商品房預(yù)售制度，有利有弊。突然醞釀取消，還需深思。

文 | 地產(chǎn)八卦女

1^st

上個(gè)世紀(jì)50年代，由于大陸連年戰(zhàn)爭(zhēng)，難民以每月十萬(wàn)人的速度逃亡到香港。到1950年代中期，香港人口激增至220萬(wàn)。直至1956年，香港成了世界上人口密度最高的地方之一。

與暴增的人口相對(duì)應(yīng)的，是香港住房極度緊張。很多人來(lái)了無(wú)房可住，有個(gè)廁所、樓梯下方的空隙可以棲身，已經(jīng)算是很不錯(cuò)了。這樣的情況持續(xù)到1953年的圣誕夜，九龍深水埗區(qū)的石硤尾發(fā)生石硤尾寮屋區(qū)大火，58203名災(zāi)民無(wú)家可歸。

▲石硤尾大火

為盡快為災(zāi)民提供安身之所，港督葛量洪制定緊急房屋計(jì)劃，火速在原址附近興建徙置大廈。所謂徙置大廈，是由三合土所建成的小高層，結(jié)構(gòu)比寮屋堅(jiān)固，防火防滲漏，設(shè)有基本消防設(shè)施，每幢樓高七層，可容納2500人。每層中間設(shè)有公共廁所與浴室。每個(gè)單位卻缺乏間隔及廚房，市民要在單位外的公共走廊做飯。

▲石硤尾徙置區(qū)

除了針對(duì)低收入者的徙置大廈，香港拍賣(mài)土地允許私人大量建設(shè)高樓，滿足部分稍微有錢(qián)的人的住房需求。然而建設(shè)高樓需要大量資金，很多公司一時(shí)湊不齊這么多錢(qián)，該怎么辦呢？

這時(shí)，香港著名商人霍英東第一個(gè)想到了分期付款：正式動(dòng)工前，先收取買(mǎi)家的一部分訂金，用買(mǎi)家的錢(qián)來(lái)蓋樓。余款分期支付，第一期先交50%，第二期落妥二樓樓面交10%......

為了試驗(yàn)這個(gè)想法，霍英東把位于香港島銅鑼灣利園山的蟾宮大廈，一座樓高17層的住宅，按照建造計(jì)劃是當(dāng)時(shí)香港最高的建筑物，首創(chuàng)賣(mài)樓花的方式進(jìn)行單位發(fā)售。自此，房子變成了期貨，整個(gè)香港都瘋了。

▲曾經(jīng)的香港第一高樓蟾宮大廈

霍英東的公司“霍興業(yè)堂置業(yè)”每天都擠滿了人，看著剛動(dòng)工沒(méi)多久就已經(jīng)收齊了所有建設(shè)資金的工地，霍英東“收錢(qián)都收到怕了”。短短一年多，霍英東就在四方街建起100多棟樓，成為香港地產(chǎn)業(yè)的老大。蟾宮大廈，也由此奠下了香港政府土地拍賣(mài)、香港地產(chǎn)發(fā)展商“賣(mài)樓花 ”的基礎(chǔ)。

三十年之后，與香港一河之隔的深圳看到了土地財(cái)富的巨大價(jià)值。自此，土地使用權(quán)交易、土地批租和城市土地儲(chǔ)備等一系列制度，包括霍英東發(fā)明的“樓花”，都從香港引入內(nèi)陸。1987年12月7日，深圳國(guó)土局第一次以拍賣(mài)的方式拍賣(mài)土地使用權(quán)；1994年，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《商品房預(yù)售管理辦法》等法律文件相繼出臺(tái)，房地產(chǎn)預(yù)售制度在法律意義上被予以明確。隨后，開(kāi)發(fā)商預(yù)售賣(mài)樓花的“行業(yè)慣例”，也風(fēng)風(fēng)火火的鋪廣開(kāi)來(lái)。

2^nd

不得不承認(rèn)，在國(guó)家財(cái)政緊張的改革之初，土地拍賣(mài)+房產(chǎn)預(yù)售制度，確實(shí)給了政府很大的財(cái)政支持。

為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)?strong>只有開(kāi)發(fā)商實(shí)行了房產(chǎn)預(yù)售，它才能更快回收資金 ，才能“貨如輪轉(zhuǎn)”買(mǎi)到最多的地，相應(yīng)的政府的地也才能盡快賣(mài)出去，城市才能盡快擴(kuò)張，土地才能盡快變現(xiàn)成為土地財(cái)政。而也只有這樣，幾乎是在短短二十年間一起富起來(lái)的中國(guó)居民，才能迅速得以城市化。

換句話說(shuō)，房地產(chǎn)預(yù)售制度，在過(guò)去幾十年，預(yù)售制度加快了房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售節(jié)奏，加快了房地產(chǎn)的建設(shè)量。它不僅僅是開(kāi)發(fā)商的杠桿，也是政府賣(mài)地的杠桿（不然哪能有這么多地賣(mài)出去）、居民買(mǎi)房的杠桿（不然哪有這么多樓盤(pán)可買(mǎi)）、城市擴(kuò)張的杠桿（不然中國(guó)哪有這么迅速的城市化率）。

據(jù)星子了解，2017年，中國(guó)政府賣(mài)地收入超過(guò)5萬(wàn)億，這一年財(cái)政收入是17萬(wàn)億。這意味著，賣(mài)地收入已經(jīng)將近政府收入的三分之一。

然而就在今天，還是在那個(gè)處在改革開(kāi)放前沿的廣東，省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)當(dāng)天向各副會(huì)長(zhǎng)單位下發(fā)《關(guān)于請(qǐng)?zhí)峁┥唐贩款A(yù)售許可有關(guān)意見(jiàn)的緊急通知》稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已擬訂了“關(guān)于商品房預(yù)售許可事項(xiàng)調(diào)整”的材料，并將于9月25曰上報(bào)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部。

▲《通知》稱，自1994年《房地產(chǎn)管理法》頒布以來(lái)，商品房預(yù)售制度實(shí)施已近25年。商品房預(yù)售制度的改變，事關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式及其配套制度的重塑，更直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排、建設(shè)計(jì)劃乃至戰(zhàn)略規(guī)劃等重大事項(xiàng)的調(diào)整。

這份通知稱，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷(xiāo)售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競(jìng)爭(zhēng)等管理風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)，建議降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實(shí)施現(xiàn)售。

《通知》同時(shí)提出，考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大，如直接取消預(yù)售，一方面，房地產(chǎn)開(kāi)關(guān)企業(yè)融資的周期必然大幅變長(zhǎng)，一旦遇到市場(chǎng)變動(dòng)沖擊，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾。另一方面，可能會(huì)出現(xiàn)階段性供應(yīng)“休克”（因?yàn)榻ê貌拍苜u(mài)），相應(yīng)的矛盾會(huì)集中爆發(fā)，影響社會(huì)穩(wěn)定和市場(chǎng)健康發(fā)展。

因此，建議在一些城市逐步試點(diǎn)取消預(yù)售制度，對(duì)于新出讓土地，逐步實(shí)行現(xiàn)售。并擬定取消預(yù)售，全面實(shí)施現(xiàn)售的時(shí)間表，分階段推進(jìn)：

第一階段若干年內(nèi)保留預(yù)算許可，把預(yù)售條件的工程形象進(jìn)度提高至主體結(jié)構(gòu)工程封頂；

第二階段全面實(shí)施現(xiàn)售，并將時(shí)間表向社會(huì)公布，讓房地產(chǎn)行業(yè)和社會(huì)公眾都做好充分的準(zhǔn)備。

3^rd

對(duì)于這個(gè)方案和逐步取消的舉措，個(gè)人覺(jué)得，很有斟酌的余地。

為什么這么說(shuō)？因?yàn)閺谋砻婵?，取消預(yù)售制度轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷(xiāo)售，所見(jiàn)即所得，確實(shí)可以倒逼開(kāi)發(fā)商更關(guān)注質(zhì)量。但是現(xiàn)房銷(xiāo)售會(huì)拉長(zhǎng)銷(xiāo)售周期，造成開(kāi)發(fā)商資金投入更多、資金周轉(zhuǎn)成本更多，相對(duì)來(lái)說(shuō)可能售價(jià)更高。此外，突然轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷(xiāo)售，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)上僅有的現(xiàn)房項(xiàng)目成為搶手貨，原本可以銷(xiāo)售的期房項(xiàng)目不得再銷(xiāo)售，也使得短時(shí)間內(nèi)房?jī)r(jià)可能會(huì)再度上漲。（其實(shí)這從消費(fèi)者方面也很好理解，由于預(yù)售使得消費(fèi)者也相應(yīng)承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)，取消預(yù)售后，消費(fèi)者的風(fēng)險(xiǎn)消失，相應(yīng)付出的金錢(qián)成本可能加大）

其次，取消預(yù)售制度，實(shí)際上鞏固了實(shí)力雄厚的大中型房企的地位，對(duì)于中小型房企是個(gè)不利因素，它加大了這些企業(yè)的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，抬高了其他企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻，導(dǎo)致企業(yè)回款周期嚴(yán)重拉長(zhǎng)。而在當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)各顯神通，仍然是中小房企集中的局面，2017年百?gòu)?qiáng)房企在全國(guó)的市場(chǎng)占有率不到50%。很多城市的中小房企，在沒(méi)有首付的費(fèi)用根本蓋不起來(lái)樓（爛尾樓激增），取消預(yù)售會(huì)怎么樣？小房企迎來(lái)倒閉潮，沒(méi)有新盤(pán)出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商手里的現(xiàn)房很可能會(huì)坐地起價(jià)待價(jià)而沽。

再次，在當(dāng)前價(jià)格監(jiān)管的條件下，預(yù)售制度其實(shí)給政府提供了一個(gè)“價(jià)格指導(dǎo)”的騰挪余地。畢竟，開(kāi)發(fā)商想要取得預(yù)售證，需要達(dá)到政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)，預(yù)售證才會(huì)給批。而如果取消了預(yù)售，自然也就沒(méi)有了預(yù)售證。

最后，從樓市環(huán)境看，當(dāng)前是否屬于取消預(yù)售的最佳時(shí)機(jī)，還未可知。畢竟要全盤(pán)現(xiàn)房銷(xiāo)售，需要房市基本處于存量房市場(chǎng)，房?jī)r(jià)基本在一個(gè)穩(wěn)定的周期內(nèi)。例如北上深這樣的市場(chǎng)。而對(duì)于剛剛經(jīng)歷過(guò)15-17年瘋狂加杠桿買(mǎi)地王的房企來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在也不適合全盤(pán)現(xiàn)房，其負(fù)債率大多高企，很可能經(jīng)不住預(yù)售資金突然斷流的消耗。

4^th

《笑傲江湖》中，風(fēng)清揚(yáng)這么傳授令狐沖武功：

“天下武術(shù)千變?nèi)f化，神而明之，存乎一心，不論對(duì)方的招式如何精妙，只要是有招，便有破綻。”

很顯然，港府和霍英東發(fā)明的土地財(cái)政+預(yù)售制度，對(duì)于急需土地紅利的地方政府來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)接近完美的武功，但也是有破綻的——預(yù)售并不能保證開(kāi)發(fā)商不吹牛皮不行騙，實(shí)際上，幾乎所有的開(kāi)發(fā)商都會(huì)在預(yù)售階段自我營(yíng)銷(xiāo)夸耀一番。

然而，中國(guó)是一個(gè)政策可修改性極高的國(guó)家，一旦發(fā)現(xiàn)漏洞，無(wú)需過(guò)多的論證，政府可能就自己填上了。

從積極的角度上講，政府能夠主動(dòng)將存在了25年幾乎成為慣例的預(yù)售制度拿出來(lái)講，就說(shuō)明了政府的這一番誠(chéng)意。更讓人值得深思的是，在上述的《通知》里，政府還提出來(lái)具體的推進(jìn)方案：

“通過(guò)逐步提高商品房預(yù)售許可條件，引導(dǎo)市場(chǎng)有序適應(yīng)改革，使開(kāi)發(fā)企業(yè)降低資金杠桿，充實(shí)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的資本金，有利于防范化解行業(yè)和金融風(fēng)險(xiǎn)；有利于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的優(yōu)勝劣汰加速進(jìn)行，提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展；有利于把土地、資金等稀缺資源，向優(yōu)質(zhì)房企配置傾斜；有利于提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，降低購(gòu)房人的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益。”

對(duì)此，我突然想起陳云在改革開(kāi)放之初，提出過(guò)“騰籠換鳥(niǎo)”的比喻： 

鳥(niǎo)得讓它飛，捏在手里會(huì)死掉，但也不能沒(méi)有籠子，否則鳥(niǎo)就飛跑了。最理想的狀態(tài)是根據(jù)小鳥(niǎo)成長(zhǎng)的情況，逐步擴(kuò)大籠子的空間。 

反過(guò)來(lái)，也是一樣。鳥(niǎo)太活躍了，嘗試一下縮小籠子，又有什么不可以呢？

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