在很多人還看不懂的時(shí)候，富力已經(jīng)占據(jù)了房企中酒店行業(yè)的NO1。

出品：每日財(cái)報(bào)

作者：張京

在全球經(jīng)濟(jì)下行的當(dāng)下，中國(guó)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深入推進(jìn)，高質(zhì)量發(fā)展成為后續(xù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的核心方向。各行各業(yè)在深耕自身領(lǐng)域發(fā)展的同時(shí)，逐步進(jìn)行新業(yè)態(tài)及多元布局。以房地產(chǎn)為例，過(guò)去單一地產(chǎn)投資的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，各大房企均根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行發(fā)展布局優(yōu)化，其中走在前列的便有富力地產(chǎn)（02777，以下簡(jiǎn)稱“富力”）。

10月31日，富力地產(chǎn)公布了最新財(cái)報(bào)，前三季度公司實(shí)現(xiàn)協(xié)議銷售金額925.6億元，協(xié)議銷售面積達(dá)853.44萬(wàn)平方米，較去年同期分別上升6%和29%；營(yíng)業(yè)收入505.24億元，同比增12%；凈利潤(rùn)、歸母凈利潤(rùn)分別為47.51億、45.37億元。資產(chǎn)規(guī)模指標(biāo)亦穩(wěn)步壯大，其資產(chǎn)總額4153億元，同比增長(zhǎng)13.43%。

作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的領(lǐng)軍者，富力的實(shí)力已經(jīng)不言而喻?！睹咳肇?cái)報(bào)》注意到，經(jīng)過(guò)二十五年發(fā)展，富力地產(chǎn)從過(guò)去的地產(chǎn)服務(wù)商升級(jí)為美好生活運(yùn)營(yíng)商。新時(shí)期的富力，不僅志在為人們提供優(yōu)良品質(zhì)的住宅，同時(shí)，從各方面著力構(gòu)建產(chǎn)城融合服務(wù)體系與生態(tài)閉環(huán)，酒店資產(chǎn)領(lǐng)域就是公司深耕布局的領(lǐng)域之一。

投資行業(yè)曾有個(gè)轟動(dòng)一時(shí)傳奇故事。2007年末，金融危機(jī)來(lái)臨之際，黑石集團(tuán)（Blackstone Group）就在市場(chǎng)極其不看好時(shí)，動(dòng)用64億美元基金和203億美元貸款，斥資267億美元收購(gòu)了希爾頓。通過(guò)不斷的管理調(diào)整與運(yùn)營(yíng)優(yōu)化，4年后，2013年12月，黑石將希爾頓上市，黑石集團(tuán)持有7.51億股，約占總股本的76%，市值約為146億美元。在2018年，黑石將所持希爾頓股票全數(shù)拋售，這筆十一年前的投資徹底完成了退出，黑石由此獲得約140億美元利潤(rùn)，成為私募股權(quán)史上回報(bào)最豐厚的一筆投資。

都說(shuō)機(jī)會(huì)是留給有準(zhǔn)備的人。與以上這個(gè)故事十分平行相似的是，時(shí)隔10年的2017年，富力地產(chǎn)以189.55億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的74家酒店（含大連萬(wàn)達(dá)中心寫字樓），一舉成為全球最大豪華酒店業(yè)主之一。

雷同的是，外界也透露出眾多的流言蜚語(yǔ)，但富力并不懼、不憂。在很多人還看不懂的時(shí)候，富力已經(jīng)占據(jù)了房企中酒店行業(yè)的NO1。在2019年中國(guó)酒店集團(tuán)規(guī)模50強(qiáng)中，也有眾多房企如富力（排名13）、萬(wàn)達(dá)（排名14）、碧桂園（排名16）、綠地（排名32）、世茂（排名39）入榜。

盤點(diǎn)來(lái)看，富力所擁有的90間運(yùn)營(yíng)中的酒店中包括奢華品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家，能夠滿足不同消費(fèi)群體的需求。

目前的房地產(chǎn)雖然增量開發(fā)在未來(lái)十余年還將維持在15-20萬(wàn)億的高位，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)已慢慢步入存量時(shí)代。為此，眾多房企在住宅開發(fā)之外，也在探索新的業(yè)態(tài)。酒店就是很多房企商業(yè)版圖中的重要一塊，富力地產(chǎn)亦是深諳此道。

因?yàn)樵缭?004年，富力就進(jìn)入酒店行業(yè)，不僅在集團(tuán)層面組建了具豐富設(shè)計(jì)及管理經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)，并且不斷提高酒店建造精細(xì)化管理水平，完善酒店管理模式，在酒店領(lǐng)域已廣積糧草，只待最好的機(jī)會(huì)降臨。

盡管很多人會(huì)對(duì)富力收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店產(chǎn)生擔(dān)心，但短期小的獲利或虧損在大趨勢(shì)面前并不足以造成至關(guān)重要的影響。

酒店作為存量商業(yè)地產(chǎn)的重要部分，有著投資周期長(zhǎng)、利潤(rùn)增長(zhǎng)緩慢的特點(diǎn)，但富力仍然投入重資布局，《每日財(cái)報(bào)》認(rèn)為原因不乏以下三點(diǎn)：

其一、國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)日趨火爆，消費(fèi)升級(jí)，帶動(dòng)酒店市場(chǎng)的整體回暖。2011年我國(guó)的人均GDP約5000美元，2018年我國(guó)人均GDP約1萬(wàn)美元，早已進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。去年，我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)55.39億人次，同比增長(zhǎng)7.8%。出入境旅游總?cè)藬?shù)達(dá)2.91億人次。

與此同時(shí)，國(guó)內(nèi)酒店業(yè)正值新舊更迭之際，國(guó)際高端酒店密集撤出，國(guó)內(nèi)自主品牌酒店有望上位，打響知名度，占領(lǐng)市場(chǎng)份額，未來(lái)成長(zhǎng)空間十分巨大。

其二、目前我國(guó)房地產(chǎn)正處于增量開發(fā)到存量經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)軌期，眾多房企都在進(jìn)行新業(yè)態(tài)及多元布局。首先，酒店作為持有型物業(yè)，運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，不僅可以獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而且還能獲得資產(chǎn)增值收益。其次，酒店品牌做起來(lái)后，房企可對(duì)外輸出酒店品牌，走上輕重資產(chǎn)并舉之路。

畢竟對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，公司價(jià)值的高速增長(zhǎng)是企業(yè)存在的目標(biāo)，具有穩(wěn)健的現(xiàn)金流是保證公司得以生存之根本。富力酒店板塊的發(fā)展，是富力業(yè)務(wù)生態(tài)圈一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，同時(shí)也是富力經(jīng)營(yíng)的核心組成部分，可以為公司源源不斷的提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。

公開數(shù)據(jù)顯示，2015年往后的3年間，酒店板塊收益按復(fù)合增長(zhǎng)率29%,增長(zhǎng)至人民幣23.75億。2018年，富力酒店板塊營(yíng)業(yè)額由2017年的人民幣23.8億元增至70.3億元，同比增長(zhǎng)195%，酒店資產(chǎn)持續(xù)平穩(wěn)的為富力帶來(lái)飽滿的現(xiàn)金流。

截至今年6月，根據(jù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)估算，富力運(yùn)營(yíng)中90家酒店市場(chǎng)估值近520億，較整體酒店資產(chǎn)賬面價(jià)值高34%。

富力如此堅(jiān)決、有魄力的進(jìn)軍酒店業(yè)，尤其是高端酒店是依賴其對(duì)行業(yè)發(fā)展的獨(dú)到眼光。

全球三大理想的長(zhǎng)期投資標(biāo)的分別為不動(dòng)產(chǎn)、稀缺資源、銀行。而剖析酒店業(yè)來(lái)說(shuō)，酒店的物業(yè)就是不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)；酒店的好地段、個(gè)性化品牌、獨(dú)特的風(fēng)格就是稀缺資源；酒店的現(xiàn)金流具有銀行的特點(diǎn)。

以萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)賣給富力的酒店為例，這些酒店已經(jīng)具備“個(gè)性化品牌、獨(dú)特風(fēng)格”的特點(diǎn)，而且收購(gòu)的酒店選址大多選擇在中國(guó)一、二線城市與核心樞紐城市，且在城市內(nèi)的位置均處于核心區(qū)域，可以說(shuō)是符合長(zhǎng)期投資的好標(biāo)的。

另有行業(yè)潛力的助力，高端酒店這塊“蛋糕”在未來(lái)不容小覷。隨著收入水平的增長(zhǎng)以及消費(fèi)升級(jí)，游客對(duì)品質(zhì)與品牌也越發(fā)注重，二者共同拉動(dòng)高星酒店的需求。

目前國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)的具體現(xiàn)狀是，經(jīng)濟(jì)型酒店已處于衰退期，正謀求轉(zhuǎn)型。中端酒店處于成長(zhǎng)期，競(jìng)爭(zhēng)激烈。而高端酒店正處于起步發(fā)展期，市場(chǎng)成長(zhǎng)空間巨大。

再?gòu)倪\(yùn)營(yíng)的角度來(lái)說(shuō)，酒店作為商業(yè)地產(chǎn)有40年的經(jīng)營(yíng)時(shí)間，根據(jù)全球酒店業(yè)綜合大數(shù)據(jù)來(lái)看，酒店的黃金收獲期被認(rèn)為是開業(yè)后的6至20年。原因是由于酒店屬于集中投資，開業(yè)初期會(huì)現(xiàn)入不敷出的情況，凈現(xiàn)金流量為負(fù)值，但進(jìn)入正常經(jīng)營(yíng)后往往能收入大于支出，凈現(xiàn)金流量轉(zhuǎn)變?yōu)檎怠?/p>

綜上所述，富力布局高端酒店是非常有戰(zhàn)略眼光。高端酒店市場(chǎng)在過(guò)去一年呈現(xiàn)房?jī)r(jià)和入住率齊漲態(tài)勢(shì)，在此情況下，全國(guó)五星級(jí)酒店平均客房收益也達(dá)到歷史新高。最新數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年，全國(guó)五星級(jí)酒店RerPAR（平均每間客房收益）為483元，首次突破2011年的歷史最高點(diǎn)477元。

目前在高端酒店競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域里，富力已是“領(lǐng)跑者”了。如今，行業(yè)形勢(shì)瞬息萬(wàn)變，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)晚一年轉(zhuǎn)型，都很可能會(huì)面臨掉隊(duì)、淘汰的風(fēng)險(xiǎn)，富力通過(guò)并購(gòu)整合，以最快的速度實(shí)現(xiàn)了彎道超車，為自己贏得了存量經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域頭部陣營(yíng)的門票，可謂快準(zhǔn)狠！