管理)

全體業(yè)主（使用人）應(yīng)當(dāng)自覺遵守《上海市民文明居住行為規(guī)范》，不得發(fā)生違反規(guī)范的不文明居住行為，違反規(guī)范且屬于公民物業(yè)使用領(lǐng)域征信范圍的，將被納入本市公共信用信息平臺。在微信群等電子媒體的言論應(yīng)當(dāng)遵守政府的相關(guān)規(guī)定，提倡社會主義核心價值觀，營造小區(qū)文明和諧的輿論環(huán)境。

第十五條 (物業(yè)的維修養(yǎng)護)

業(yè)主、使用人共同約定應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定維修養(yǎng)護物業(yè)：

（一）對物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護，不侵害其他業(yè)主的合法權(quán)益；

（二）因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關(guān)業(yè)主的專有部分時，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主，相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要配合。相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護造成物業(yè)損壞及其他損失的，應(yīng)負責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任；

（三）因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面申請，業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在接到申請之日起3-10日內(nèi)作出是否同意的書面決定；逾期不作出決定的，視為同意。業(yè)主、使用人臨時占用、挖掘道路、場地的，須在約定的時間內(nèi)恢復(fù)原狀；造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償；

（四）物業(yè)在使用中存在安全隱患，已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時應(yīng)急維修；責(zé)任人不履行或者無法履行應(yīng)急維修義務(wù)，且需進入物業(yè)內(nèi)部應(yīng)急維修的，授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可在公安機關(guān)或者居委會到場見證下實施應(yīng)急維修，維修中發(fā)生的費用由責(zé)任人承擔(dān)；

（五）建設(shè)單位應(yīng)按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。在保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題由建設(shè)單位在約定時限內(nèi)解決。建設(shè)單位拒絕修復(fù)或者拖延修復(fù)等未按規(guī)定承擔(dān)保修責(zé)任的，業(yè)主、使用人向建設(shè)行政管理部門投訴，也可以按照物業(yè)保修金使用的相關(guān)規(guī)定進行修復(fù)。

第十六條 (未按規(guī)定交付有關(guān)費用的處置)

業(yè)主、使用人未按規(guī)定和約定支付物業(yè)服務(wù)費、停車費的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交付，業(yè)主逾期仍不支付的，業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布欠交情況、注明欠交費用的業(yè)主室號進行催討；仍不交付的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，并可以按照相關(guān)約定將相關(guān)業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費信息報送市公共信用信息平臺。

第十七條 (業(yè)主提交通訊聯(lián)系方式的義務(wù))

各業(yè)主應(yīng)當(dāng)直接或者通過建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時向業(yè)主委員會提供新的聯(lián)系地址、通訊方式。業(yè)主不提供或未及時提供聯(lián)系地址、通訊方式的，物業(yè)管理活動中相關(guān)資料按原預(yù)留聯(lián)系地址、通訊方式送達或投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主信報箱、房屋內(nèi)為有效送達方式。

第二部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘

第十八條 (物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘一般規(guī)范)

業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會委托招標(biāo)代理機構(gòu)辦理本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理招標(biāo)活動的相關(guān)事宜。

業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)按照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則的約定召開業(yè)主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容等進行表決。

業(yè)主大會依法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，須經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

業(yè)主大會與其依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)加蓋業(yè)主大會印章。

第十九條 (選聘程序的啟動)

發(fā)生下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會會議討論決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事宜，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

（一）物業(yè)服務(wù)合同屆滿前三個月；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面提出解除合同的；

（三）業(yè)主大會表決決定終止物業(yè)服務(wù)合同的。

（四）法律法規(guī)規(guī)定的其他需要選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況。

第二十條 (選聘方案的制定和表決)

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)結(jié)合本物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求，制定具體選聘方案。選聘方案包括以下內(nèi)容：

（一）擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、信用情況和管理實績要求；

（二）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；收費內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；計費方式（包干制或酬金制）；

（三）物業(yè)服務(wù)合同期限；

（四）選聘方式；

（五）物業(yè)服務(wù)合同的主要條款。

該方案應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄、每幢房屋門棟內(nèi)公示 7日，聽取業(yè)主意見，修改完善后，提交業(yè)主大會會議表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公告欄、每幢房屋門棟內(nèi)公告。

第二十一條 (選聘工作的實施)

各業(yè)主授權(quán)業(yè)主委員會依照業(yè)主大會決議，公開、公平、公正地做好選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)工作，并代表業(yè)主大會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

其中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出繼續(xù)為本物業(yè)管理區(qū)域提供管理服務(wù)并符合續(xù)聘法定條件和約定條件的，且業(yè)主大會討論決定采用續(xù)聘方式的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同；不采用續(xù)聘方式的，業(yè)主大會采取公開招標(biāo)的方式（或法律法規(guī)規(guī)定的其他方式如協(xié)議選聘等）選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，與中標(biāo)（或協(xié)議選聘）的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，并授權(quán)業(yè)主委員會提前三個月通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)移交和撤離工作。

選聘工作完成后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將選聘結(jié)果和物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主查詢。

第二十二條 (物業(yè)服務(wù)費的調(diào)整)

物業(yè)服務(wù)合同履行期間，有下列情形之一的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會共同協(xié)商調(diào)整物業(yè)服務(wù)費；協(xié)商不成的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會共同指定社會中介機構(gòu)，根據(jù)其出具的書面評估意見調(diào)整物業(yè)服務(wù)費：

（一）政策規(guī)定的勞動力成本上調(diào)，客觀造成物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能繼續(xù)履行合同的；

（二）；

（三）。

委托社會中介機構(gòu)的評估費用按如下約定承擔(dān)：

（一）經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張合理的，評估費用由全體業(yè)主承擔(dān)，并在公共收益（如有）中列支。也可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；

（二）經(jīng)評估業(yè)主委員會主張合理的，評估費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)；

（三）經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會主張均有合理部分的，評估費用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主按合理比例分別承擔(dān)。

第二十三條 (無法及時選聘的處理)

經(jīng)各業(yè)主、使用人共同約定：因物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然撤離等原因，業(yè)主大會無法及時另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，授權(quán)業(yè)主委員會可以采取以下方式：

（一）臨時自行管理；

（二）請求政府推薦專業(yè)服務(wù)單位臨時代管，業(yè)主委員會與代管的專業(yè)服務(wù)單位簽訂臨時代管協(xié)議，明確臨時代管期限、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主按臨時代管協(xié)議的約定支付物業(yè)服務(wù)費。

發(fā)生前款約定情形的3個月內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)根據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》和本規(guī)約約定，啟動物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘程序，落實本住宅小區(qū)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三部分共用部分收益

第二十四條 (共用部分收益的來源)

本住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部分收益一般包括：占用業(yè)主共用的道路或者其他場地的停放車輛所得的收益；電梯轎廂、單元門廳、走廊通道、外墻和公共場地戶外廣告收益；屬于全體業(yè)主所有的游泳池等文體設(shè)施經(jīng)營收益；物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定所支付的違約金、賠償金等。

第二十五條 (共有部分收益歸屬和分配)

本物業(yè)管理區(qū)域共用部分收益歸業(yè)主共有，禁止任何單位、個人侵占、處分或者改作他用。

業(yè)主對共用部分享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)；

本物業(yè)管理區(qū)域共用部分收益，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分配。

第二十六條 (共用部分收益的使用規(guī)范)

利用物業(yè)共用部分經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和本規(guī)約的規(guī)定，并經(jīng)業(yè)主大會或者相關(guān)業(yè)主共同決定后，按照物業(yè)服務(wù)合同約定委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營，其經(jīng)營收入扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本后，其收益屬于全體業(yè)主或部分業(yè)主共有，并存入業(yè)主大會維修資金賬戶，?？顚Ｓ谩＠梦飿I(yè)共用部分經(jīng)營所得收益，主要用于補充房屋專項維修資金，并按照下列范圍使用：

（一）60%的收益補充相應(yīng)的專項維修資金；

（二）10%的收益用于業(yè)主委員會工作經(jīng)費：（與《業(yè)主大會議事規(guī)則》第30條同）；

（三）其余收益（30%）用于彌補物業(yè)服務(wù)費用不足，用于物業(yè)管理方面的需要（每次使用金額不超過20000元的，由業(yè)委會在使用前把用途、范圍、金額等要素在小區(qū)公告欄和電子屏幕公示7天，如果無異議由業(yè)委會審批后使用；如果客觀情況必須使用但異議未能得到妥善處理的、或當(dāng)次使用金額超過20000元的，需經(jīng)業(yè)主大會表決通過后才能使用）。

第二十七條 (物業(yè)共有部分的公眾責(zé)任保險)

本住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)共有部分公眾責(zé)任保險，由全體業(yè)主按其專有部分占建筑物總面積的比例大小承擔(dān)投保費用，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)投保的，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四部分附則

第二十八條 (矛盾糾紛的調(diào)處)

各業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中產(chǎn)生矛盾糾紛時，本著互諒互讓的原則，同意由業(yè)主委員會、祝橋鎮(zhèn)人民政府、居（村）民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會居間調(diào)解處理。

在業(yè)主委員會日常運作、換屆改選過程中遇有矛盾沖突時，各業(yè)主同意除由祝橋鎮(zhèn)人民政府、居民委員會設(shè)立的人民調(diào)解委員會居間調(diào)解處理外，也可由祝橋鎮(zhèn)人民政府住宅小區(qū)綜合管理聯(lián)席會議、第三方中介機構(gòu)進行協(xié)調(diào)解決。

第二十九條 (違約處理)

（一）業(yè)主、使用人違反本規(guī)約的約定，業(yè)主委員會有權(quán)責(zé)令行為人限期改正。違法、違約行為構(gòu)成相鄰妨害的，相鄰業(yè)主可以向人民法院提起訴訟，要求排除相鄰妨害，維護自身權(quán)益；

（二）業(yè)主、使用人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修管理協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以禁止施工人員、施工工具、裝修材料、家具物品等進入物業(yè)管理區(qū)域；

（三）對違反本規(guī)約的行為，將視情分別由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、居委會、城管、房管辦等單位和部門處理。

第三十條 (連帶責(zé)任)

物業(yè)使用人違反本規(guī)約的，相關(guān)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任，但業(yè)主已經(jīng)采取積極措施的除外。

第三十一條 (生效和修改)

本規(guī)約由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的決議修改。修改后的規(guī)約，自業(yè)主大會會議通過之日起生效。

本規(guī)約未盡事項由業(yè)主大會補充。業(yè)主大會通過的有關(guān)本規(guī)約的決定為本規(guī)約的組成部分。

來源：天和湖濱美麗家園

責(zé)編：王夢樂