【原】40城土地成交溢價(jià)連降或是樓市變局前兆

譚浩俊 2020-11-26

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【原創(chuàng)】

40城土地成交溢價(jià)連降或是樓市變局前兆

（非特別標(biāo)注，文章皆為譚浩俊原創(chuàng)）

12月2日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，11月，40城土地成交面積環(huán)比增長18.8%，移動(dòng)平均土地成交均價(jià)環(huán)比下跌1.6%。這是40城土地成交溢價(jià)率連續(xù)第五個(gè)月下降。

如果單看土地成交面積，或許還能勉強(qiáng)感到樓市沒有太大變化，市場也不是十分低迷。但是，土地成交溢價(jià)卻出現(xiàn)了連續(xù)五個(gè)月下降的現(xiàn)象，可能就不是單純的市場低迷問題，而是樓市或許正在迎來一次大的調(diào)整，甚至是樓市變局的前奏。

值得注意的是，就在幾天前，中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布了三季度信托業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，數(shù)據(jù)顯示，截至2019年3季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額為2.78萬億元，較2季度減少?1480.67億元，環(huán)比下降5.05%，這是自2015年4季度以來，首次出現(xiàn)新增規(guī)模的環(huán)比增速負(fù)增長。

而在此前人民法院公告網(wǎng)發(fā)布的消息，更是讓人感到，樓市已經(jīng)感覺絲絲涼意了。截至11月20日，房地產(chǎn)開發(fā)商的破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)高達(dá)446家，平均每天就有1.5家房地產(chǎn)企業(yè)倒地破產(chǎn)。加上“金九銀十”雙雙失守，沒有任何可以看到希望的表現(xiàn)，以及“雙11”期間阿里、京東推出的優(yōu)惠房，也沒有能夠達(dá)到預(yù)期銷售目的。樓市，真的有點(diǎn)不太樂觀了。

尤其不敢樂觀的是，國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的2019年10月份70城房價(jià)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，70城中，新建商品住宅銷售價(jià)格以及二手房價(jià)格降價(jià)城市數(shù)量再次攀升，分別達(dá)到17個(gè)、35個(gè)，為年內(nèi)新高。如果不是上半年有些城市“想當(dāng)然”地認(rèn)為樓市調(diào)控要放松，并放松了樓市調(diào)控，引發(fā)市場的一些幻想，帶來一波小陽春，房價(jià)下跌的城市會更多、幅度也會更大。而包括恒大、碧桂園等在內(nèi)的大型開發(fā)企業(yè)，都在謀求通過降價(jià)來擴(kuò)大銷售、回籠資金。如果沒有明顯的政策調(diào)整，樓市變局就將到來。所以，土地成效溢價(jià)連降，與開發(fā)商的信心不足有著密切關(guān)系。

而從地方的情況來看，面對樓市的持續(xù)低迷，特別是“金九銀十”，既無金、也無銀，甚至連銅鐵也沒有，也在積極謀求增加土地供應(yīng)量，以確保以量換“錢”、以量換“增長”?？墒?，實(shí)際效果并不好，流拍及以底價(jià)成交現(xiàn)象屢屢發(fā)生，特別是二、三線城市，此類現(xiàn)象更多。蘇州、南京、武漢、天津等熱點(diǎn)城市都位列其中。所以，土地市場也呈現(xiàn)出交易難、漲價(jià)難、流拍多、底價(jià)成的格局。如此，反而讓人覺得，土地市場的情況是不佳的，地方為了增長需要，只能用價(jià)換量。用價(jià)換量的結(jié)果，當(dāng)然是成效溢價(jià)下降。同時(shí)，給市場傳遞更多的負(fù)面影響，形成惡性循環(huán)。

開發(fā)商沒有了退路，地方政府沒有了出路。那么，作為利益博弈方的居民態(tài)度怎么樣呢？很顯然，此刻的居民，可能比以往任何時(shí)候都要冷靜。以往，面對房價(jià)出現(xiàn)變動(dòng)，很多居民都會選擇購買，以購買應(yīng)對可能出現(xiàn)的房價(jià)變化，特別是房價(jià)上漲。在他們看來，降一點(diǎn)價(jià)，就等于賺一點(diǎn)錢。否則，付出的代價(jià)更大。但是，在本輪樓市調(diào)控面前，廣大居民與眾不同出來的沉著和冷靜，不僅讓開發(fā)商和炒房客驚訝，也讓地方驚訝。因?yàn)椋胺孔〔怀础钡亩ㄎ?，以及不再把房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段的要求，已經(jīng)讓樓市調(diào)控政策放松的可能性降至零點(diǎn)。也就是說，只要不出現(xiàn)嚴(yán)重問題，樓市調(diào)控是不可能放松的，房價(jià)繼續(xù)上漲的概率也是越來越小的。相反，價(jià)格下降的可能性則越來越大。對土地市場的影響，當(dāng)然不可能是積極的，而只能是消極的，土地溢價(jià)只會越來越少，甚至不排除出現(xiàn)降價(jià)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象。

當(dāng)然，金融監(jiān)管的力度加大，也是導(dǎo)致土地市場退熱非常重要的方面。一方面，金融監(jiān)管的力度越來越大，凡是違規(guī)發(fā)放涉房貸款的金融機(jī)構(gòu)，都受到了嚴(yán)厲處罰；另一方面，管理部門也是對地方的房價(jià)變動(dòng)情況密切關(guān)注，只要地方的房價(jià)出現(xiàn)了異常波動(dòng)，就會立即對地方政府進(jìn)行約談，迫使地方必須采取嚴(yán)厲的房價(jià)管控措施。在這樣的格局下，樓市出現(xiàn)變局、房價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)，也就是大概率事件。