——吳曉波 整理 / 巴九靈(微信公眾號：吳曉波頻道) 每當有朋友問吳老師，諸如“海南的房子可不可以買，北京的房子賣不賣，杭州的哪個區(qū)可以買”的時候，他就會很自然地把一個電話號碼分享給這位提問者。 昨晚7點半，這個號碼的主人——劉德科老師被邀請到了吳曉波頻道視頻號的直播間里，兩個人在兩個小時中，好好聊了聊2021年樓市的情況。 一開場，吳老師就拋給德科老師一個難題：現(xiàn)如今，中國的房地產(chǎn)市場，究竟是灰犀牛還是大金牛？ 所謂灰犀牛，指的是宏觀經(jīng)濟里那些看得見卻不知道什么時候會爆發(fā)的風險大金牛，自然代表著巨大的財富紅利。 對于吳老師和德科這一代人來說，房地產(chǎn)市場，顯然是一頭大金?！缙渌裕何覀冞@一代人應(yīng)該是中國這一輪城市化運動的最大的獲益者．．．．．．過去十多年、二十年里面，只要投資了房產(chǎn)的朋友們，應(yīng)該都賺到錢了。 那么對于小巴這樣的90后而言，在未來十年二十年，我們的下一代，下下一代呢，房子還會是香餑餑嗎？ 如果你也有類似的疑問，那就趕巧了，因為在這場對談中，他們從多個方面進行了解答。 接下來，小巴就把這場聊天的對話文字稿放送給大家。 Q1 判斷一個城市在2021年能不能買房的要素是什么？ 吳曉波：我們?nèi)f多個用戶來自大江南北各個城市，有西雙版納的、有鐵嶺的，那么如何判斷一個城市在2021年房子能不能買，共同性的要素是什么？ 劉德科：我只講一點。我判斷一個城市，比較認同的一個判斷方法是看人口基數(shù)。至于是凈流入還是凈流出，一點不care。中國一個城市只要人口基數(shù)不少于5萬，那就有開發(fā)房地產(chǎn)的可能。 吳曉波：五萬就是一個鎮(zhèn)。 劉德科：比如說有一個鎮(zhèn)，它從來沒有開發(fā)過商品房，它就可以開發(fā)商品房，當然不能過量。中國有很多像徐州、濟寧這樣光環(huán)不盛的城市，這些城市的人口大概是一千萬。這樣的城市機會就非常多。一千萬的人口，哪怕這些人口都是在外面打工的，每年都在流失，它需要流失多少年？況且這些城市多多少少是在往上走的。 吳曉波：我們經(jīng)常講鶴崗的案例，鶴崗人口肯定超過五萬。 劉德科：我舉個例子，同樣的地段，為什么有的房價是500，有的房價是2800？鶴崗的那些二手房，沒有意義，這些在交易的房子，都是很老舊的二手房。今天假設(shè)有一個開發(fā)商想在鶴崗開發(fā)新一代的樓盤、商品房、住宅，可以嗎？當然可以。 吳曉波：你認為房價跟人口凈流入和凈流出沒有關(guān)系？ 劉德科：一百萬人口，剩下五十萬，有沒有需要改變生活的人？鶴崗今天的商品房，是幾乎為零的。我說的是新一代的商品房，幾乎為零。 吳曉波：你認為滿足一個城市區(qū)域中的新增用戶的，改善性的住房需求，在任何一個城市都存在這種可能性？ 劉德科：對。 吳曉波：我覺得因為城市與城市之間可能有它的不同的地方，有很多是它的相同性。有些城市可能跟鶴崗一樣，人口在凈流出。這個凈流出的地方房子有沒有上漲的可能性？德科給我們的一個建議是說，只要人口在幾十萬，五萬以上，只要這個城市中的人還存在，有改善性的需求，好的房子——新一代的房子，仍然有可能性上漲。 劉德科：當然，如果要說收益最大就不太可能，別的地方有更好的收益。 Q2 我有兩百萬現(xiàn)金，我該買第二套房子，還是去買基金？ 劉德科：這很有代表性。 吳曉波：評論區(qū)看，回答房子和基金的占一半一半，分歧很大。 劉德科：房子一定是一個防御性的投資，如果它暴漲你要認為是額外驚喜，它是防御性的、長期持有的，不是進攻性的投資。很多人今年買了房子，明年、后年就賣了，沒有意義。 吳曉波：房子和股票最大的區(qū)別是什么？股票一旦下跌你就恐慌性出逃，房子跌的時候你逃不掉的，因為沒有人買。房子漲的時候你又不舍得賣，所以房子跟人的人性是吻合的。股票是逆反的，股票漲兩個漲停板心跳就很快，跌兩個跌停板心跳又加速了。 Q3 酒店式公寓和住宅優(yōu)先選哪個？ 劉德科：永遠住宅優(yōu)先，住宅買夠了再買酒店式公寓。還有一個更深化的問題，郊區(qū)的住宅和市中心的酒店式公寓，價格差不多，我該先買哪個？該買郊區(qū)的住宅。 吳曉波：為什么？ 劉德科：中國的用地規(guī)劃是重工商、抑住宅，工商辦公用地過剩，所以商辦性質(zhì)的房子自然要打折。 吳曉波：你有沒有做過研究，過去五年像北上廣杭這些地方，酒店式公寓的增幅和住宅的增幅，差別有多大？ 劉德科：沒有具體的數(shù)據(jù)，跟大家講一個估計值，漲幅差不多是三倍的關(guān)系，酒店式公寓漲10%，住宅漲30%，漲幅差三倍，不是價格差三倍。所以我有一個很便捷的估計方法，大多數(shù)情況下，同地段、同房齡的商辦性質(zhì)的房子應(yīng)該打七折左右。當然也有例外，超級個別的狀況。所以永遠要住宅優(yōu)先。 Q4 想在上海買房，沒有購房資格，要在周邊買嗎？ 劉德科：要。 吳曉波：但是他不一定住。 劉德科：不住也沒關(guān)系。他下次有能力了，要在上海買房了，南通的房子可以賣掉，這就變成了墊腳石。但是我提醒一下，到南通去買房，思維要換掉，換成南通人的視角來買南通的房子。 吳曉波：哪些標準能夠讓我能夠變成當?shù)厝说囊暯牵?br> 劉德科：你去售樓處，問售樓先生售樓小姐，你這個樓盤買的本地人多還是投資客多？如果本地人買的多，這個樓盤就是好的。 吳曉波：一個地方城市的房子值不值得買，我會看“四個年輕”：第一年輕人多不多；第二有沒有年輕的產(chǎn)業(yè)；第三有沒有外地人投資，年輕的錢；第四地方政府是不是愿意建設(shè)。有這“四個年輕”，房地產(chǎn)就有投資的價值。 Q5 如何看待“長沙現(xiàn)象”？ 吳曉波：怎么看長沙這個事？ 劉德科：對于年輕人來講，在長沙很有幸福感，有利于人才引入。但是還有一個痛苦感，別的城市資產(chǎn)增值非常厲害，長沙人的資產(chǎn)增值很弱。 吳曉波：我認為中國的這些城市，房價最好是跟通貨膨脹率保持一致?；蛘呤莾蓷l線，一個是GDP，每年6%左右，通貨膨脹率可能低一點，3%到4%以下。比較害怕的是，房價三年翻一番。 劉德科：對。我最希望的是跟GDP一致的，這是理想狀態(tài)。有時候甚至脫離GDP回調(diào)，平穩(wěn)健康的房地產(chǎn)就是這樣，但是現(xiàn)在太迅猛了。 Q6 商鋪值得投資嗎？ 劉德科：現(xiàn)在商鋪有新的投資風口：社區(qū)商鋪。像理發(fā)店、藥店、水果店和便利店，這些是即時的，承租能力很強。商鋪比住宅的技術(shù)難度高很多。在這個街角，那邊五十米，人流的方向、空間租金的結(jié)構(gòu)都有差異。所以我有一個原則，如果你自己沒有開過店，最好不要碰商鋪。 吳曉波：我跟你的建議差不多。很多東西在網(wǎng)上能買，但像理發(fā)店、寵物店、便利店，跟服務(wù)相關(guān)的，人還是要到線下去的。還有比如健身房、親子空間這些，人要到商場里。 劉德科：這也要看開發(fā)商的專業(yè)度。有些開發(fā)商不專業(yè)，那個鋪就給做死了。 Q7 怎么看待房產(chǎn)稅？ 吳曉波：你對房產(chǎn)稅的看法是什么？ 劉德科：我有朋友七八年前聽到房產(chǎn)稅，就把手上房子賣光了，這是對政策過度敏感。房產(chǎn)稅是基于財稅改革，而不是針對調(diào)控樓市推出的。它的目的和出發(fā)點與人們理解的是不一樣的。 吳曉波：財稅體制改革，讓稅費的征收機制從持有環(huán)節(jié)征收變成流通環(huán)節(jié)征收。 劉德科：它的第一目的不是調(diào)控房價，現(xiàn)在城市化高峰期還沒有結(jié)束，一切加在房子上的稅都會變成賣家轉(zhuǎn)嫁給買家的成本。房地產(chǎn)稅的威力在什么時候最大？就在它還沒出的時候最大。這種壓力就像達摩克利斯之劍，劍一直在頭上，誰敢亂來就震懾一下你。 Q8 沒有存在感的省會城市還有戲嗎？ 劉德科：在隨后的發(fā)展過程中，省會的聚集效應(yīng)還是會體現(xiàn)出來。比如太原，我相信在未來的幾年里面，它一定會發(fā)揮出省會城市的吸附力和聚集效應(yīng)。基于這樣的前提下，中國省會城市的房價都還沒有漲透。 吳曉波：省會是任何一個省域的政治、經(jīng)濟、文化、教育、醫(yī)療資源的最聚集的地方，所以它天然跟其他周邊地方相比，有房價上漲的潛力。 但是什么時候漲？比如說有一個城市叫西安，西安很多年房價都在一萬塊以下。然后西安2016年打響了搶人大戰(zhàn)的第一槍，出臺了一系列力度很大的人口開放政策，那一年西安新增人口有一百萬。西安的房價，在那一年是個拐點，這就是改革的拐點。 同時大勢比較好，2016年中央政府提出了絲綢之路。海上起點是泉州，陸地起點是西安。如此一疊加，西安的樓市被引爆了。 所以現(xiàn)在有些省會城市沒有存在感，但其實有很大的潛在能力。那就只能等待那個東風。東風什么時候來，它就什么時候有機會。 劉德科：一個城市除了各種各樣的原因影響房價以外，另一個點是，這個城市的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)有沒有新動能，有新動能這個城市就有朝氣感。 吳曉波：德科講到過去這些年中國城市化發(fā)展一個非常重要的概念。過去幾年中國的明星城市，特別是東部的明星城市，都是因為有一些產(chǎn)業(yè)的變革。 劉德科：所以，買房最終買的是城市的競爭力，買的是城市資源的聚集度。有產(chǎn)業(yè)才有城市資源的聚集。 Q9 學(xué)區(qū)房選擇有什么要注意的？ 劉德科：第一，大家不要過度追求名校。第二，對于一個名校開辦的新校，前期的價值不體現(xiàn)，大家似乎也沒什么信心。但是從大多數(shù)案例來看，這種名校的成長性會很好。 買學(xué)區(qū)房，長遠看，如果你的孩子還沒有出生，不是迫在眉睫的問題，可以買比較優(yōu)質(zhì)的學(xué)校的分校，在新興區(qū)域里面它會成長起來。 因為決定學(xué)校好不好的，除了學(xué)校牌子、師資資源，更重要的是生源。邊上如果都是新開發(fā)的商品房的話，年輕人都住進來了，就好多了。 另外，學(xué)區(qū)房這么貴，還能不能買？你有上學(xué)需求，當然要買。因為教育資源，頭部資源就這么一點，大家擠破頭在搶，只能通過貨幣來篩選了。 另外，給孩子更好的教育，除了好的學(xué)校，你自己的居住環(huán)境也是一種無形的教育。有時候，你窩在非常破的小房子里，得到了名校，卻損失了無形的教育。 吳曉波：生活質(zhì)量。 劉德科：對小孩是有影響的，平衡更重要。 Q10 對于今天的80后和90后來講，房子在他們的人生中是什么意義？ 劉德科：很重要的意義，因為全社會都在談?wù)撍?，你沒有辦法回避的。 吳曉波：比如一個90后、95后的大學(xué)畢業(yè)生，農(nóng)村來的，到深圳一家公司工作，一個月拿一萬塊、兩萬塊的收入，深圳的房價已經(jīng)漲到八萬多了。往全球看，這樣的孩子不只是在深圳出現(xiàn)，也在東京、紐約、倫敦、柏林出現(xiàn)，差不多都是這樣的情況——這些大中心城市的年輕人，他們都有共同的命運，是買不起房子的，轉(zhuǎn)而成為租房族。 劉德科：政府有可能提供更多的供給。 吳曉波：廉租房，保障性住房，政府今天在提倡這個東西。講到房子，第一，我們要把它當成資產(chǎn)，第二，我們在這個社會上變成一個職業(yè)人，怎么跟房子來形成關(guān)系。 我們有可能是買賣關(guān)系，有可能是租賃關(guān)系，今天有一個丈母娘，來了一個小女婿，在上海工作，一個月兩萬塊，工作不錯，有沒有房子？沒有房子。丈母娘說不能跟他。但是他們可能終生沒有房子，到老可能也沒有房子。 劉德科：不要焦慮。 吳曉波：我認為在未來這會是新常態(tài)。中國的城市化已經(jīng)過了這個階段，所以放下來。 中國未來每年保持6%的經(jīng)濟增長，美國保持2%的經(jīng)濟增長，8-10年間，中國經(jīng)濟總量會超過美國。所以這八到十年內(nèi)，中國一線城市，人口在七八百萬以上的所有的城市，房價要怎么跌？大概率是不太可能的。所以房子有一定的防御性和保值性。 但是不是未來八到十年內(nèi)，今天的孩子要有一套房子才代表成功，丈母娘才會滿意？并不一定。 劉德科：對。 吳曉波：我們要放下房子去面對房子，我們不會成為房子的奴隸、不會成為金錢的奴隸。 劉德科：我非常有信心，在中國成就感越來越多元化了，有足夠的成就感，我可以不要房子。 吳曉波：我對工作狀態(tài)很滿意，我喜歡這個城市，我喜歡這個太太，我們生了一個孩子，我們就是工薪階層的人，我們住在政府提供的廉租房里面或者租的房子里面，仍然可以度過我們的二十歲、三十歲、四十歲。 所有丈母娘，你的女婿買不起房，并不代表他沒有未來。 Q11 人與房子的關(guān)系到底是什么？ 吳曉波：我覺得我們今天討論了很多關(guān)于房子的問題，房子是我們?nèi)松刑貏e大的一個資產(chǎn)的構(gòu)成。 投資中，最激進的籃子是風險投資，最有防御性的就是不動產(chǎn)，這是兩極的東西。 一個人在三十歲時跟房子的關(guān)系，跟基金的關(guān)系，和一個人五十歲的時候不一樣；一個一年有一百萬可投資資金的人，和一個一年有一個億的可投資資金的人，也不一樣。今天很多同學(xué)在問各種城市，你希望直播里面有一個老師把標準答案告訴你。 劉德科：沒有萬能鑰匙。 吳曉波：你多少歲，一個月賺多少錢，你的家庭情況，你明年住在這個城市還是不住在這個城市，你對未來十年有什么樣的職業(yè)規(guī)劃和生命規(guī)劃，你是結(jié)了婚還是已經(jīng)離了兩次婚，所有這些前置條件決定了你和房子的關(guān)系。 同時從抽象來看，我們思考和財富的關(guān)系。再抽象來看，我們跟人生的關(guān)系，跟這個國家的關(guān)系。所以房子是我們?nèi)松刑貏e重要的一個可視的財富。 劉德科：對。 吳曉波：但我們也不用仰視它，有了房子以后能夠找到好太太，沒有房子也能找到好太太。如果丈母娘只看房子，那個女兒也就算了。但是我們也不能鄙視它，房價遲早要跌的，也沒有必要鄙視財富。我們像朋友一樣看待城市，看待房子，用理性的方式，我覺得這是我們今天希望能夠跟大家溝通的一個問題。 劉德科：怎么對待朋友？保持學(xué)習能力。一個人如果失去了學(xué)習能力，是很可怕的。要保持學(xué)習的心態(tài)。 吳曉波：如果聽了今天將近兩個小時的直播，你得到一個印象：買房子是挺復(fù)雜的一件事情，你也值得了。任何有價值的東西都是挺復(fù)雜的，你只要知道它的復(fù)雜性，你下次面對它時，就會心生敬畏。 .新.浪.財.經(jīng)
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