如果說，近二十年來中國樓市的發(fā)展是因?yàn)樽晕医?jīng)濟(jì)主導(dǎo)的城市化，那么近幾年東南亞的發(fā)展，則主要是因?yàn)橥鈦斫?jīng)濟(jì)主導(dǎo)的城市化。

投資最簡單的道理：已經(jīng)看得到的，叫接盤，看不到的時(shí)候，才叫投資。你看不起東南亞，跟91年看不起深圳，12年看不起杭州的人，沒有本質(zhì)區(qū)別。

一篇深度調(diào)研稿，文章很長，想海外置業(yè)，請(qǐng)認(rèn)真閱讀。

——星子

文 | 地產(chǎn)八卦女

1^st

還記得吳曉波在2018的跨年演講，曾說過2句話：“買好資產(chǎn)，投窮國家，用人民幣的泡沫淹沒全世界”。

這句話什么意思呢？就是說2018年，中國人要學(xué)會(huì)海外投資，特別是去那些看起來很窮的國家，把人民幣花出去，等待資產(chǎn)升值。

為什么要投窮國家，因?yàn)楦F國家往往年輕人多，經(jīng)濟(jì)處于高速的發(fā)展期；而發(fā)達(dá)國家則開始逐步進(jìn)入老年化社會(huì)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)往往已經(jīng)完工，屬于“利好已出盡”的暫時(shí)停擺局面。

例如，在2012年以前，中國少數(shù)富裕階層都是把大量的海外房產(chǎn)集中在美國、澳洲、加拿大、英國、歐洲這些發(fā)達(dá)國家。然而近幾年，越來越多的人開始轉(zhuǎn)向東南亞，比如泰國、馬來西亞、緬甸等。

半月前，在香港銅鑼灣，我與一家在港投資公司的經(jīng)理聊了一下午，很多港資企業(yè)都把投資目光瞄準(zhǔn)了東南亞。就整個(gè)東南亞而言，具有投資價(jià)值的國家并不多。

泰國房產(chǎn)投資中國企業(yè)介入已久，2016-18年泰國房價(jià)幾乎已經(jīng)被炒到了一個(gè)高峰，除了稅率，還面臨泰銖兌人民幣匯率的問題。

越南不用看，不僅反華，越南盾更是近幾年越來越不值錢。

印尼反華，馬來西亞也是對(duì)華人不友好，前段時(shí)間馬哈蒂爾不就對(duì)某國內(nèi)陸產(chǎn)商耍了流氓么。

除了金三角幾個(gè)國家，數(shù)來數(shù)去，就還剩一個(gè)柬埔寨了。很多朋友也許知道，本身，我是對(duì)東南亞都抱有偏見的。剛好有個(gè)契機(jī)，星子與幾個(gè)媒體人一道，前往柬埔寨金邊考察。

▲剛到金邊那晚，金邊夜色很醉人。

2^nd

說樓市投資之前，先客觀說下我對(duì)柬埔寨的個(gè)人印象和簡單的樓市看法。

▲柬埔寨地標(biāo)獨(dú)立紀(jì)念碑

了解柬埔寨歷史的都知道，柬埔寨雖然是千年古國，但直到新世紀(jì)的2003年，局勢(shì)才算是穩(wěn)定下來，真正有所發(fā)展的也不過最近十余年。從市容看，柬埔寨的首都金邊都像是中國的三四線城市，更遑論除暹粒和西哈努克之外的其他城市了。

▲俯瞰金邊市中心

▲金邊街頭到處都是寺廟，比普通的民居漂亮的多。雖然寧靜祥和，但是有時(shí)候也感覺有點(diǎn)勞民傷財(cái)。

金邊的馬路不寬，但是車輛還算有序，比較安靜的等待行人路過，車輛基本上都不會(huì)像國內(nèi)，一言不合就不停鳴喇叭。

▲柬埔寨流行的TUTU車，是由一輛摩托車和有兩個(gè)輪子的車篷改裝組成，不是三輪車?？雌饋砗唵?，但是平時(shí)出去的話，這個(gè)TUTU三輪車隨便就要三四美金，和國內(nèi)的出租車一個(gè)價(jià)。

金邊的居民基本人手一臺(tái)摩托車，當(dāng)然富人也不少，在大街上到處也能看見豪車。說實(shí)話柬埔寨貧富差距很大，人均工資不超過200美金，但全球?qū)⒔话氲暮儡嚩荚谶@里。2017年，全球共賣出了50輛勞斯萊斯幻影，其中17輛被賣到了金邊。

▲NAGA賭錢，最小一把25美金。沒錯(cuò)，170一把。當(dāng)?shù)赝ㄓ妹澜穑砥艺馉栔皇怯脕碚伊愕摹?000瑞爾等于1美金。

除此之外，金邊還有個(gè)令人疑惑的現(xiàn)象，就是這里的物價(jià)特別昂貴。特別是進(jìn)口日常生活用品，像中國過來的日常生活用品物價(jià)一般比國內(nèi)要高三分一，所以有些華僑住在這里，連日用品都是帶兩個(gè)大箱子空運(yùn)到柬埔寨。不過像奢侈品的話普遍比國內(nèi)要便宜一些。吃飯的話，我有一次點(diǎn)了個(gè)早餐，居然要五六十美金，當(dāng)然你要是去路邊小攤吃的話一般吃個(gè)粥，炒飯之類的話也可以，價(jià)格不貴但是衛(wèi)生狀況不敢恭維。

▲金邊物價(jià)，大家感受一下

目前，金邊正常情況下工資不低于500美金，如果是打工者可能低一些。柬埔寨國家法律規(guī)定最低工資為230美金。但是，這對(duì)于柬埔寨老百姓來說，這樣的物價(jià)水平，還是高了。一年到頭也去不了幾回大商場購物，基本上都是淘淘地?cái)傌洠I個(gè)兩三美金的衣服鞋子穿穿。他們這邊做生意的話很早就關(guān)門了，到了晚上九點(diǎn)的時(shí)候基本上看見外面擺攤的，晚上9點(diǎn)睡覺，早上6點(diǎn)起床，睡得早起得也早。不過像當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的熱帶水果很便宜，芒果榴蓮火龍果西瓜很便宜，記得有一次我花了1美金，買了將近10個(gè)芒果，又甜又好吃，撐得快走不動(dòng)了。

然而，盡管柬埔寨貧富差距如此之大，由于缺少工業(yè)全靠外來進(jìn)口，位列百度百科“最不發(fā)達(dá)國家”之列，但柬埔寨由于全民信佛，加之來之不易的和平，柬埔寨人生性很平和，并沒有網(wǎng)上所傳的“治安混亂”的戾氣，也沒有現(xiàn)在中國人所特有的“無房人人自?！钡慕箲]感。

比起國內(nèi)城市的冷漠與自私，這里是一個(gè)安貧樂道（得過且過）、欲望值極低（自由懶散）的社會(huì)，人們貧窮而友好，互以雙手合掌或微笑為寒暄方式，空氣里彌漫著幾分人情味。街邊可見民眾找僧侶祈福。

▲柬埔寨大皇宮

對(duì)于房產(chǎn)，柬埔寨人不受中國人「結(jié)婚必買房」的信條奴役（當(dāng)?shù)厝烁矚g狹窄的排屋，因?yàn)閹т伱婵梢宰錾猓?/span>，金邊房產(chǎn)主要是中國（含港澳臺(tái)）、美國、越南等外來投資客購買，其次為本地生意人購買。

然而對(duì)于政府來說，由于是私人永久產(chǎn)權(quán)，盡管柬埔寨金邊低價(jià)5年翻了10倍，房價(jià)每年升值10%，現(xiàn)在好地段光是土地都賣到3000美金每平，據(jù)說還要漲，但政府奉行不干預(yù)樓市的態(tài)度，至今沒有任何樓市限購措施，也缺少對(duì)樓市的指引。這里的樓盤大都是一幢就是一個(gè)小區(qū)，很少見到有像中國那樣的花園社群大盤。

▲兩棟不同開發(fā)商建的，緊緊挨在一起的樓。

唯一值得一提的是，根據(jù)2010年5月柬埔寨頒布的《外國人產(chǎn)權(quán)法》，非本國居民憑借護(hù)照可購買不帶土地、二層以上的房屋，享有永久產(chǎn)權(quán)。也就是說，外國人在金邊買房，僅可買二樓以上的樓房或公寓，不可以買帶院子的別墅物業(yè)。

3^rd

剛才說了柬埔寨金邊的一些人文情況。接下來談?wù)勗诩砥艺I房的基本邏輯。

第一個(gè)邏輯，柬埔寨是東南亞也是亞洲唯一以美元作為日常貨幣結(jié)算的國家。雖然柬埔寨擁有自己的貨幣，名叫瑞爾，但由于發(fā)行量過大，通貨膨脹嚴(yán)重，導(dǎo)致幣值貶損嚴(yán)重，大面額鈔票在流通中引起的諸多麻煩，使當(dāng)?shù)厝宿D(zhuǎn)而投向美金的懷抱。在金邊，瑞爾與美金的一般兌換比率是4000:1，但在某些超市或商場也會(huì)小幅度浮動(dòng)成4100:1或4200:1。如此大的兌換比率，使得瑞爾僅作為零頭使用。

▲在越南的銀行，越南盾的定存利率是8%，但在柬埔寨，金邊的銀行美金定存利率是6%，柬埔寨本幣幾乎沒人存。這使得柬埔寨是東南亞唯一美元資產(chǎn)國，同時(shí)也是世界第三大美元資產(chǎn)國，美元占據(jù)了本國80%以上的貨幣流通量。

而金邊所有交易都是以美元來結(jié)算，而且外匯無管制，只要在柬埔寨有所投入，出來的都是美元。這樣的狀況，可以幫助國人從美元升值中間接獲得買房之外的收益。

▲美元兌人民幣匯率

說實(shí)話，做海外投資，匯率是首要考慮因素。兌美元的匯率一旦下跌，很有可能將之前的樓市漲幅全部吃盡。比如泰國房產(chǎn)前幾年就很火，可是泰銖兌美元的匯率自2018年也是一路下跌、如果房價(jià)漲幅跑不過泰銖兌美元的匯率跌幅的話，反而有可能虧本。

第二個(gè)邏輯，是因?yàn)榧砥艺⒎荂RS成員國。CRS簡單說就是“金融賬戶涉稅信息自動(dòng)交換標(biāo)準(zhǔn)”，其主要交換的是納稅人在境外的一切金融賬戶信息，如：股票、基金、期貨、債券、保險(xiǎn)、股權(quán)等。而中國將在18年9月進(jìn)行第一次的信息交換，并且已經(jīng)在17年12月末完成了600萬人民凈值用戶的調(diào)查，預(yù)計(jì)在18年底完成所有用戶的資產(chǎn)調(diào)查。這意味著很多高凈值人士有著海外避稅的需要。

在這一方面。柬埔寨是少有的幾個(gè)不加入CRS的國家?？梢灶A(yù)計(jì)，接下來幾年，會(huì)有香港以及大陸境內(nèi)大量“黑錢”涌入柬埔寨市場。并且，由于柬埔寨在2004年加入WTO，政府實(shí)行對(duì)外開放的自由市場經(jīng)濟(jì)，推行經(jīng)濟(jì)私有和貿(mào)易自由化，柬埔寨已經(jīng)是一個(gè)外資十分活躍的國家。

在柬埔寨，隨處都可以見到外國人、同時(shí)由于柬埔寨是前法國和知名古跡吳哥窟，這里也有大批西方人在此匯聚（據(jù)星子了解，金邊擁有400萬人口，其中有30萬外國人，相當(dāng)于每13個(gè)人就有1個(gè)外國人）。80歲的大媽會(huì)講法語，路邊的賣菜阿姨會(huì)說英文，突突司機(jī)日語中文666，這是金邊的常態(tài)。不能說他們的外語水平有多高，但是基本的交流不成問題。年輕一代，也至少是精通柬語和英文，華人家庭的孩子更是一口流利的普通話、潮州話、廣東話、閩南話……經(jīng)常一個(gè)桌子上吃飯的10個(gè)人，可以來自不同的國家。

此外，柬埔寨還是是東盟國家中，公認(rèn)投資管制最少的國家。這里沒有外匯管制，沒有利潤匯回本國的限制，也沒有對(duì)外國投資者的差別待遇。

外國投資者不必與當(dāng)?shù)厝撕献?，可以?shí)現(xiàn)100%獨(dú)資。柬埔寨頒布的《柬埔寨王國投資法》，不僅加大對(duì)投資進(jìn)行鼓勵(lì)和保障的力度，在減免稅收等方面給予更多的優(yōu)惠外，還規(guī)定，與投資相關(guān)的職員、管理專才、技術(shù)員、有專門技術(shù)的工人及其配偶和家庭成員，準(zhǔn)許在柬埔寨居住。很多中國大陸和其他地區(qū)的華人移民，就是利用該條例定居柬埔寨的。如此種種，柬埔寨是一個(gè)對(duì)外國投資者還算友善。

▲柬埔寨是世界上經(jīng)濟(jì)最自由的國家之一，柬埔寨首都金邊更有小香港之稱。

第三個(gè)邏輯，柬埔寨經(jīng)濟(jì)增速全球前十。很多人都看過百度百科，詞條說柬埔寨是全球最不發(fā)達(dá)的國家。但實(shí)際上，柬埔寨是東南亞國家之中，經(jīng)濟(jì)增速最快的國家，最近5年GDP每年保持超過7%的增速。

說實(shí)話，除了中國，除了印度，很難有第三個(gè)國家能在經(jīng)濟(jì)增長上交出這樣一份長期GDP高速增長穩(wěn)定在7%以上的答卷。從上個(gè)世紀(jì)末，柬埔寨結(jié)束長達(dá)28年的內(nèi)戰(zhàn)開始，總理洪森開始執(zhí)行對(duì)外開放的自由經(jīng)濟(jì)政策，力推民營化與貿(mào)易自由化。隨后，柬埔寨加入東盟，在吳哥窟拍攝《古墓麗影》，柬埔寨開啟了多年穩(wěn)定且可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，被外媒稱為最有可能復(fù)制中國經(jīng)濟(jì)奇跡的國家。

▲即使是2008年-2009年金融危機(jī)，柬埔寨也是少數(shù)幾個(gè)保持了增速為正的東南亞國家。

第四個(gè)邏輯，柬埔寨人口紅利非常巨大。

據(jù)星子了解，2015年柬埔寨總?cè)丝跒?,565萬人，人口平均年齡為27歲，其中30歲以下的年輕人占總?cè)丝诘?0%，整個(gè)人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)非常完美的金字塔型，人口年輕化程度較高，勞動(dòng)力充足，人口紅利對(duì)柬埔寨的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了關(guān)鍵作用。

▲由于人口紅利巨大，柬埔寨每年有16.2%的人離開農(nóng)村到城市尋找工作，有3.1%的人不再從事農(nóng)業(yè)，轉(zhuǎn)行當(dāng)工人。而這些人進(jìn)入城市后需要住房，這無疑是城市購房的一個(gè)潛在市場。

人口的年輕化正在給柬埔寨社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來巨大的改變，比較明顯的當(dāng)屬房地產(chǎn)行業(yè)，迄今為止，柬埔寨的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)連續(xù)多個(gè)季度保持漲勢(shì)，是房地產(chǎn)價(jià)格上漲時(shí)間最長的國家之一，而且還在繼續(xù)保持上漲勢(shì)頭，過去三年平均房價(jià)漲幅20%以上，房價(jià)基期仍低。

此外，柬埔寨還出現(xiàn)了近20年以來最大的外國人口遷入潮，其中很大一部分來自中國，日本，新加坡等，且多數(shù)人在40歲以下。本國人口的年輕化使外來的年輕移民比在其他國家更容易融入當(dāng)?shù)厣鐣?huì)，因此社會(huì)較少對(duì)立，關(guān)系更和諧。這一切又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的更快發(fā)展，進(jìn)而吸引更多的年輕人涌入柬埔寨。

▲以“一帶一路”示范工程——西哈努克港口經(jīng)濟(jì)特區(qū)為例 ，這個(gè)項(xiàng)目已吸引來自日本、愛爾蘭、法國、意大利、美國以及中國各個(gè)行業(yè)企業(yè)入駐，解決了當(dāng)?shù)睾艽笠徊糠值木蜆I(yè)問題，還不斷吸引國外人才來柬埔寨發(fā)展，現(xiàn)在西哈克努正在成為柬埔寨境內(nèi)規(guī)模最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)。

▲柬埔寨近幾年人口增長，在全世界國家排名中位列第三，東南亞第一。金邊的人口增長則是全世界城市排名第一。

第五個(gè)邏輯，柬埔寨房屋租金回報(bào)率名列前茅 。租金回報(bào)率高，意味著房屋短缺，意味著經(jīng)濟(jì)活躍。而柬埔寨金邊，城市租金回報(bào)率名列全球第四。

▲金邊租金回報(bào)率遠(yuǎn)高于國內(nèi)

▲在金邊飛回北京的飛機(jī)上，我跟旁邊坐的91年，長期在金邊工作的小哥哥聊了一路的金邊的人文世故。他本人在金邊買了2個(gè)鋪面，2套公寓。他跟我說，他兩個(gè)鋪面每月租金能達(dá)到5000美金，他的現(xiàn)金流非常可觀。公寓也是帶3年租約的（租金回報(bào)8%）

此外，據(jù)爆料，金邊公寓供應(yīng)嚴(yán)重不足。2017年底公寓總套數(shù)不過2000套，但金邊長住外籍人口有將近15萬人。這樣的需求狀況就決定了金邊樓市將長期火爆下去。

第六個(gè)邏輯，金邊處于房價(jià)洼地，城市均價(jià)不過2.3萬元（人民幣），而周邊東南亞其他國家均價(jià)已經(jīng)達(dá)到3.5-6.5萬元。

第七個(gè)邏輯 ：柬埔寨經(jīng)過了長期的動(dòng)蕩，人民珍惜來之不易的和平。目前，柬埔寨只有一個(gè)連任的洪森首相，政局和政策都很穩(wěn)定。這與馬來西亞政府納吉布和馬哈蒂爾“互懟”的局面完全不同，足以支撐柬埔寨長期的穩(wěn)定繁榮。

此外，鑒于中國與柬埔寨西努哈克親王的特殊關(guān)系，中柬友誼長存一直是兩國的目標(biāo)。柬埔寨可以算是對(duì)中國最友好的東南亞國家了。

4^th

不得不承認(rèn)，由于信息的閉塞和不對(duì)稱，我們認(rèn)為海外投資的中心還在歐美，認(rèn)為柬埔寨還是“全世界最大的村寨”，這種看法像極了90年代歐美國家對(duì)中國的看法。

我深圳的投資朋友Kenny說過一句話：你要明白一個(gè)最簡單的道理，現(xiàn)在已經(jīng)很好了，將來還會(huì)更好更好的地方，叫錦上添花，獲利空間小。

現(xiàn)在你覺得很爛，將來會(huì)很好的地方，叫做質(zhì)變，相當(dāng)于從班上倒數(shù)幾名到前幾名，存在著巨大的獲利空間。

既是對(duì)賭，贏面超過70%，那就值得一試。

▲有注意到重點(diǎn)了嗎？金邊市里有條毛澤東大道哦。

這個(gè)項(xiàng)目是我考察時(shí)覺得不錯(cuò)的項(xiàng)目，本地精英以及非華外國人已經(jīng)買了一半。

它距離市中心只有5公里，價(jià)格還不到市中心（4000美金一平）的一半，建面價(jià)僅為1300美金/㎡，位置在金邊富某城旁邊，比富某城便宜了大概2000~4000人民幣一平。（為避免廣告，項(xiàng)目名我就不說了）

一套帶裝修的50平米公寓，總價(jià)只要65萬人民幣起，還是分期付。

▲項(xiàng)目周邊規(guī)劃

▲看到這個(gè)創(chuàng)意園，是不是覺得很有意思？

好了，差不多了，最后說一句，所有人都要明確一個(gè)認(rèn)知：隨著中國經(jīng)濟(jì)逐漸發(fā)達(dá)，增長勢(shì)頭勢(shì)必減弱，而東南亞，是未來二十年世界經(jīng)濟(jì)增長；作為國人唯一可以迅速到達(dá)的區(qū)域，這一場盛宴，正待開啟。

本周末日，也就是16號(hào)，我們將做一個(gè)關(guān)于海外置業(yè)的大講堂