此前不久，東北地區(qū)以黑龍江鶴崗市為代表的資源枯竭型小城市的低房?jī)r(jià)新聞，就成功吸引了各路媒體、自媒體人紛紛開(kāi)啟探索之旅，最終再以幾乎是完全相似的報(bào)道形式和采訪結(jié)果，一次次重復(fù)呈現(xiàn)在網(wǎng)友的面前。

近期，一些媒體又開(kāi)始將目光，從東北轉(zhuǎn)移到了山東身上。比如前不久剛剛結(jié)束的國(guó)慶假期期間，一些媒體就開(kāi)始跟風(fēng)報(bào)道山東乳山的海景房，最低每平方米只賣(mài)1000元。當(dāng)“海景房”與“白菜價(jià)”相結(jié)合后，顯然就很容易引發(fā)流量和關(guān)注。

對(duì)于許多山東省外的朋友來(lái)說(shuō)，乳山幾乎必然是個(gè)十分陌生的名字。為了方便大家的了解，我們還是例行先進(jìn)行一波地理知識(shí)的相關(guān)普及。我們按照區(qū)劃從大到小的順序，逐一進(jìn)行介紹——

膠東半島

膠東半島是個(gè)好地方，如果按照西方世界比較認(rèn)同的人類(lèi)發(fā)展指數(shù)來(lái)進(jìn)行比對(duì)的話，那么這里無(wú)疑是中國(guó)北方地區(qū)整體發(fā)展水平最高的區(qū)域之一。

膠東半島，地理上泛指膠萊河以東的地區(qū)；從行政區(qū)劃來(lái)看，膠東半島主要包括青島市、煙臺(tái)市、威海市、濰坊市等地級(jí)市。北臨渤海、黃海與遼東半島相對(duì)，東臨黃海與朝鮮半島和日本列島隔海相望，土地總面積3萬(wàn)平方千米，約占山東省的19%。

經(jīng)濟(jì)發(fā)展上，按照當(dāng)下比較流行的區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈概念，膠東半島可以統(tǒng)稱(chēng)為膠東經(jīng)濟(jì)圈，覆蓋范圍自然就是上文中我們提到的青島、煙臺(tái)、威海、濰坊再加上日照的“膠東五市”。

膠東經(jīng)濟(jì)圈是山東最具發(fā)展活力、開(kāi)放程度最高的地區(qū)，GDP占比全省超過(guò)四成，占沿黃9省區(qū)的13%。在國(guó)內(nèi)三大城市群（京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳）概念誕生前，膠東經(jīng)濟(jì)圈（膠東一體化）曾是對(duì)標(biāo)長(zhǎng)三角、珠三角區(qū)域一體化發(fā)展的北方重要經(jīng)濟(jì)圈。

在2019年中國(guó)GDP百?gòu)?qiáng)市排行榜單上，膠東五市的整體表現(xiàn)優(yōu)異：青島第14位，煙臺(tái)第25位，濰坊第39位，威海第88位。只有升級(jí)地級(jí)市時(shí)間較短（1989年升地級(jí)市），人口規(guī)模整體較小的（戶(hù)籍人口308萬(wàn)）的日照，位于百?gòu)?qiáng)市名單之外。

威海市

說(shuō)完了膠東半島，我們接下來(lái)說(shuō)膠東五市中的威海市。

由于同處膠東半島濱海，所以“青煙威”時(shí)常被人們合并稱(chēng)呼，其中煙臺(tái)、威海由于與直接相連，所以在許多山東省外朋友看來(lái)，威海是應(yīng)該和煙臺(tái)并列的城市，甚至在旅游知名度上還能更高一些。

但實(shí)際上，無(wú)論是“青煙威”三城之間，還是“煙威”二城之間，都并不是同一發(fā)展維度的城市。在上文中我們已經(jīng)講到，在2019年中國(guó)GDP百?gòu)?qiáng)市排名中，青島位列全國(guó)第14位，煙臺(tái)是第25位，威海則是第88位。單就經(jīng)濟(jì)體量來(lái)說(shuō)，青島煙臺(tái)之間差一檔，威海和煙臺(tái)之間則要差上近乎兩檔。

更為重要的，其實(shí)還是人口體量。根據(jù)三市2019年的最新人口數(shù)據(jù)顯示，青島市常住人口950萬(wàn)左右，煙臺(tái)市常住人口714萬(wàn)左右，威海市常住人口則只有283萬(wàn)左右。如果結(jié)合2019年中國(guó)總?cè)丝谝?guī)模（14億人）和山東省人口規(guī)模（1億人），威海市是十足的小城市。

2019年，威海市地區(qū)生產(chǎn)總值2963.73億元，增長(zhǎng)3.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值288.61億元，增長(zhǎng)1.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值1196.34億元，增長(zhǎng)0.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1478.78億元，增長(zhǎng)6.5%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為9.7:40.4:49.9。

如果單純從經(jīng)濟(jì)規(guī)模來(lái)看，現(xiàn)階段的威海市更是尚處于三四線城市之間的階段。

乳山市

為什么要在上文中講到威海市時(shí)，我會(huì)再三強(qiáng)調(diào)威海市是個(gè)小城市呢？因?yàn)檫@與我們接下來(lái)要講到的內(nèi)容緊密聯(lián)系。因?yàn)?，本文開(kāi)頭時(shí)提到的山東乳山市，行政級(jí)別上是縣級(jí)市，歸屬于地級(jí)市威海市管轄。

縣級(jí)市雖然在平時(shí)稱(chēng)呼時(shí)也時(shí)常以“XX市”的方式介紹，但是其實(shí)際的發(fā)展所處水平，大家要清楚仍處于“縣城”的階段，這與我們平日里討論區(qū)域經(jīng)濟(jì)時(shí)一般只討論到地級(jí)市這一級(jí)是有明顯差別的。

當(dāng)然，凡事都有例外，并不是說(shuō)縣級(jí)行政區(qū)，或者說(shuō)是縣級(jí)市就一定弱于地級(jí)市。在眾所周知的排在中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣前幾位的，蘇州市下轄的四大縣級(jí)市，就沒(méi)有一個(gè)是弱的。

從經(jīng)濟(jì)體量和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看，威海市也同樣符合小城市發(fā)展所處階段。以百?gòu)?qiáng)縣首位的昆山為例，2019年，昆山全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4045.06億元，這比同年地級(jí)市威海2963.73億元的經(jīng)濟(jì)規(guī)模還要高上大一截。

但縣級(jí)市乳山顯然不是昆山，按照綜合發(fā)展水平，乳山是十足的小城市威海下轄的小縣城。

2018年，乳山市轄1個(gè)街道、14個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝谥挥?4萬(wàn)人。2019年，乳山市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值277.36億元，按可比價(jià)計(jì)算，同比下降2.8%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值50.07億元，增長(zhǎng)2.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值96.38億元，下降11.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值130.91億元，增長(zhǎng)3.3%

白沙灘鎮(zhèn)

那大家以為，是不是講到了上文中的乳山市，就已經(jīng)可以結(jié)束討論，然后解答本文開(kāi)篇時(shí)講到了“乳山市白菜價(jià)海景房”的媒體熱議話題了呢？

顯然并沒(méi)有，因?yàn)榧词故窃诳側(cè)丝趦H有五十多萬(wàn)的乳山市中心地區(qū)，其房?jī)r(jià)也完全不能用白菜價(jià)來(lái)形容，它依舊處在一個(gè)普通縣城中心應(yīng)有的水平。

那么媒體們報(bào)道的所謂“乳山特價(jià)房”，究竟在哪里呢？基本高度集中在乳山的銀灘度假區(qū)周邊。大家可以看看下圖中，沿海十多公里密集分布的一大片樓盤(pán)小區(qū)。小區(qū)除了一側(cè)的確是海之外，其余基本上被山區(qū)和村落所包圍。

而按照行政區(qū)劃來(lái)說(shuō)的話，這里屬于乳山市下轄的白沙灘鎮(zhèn)。這里距離縣中心乳山還有十幾二十公里的路程，但這一路幾乎都還是尚未真正完成城鎮(zhèn)化進(jìn)程的大面積山區(qū)和農(nóng)村。

根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)的顯示，截至2017年，白沙灘鎮(zhèn)的人口僅有3.8萬(wàn)多人。這個(gè)人口規(guī)模如果放在大中城市，甚至都填不滿(mǎn)一個(gè)成熟的社區(qū)。

從銀灘風(fēng)景區(qū)到最近的客運(yùn)站乳山汽車(chē)站需要15公里，從乳山汽車(chē)站到乳山火車(chē)站也要15公里。而在這樣一個(gè)人口不多的小縣小鎮(zhèn)，相關(guān)公共交通的頻率較低也完全在情理之中。

雖然在各路房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人員的宣傳中，乳山市等距離觀望青島、煙臺(tái)、威海三市，但實(shí)際上卻是乳山市幾乎距離三市的市中心都在百公里左右。所以這里幾乎成為三市都完全無(wú)法輻射到的一個(gè)膠東半島角落。

這時(shí)我們回看本文開(kāi)頭時(shí)講到的，乳山出現(xiàn)了均價(jià)1000、2000、3000元每平米的所謂“特價(jià)”海景房，就變得十分容易理解。

因?yàn)檫@里除了有“海景”之外，其余一切幾乎都沒(méi)有。沒(méi)有硬件設(shè)施，沒(méi)有商業(yè)配套，沒(méi)有軟件資源，沒(méi)有就業(yè)機(jī)會(huì)，沒(méi)有便捷交通。所以，這里的房子無(wú)論價(jià)格多低，也并不能稱(chēng)之為“特價(jià)”，而應(yīng)該稱(chēng)之為物有所值。

對(duì)于熟知當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的本地人來(lái)說(shuō)，顯然是不會(huì)愿意去購(gòu)買(mǎi)這樣的“海景房”的，而在相關(guān)媒體的報(bào)道中，實(shí)際購(gòu)買(mǎi)這些房產(chǎn)的人，幾乎都是被營(yíng)銷(xiāo)人員從相鄰省份以“免費(fèi)游”名義拉來(lái)然后購(gòu)房的外地人，其中中老年人是最大的購(gòu)買(mǎi)群體。

而在所屬地域來(lái)說(shuō)，河北中老年人又首當(dāng)其沖。原因在哪兒？因?yàn)楹颖苯^大多數(shù)的縣城鄉(xiāng)鎮(zhèn)，過(guò)去這些年為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，本身自然環(huán)境被破壞污染較為嚴(yán)重，資源枯竭型縣鎮(zhèn)較多。但由于受到京津冀一體化等多維度因素的影響，房?jī)r(jià)卻長(zhǎng)期處于高位，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)性?xún)r(jià)比處于全國(guó)低位。

長(zhǎng)期生活在這樣環(huán)境下的河北中老年人，在被房產(chǎn)銷(xiāo)售人員一通“前景好、空氣好、負(fù)離子高、利于身體”的營(yíng)銷(xiāo)套話影響之下，自然很容易出現(xiàn)沖動(dòng)型購(gòu)買(mǎi)。

在這樣的一個(gè)案例中，最讓人難過(guò)的其實(shí)并不是購(gòu)買(mǎi)了乳山銀灘海景房后房?jī)r(jià)連年下跌。而是為什么總有一些人，離開(kāi)家鄉(xiāng)無(wú)論去了哪兒，都會(huì)覺(jué)得特別好，愿意馬上花錢(qián)購(gòu)買(mǎi)對(duì)應(yīng)地區(qū)的房子。應(yīng)該反思，他們的家鄉(xiāng)，究竟存在怎樣的發(fā)展問(wèn)題。

與此同時(shí)，我也還想要說(shuō)一句。膠東半島的濱海城市的確十分宜居，也適合養(yǎng)老。但是前提一定要是在地級(jí)市的主城區(qū)，因?yàn)槿绻?chē)程十幾二十分鐘時(shí)間內(nèi)甚至沒(méi)有一所像樣的三甲醫(yī)院，這樣的醫(yī)療資源如何能夠應(yīng)對(duì)年老后的頻繁就醫(yī)需求？

同時(shí)，對(duì)于從未在海邊城市長(zhǎng)期生活過(guò)的內(nèi)陸居民來(lái)說(shuō)，購(gòu)房前一定要問(wèn)問(wèn)身邊在海邊城市長(zhǎng)期生活的親戚朋友。因?yàn)榕c大海僅近在咫尺的“海景房”看著好看，但是實(shí)際居住起來(lái)體驗(yàn)卻并不如想象中那般美好。

當(dāng)然，以上建議僅針對(duì)購(gòu)房自住、養(yǎng)老的群體，炒房群體除外。在疫情后中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷放緩，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)壓力持續(xù)增加的大背景下，去杠桿、避風(fēng)險(xiǎn)，已然成為所有普通投資者的共識(shí)。依舊沉浸在炒房迷夢(mèng)中難以自拔的人，我們著實(shí)是無(wú)話多說(shuō)。