美國(guó)進(jìn)入貨幣政策緊縮周期，除了觸發(fā)近期美債市場(chǎng)異動(dòng)、重新計(jì)價(jià)入通脹和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期，也開(kāi)始對(duì)美國(guó)房市產(chǎn)生影響。不斷有分析指出，美國(guó)房市或已迎來(lái)金融危機(jī)后的首個(gè)主要拐點(diǎn)。

住宅調(diào)查機(jī)構(gòu)Attom數(shù)據(jù)解決方案公司近日發(fā)布了2018年第三季度美國(guó)住宅可負(fù)擔(dān)指數(shù)，讀為92，低于二季度的95和去年同期的102，并創(chuàng)2008年三季度以來(lái)的十年新低（當(dāng)時(shí)讀為87）。

在被調(diào)查的440個(gè)美國(guó)縣區(qū)（County，是僅次于美國(guó)州的行政區(qū)劃）中，有344個(gè)縣的當(dāng)?shù)刈≌韶?fù)擔(dān)指數(shù)跌破100，意味著當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)格高于長(zhǎng)期可負(fù)擔(dān)的均值。陷入房?jī)r(jià)不可負(fù)擔(dān)區(qū)間的縣區(qū)占比78%，也創(chuàng)下2008年三季度以來(lái)的比例新高，代表這些地區(qū)的人們感覺(jué)現(xiàn)在買不起房。

對(duì)于申請(qǐng)抵押貸款來(lái)購(gòu)房的潛在買家，假設(shè)首付為3%、家庭前端負(fù)債收入比控制在最高比例28%（年收入中有多少用來(lái)支付房屋費(fèi)用，包括還貸額、地稅、房貸保險(xiǎn)費(fèi)等），有69個(gè)縣區(qū)的中位數(shù)房?jī)r(jià)需要年薪至少10萬(wàn)美元以上才能負(fù)擔(dān)得起，占比約16%。上述地區(qū)主要分布在加州灣區(qū)、大紐約地區(qū)、美國(guó)首都華盛頓特區(qū)、南加州、波士頓、西雅圖等熱點(diǎn)大城市圈。

報(bào)告發(fā)現(xiàn)，440個(gè)縣區(qū)中有378個(gè)的年度房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了平均周薪增速，占比86%，包括加州洛杉磯、伊利諾伊州芝加哥、得州休斯頓和達(dá)拉斯、亞利桑那州鳳凰城和佛羅里達(dá)州邁阿密-戴德縣等熱門地區(qū)。

2018年三季度，全美中位數(shù)房?jī)r(jià)為25萬(wàn)美元，同比上漲6%，是平均薪資增速（3%）的兩倍。從2012年一季度觸底以來(lái)，美國(guó)中位數(shù)房?jī)r(jià)累漲了76%，同期的平均周薪漲幅僅有17%。另?yè)?jù)房地美統(tǒng)計(jì)，2012年至今，美國(guó)30年期固定抵押貸款利率增加了15%，過(guò)去一年就漲了17%。

Attom公司高級(jí)副總裁Daren Blomquist指出，不論在全美或按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)標(biāo)準(zhǔn)衡量，住房抵押貸款利率走高，已將美國(guó)房?jī)r(jià)推升至十年來(lái)最不可負(fù)擔(dān)的水平。在440個(gè)受訪縣區(qū)的2.2億人口中，有近1/3居住在年薪至少10萬(wàn)美元才能承擔(dān)中位數(shù)房?jī)r(jià)（來(lái)獲取抵押貸款）的地區(qū)。

這一現(xiàn)象已經(jīng)引發(fā)了美國(guó)人口遷移模式的變化。據(jù)美國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，上述房?jī)r(jià)最高地區(qū)有2/3出現(xiàn)了凈人口流動(dòng)的負(fù)值，而中位數(shù)房?jī)r(jià)不需要年薪至少10萬(wàn)美元以上的地區(qū)中，有3/4見(jiàn)證了凈人口流動(dòng)的正值。這代表令人望而卻步的高房?jī)r(jià)正“驅(qū)趕”一些人搬遷到生活成本較低的地區(qū)。

抵押貸款網(wǎng)貸市場(chǎng)平臺(tái)LendingTree的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tendayi Kapfidze表示，利率上升可能令美國(guó)購(gòu)房者借貸額度較一年前減少了10%，由于大多數(shù)買家的購(gòu)房預(yù)算是基于每月付款，買家有能力參與競(jìng)爭(zhēng)的中位數(shù)報(bào)價(jià)會(huì)逐漸下降：

“這意味著在每個(gè)報(bào)價(jià)節(jié)點(diǎn)參與競(jìng)爭(zhēng)的買家數(shù)量都在下降，從而減少了需求，將對(duì)房屋銷售數(shù)量產(chǎn)生直接影響，并將隨著時(shí)間的推移延緩房?jī)r(jià)上漲的步伐。從2012年以來(lái)，美國(guó)房市價(jià)格增量一直超過(guò)收入變化，這不是一個(gè)可持續(xù)的水平。

美國(guó)西部最大的獨(dú)立房地產(chǎn)公司溫德米爾（Windermere Real Estate）的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Matthew Gardner表示，多年高于平均水平的住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)嚴(yán)重影響了西雅圖地區(qū)的購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力：

“我相信我們已經(jīng)達(dá)到一個(gè)拐點(diǎn)，房屋價(jià)值的增長(zhǎng)可能會(huì)放緩，直到收入能夠趕上來(lái)?！?/span>

近期經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)也支持了“美國(guó)房市將迎來(lái)拐點(diǎn)”的觀點(diǎn)。華爾街見(jiàn)聞曾提到，美國(guó)6-8月的新屋銷售數(shù)量不佳，7月修正值創(chuàng)一年新低，6月曾出乎市場(chǎng)意料地創(chuàng)八個(gè)月最低。8月新屋房?jī)r(jià)中位值跌至32.02萬(wàn)美元，持平了6月所創(chuàng)的去年2月以來(lái)最低水平。

同時(shí)，占美國(guó)房市比例絕大多數(shù)的成屋銷售總數(shù)，截至今年8月意外連降了四個(gè)月，美國(guó)住房庫(kù)存在三年來(lái)首現(xiàn)增長(zhǎng)。標(biāo)普/凱斯席勒全美房?jī)r(jià)指數(shù)在7月年化漲幅6%，遜于前值，20座大城市房?jī)r(jià)指數(shù)也是連續(xù)第四個(gè)月同比增速放緩，并刷新2017年8月以來(lái)的11個(gè)月最低。

這些都反映了需求端的疲軟，開(kāi)始影響到美國(guó)高企的房?jī)r(jià)。需求疲軟除了與抵押貸款利率上漲至多年高位有關(guān)，也受薪資增速相對(duì)疲軟影響。

金融博客Zerohedge援引佛羅里達(dá)大西洋大學(xué)和國(guó)際大學(xué)的最新研究稱，目前對(duì)大多數(shù)美國(guó)人來(lái)說(shuō)，租房比購(gòu)買房產(chǎn)更劃算。然而房屋租賃平臺(tái)RentCafe和房產(chǎn)研究及信息服務(wù)平臺(tái)Yardi Matrix的報(bào)告顯示，全美252個(gè)城市中，逾220個(gè)（89%）的房租出現(xiàn)上漲，8月平均租金同比上漲3.1%，創(chuàng)18個(gè)月最大漲幅，并升至創(chuàng)紀(jì)錄的1412美元。