寫完《瘋狂暴漲的北上廣深學(xué)區(qū)房》之后，探討的人不少，但更多的是咨詢關(guān)于三四線城市的內(nèi)容，特別是三四線城市的學(xué)區(qū)房。

我想，這個(gè)現(xiàn)象不僅僅在樓面會(huì)出現(xiàn)，可能在很多公眾號(hào)里都會(huì)出現(xiàn)，畢竟一二線城市是少數(shù)，三四線城市才是人口最多，整個(gè)國家的中堅(jiān)力量。

許多人喜歡問某小城市能不能買，沒有附加條件的提問，得到的行業(yè)通識(shí)答案一定是：三四線城市最好不要碰，縣城更不要碰。

但這是行業(yè)的通識(shí)，但也是最容易把人帶跑偏的的通識(shí)，最容易產(chǎn)生誤解的通識(shí)。

今天，我們就來說說到底為什么。

三四線也在漲

對(duì)于大多數(shù)人來說，生在長在三四線，也都親身經(jīng)歷了不少三四線城市，在此次行情中的上漲。

有的人還抱怨說，當(dāng)初聽了大V說三四線不能碰，結(jié)果沒想到三四線房價(jià)也漲了不少。

當(dāng)我們談三四線城市的時(shí)候，我們首先要明白，人口流動(dòng)和城鎮(zhèn)化之間的關(guān)系，這是理解一個(gè)事物的根基。

中國的人口流動(dòng)到底是怎么樣一個(gè)流程？

這個(gè)問題我思考過，但是大多數(shù)人沒有思考過。

簡單來說，人口流動(dòng)其實(shí)就是“人往高處走”的一個(gè)狀態(tài)。你可能說，這不是正確的廢話么？

確實(shí)有點(diǎn)廢話，但里邊還有很多細(xì)微的變化深入去理解才行。

比如2010年前的狀態(tài)和最近五年的狀態(tài)，有明顯的變化。

前期的流動(dòng)，大多是基于考學(xué)和工作。當(dāng)初的那一代人絕大多數(shù)都是農(nóng)村出身，通過外出務(wù)工和考學(xué)以及投奔親友等，離開農(nóng)村直接由農(nóng)村跳躍到城市。

大概是：農(nóng)村進(jìn)縣城，農(nóng)村進(jìn)市區(qū)，農(nóng)村進(jìn)省會(huì)，農(nóng)村進(jìn)北上廣深，縣城進(jìn)市區(qū)，縣城進(jìn)省會(huì)這樣一個(gè)軌跡。

總之就是，跳躍性的、直接目的地型的往高處走。 

而當(dāng)下的階段，確截然不同了。

隨著城市經(jīng)濟(jì)的新格局慢慢穩(wěn)固，也隨著房價(jià)的階級(jí)分化，使得過去那種跳躍性的進(jìn)城發(fā)生了較明顯的變化。

因?yàn)榉績r(jià)太高，你讓一個(gè)農(nóng)村孩子直接跳躍到北上廣深安家落戶顯然沒有那么容易了。

所以便有了明顯循序漸進(jìn)的軌跡。

大概是這樣：農(nóng)村進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)縣城，縣城進(jìn)地市。且縣、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、地市都去省會(huì)，省會(huì)去強(qiáng)省會(huì)，省會(huì)去一線強(qiáng)二線，然后一線城市回流到省會(huì)、二線甚至強(qiáng)地市，這樣一個(gè)軌跡。

所以，人口流動(dòng)的軌跡發(fā)生了變化，那背后人口的動(dòng)能也發(fā)生了變化。

人口動(dòng)能發(fā)生了變化，我們就要重新審視這個(gè)問題。

即，如此的軌跡背后意味著三四線城市的天花板更明顯，也更快到來。

我們口中的三四線城市，在過去幾年內(nèi)正在經(jīng)歷中國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展的最關(guān)鍵時(shí)期，也是攤大餅最最明顯的時(shí)期，一個(gè)幾十萬市區(qū)常住人口的小城市都敢發(fā)展動(dòng)輒幾萬畝的新區(qū)。

張口閉口就是要新增幾十萬甚至上百萬的人口。

這樣迅速擴(kuò)張的城市新區(qū)和城區(qū)面積，以及大量拆遷的棚改和城中村拆遷改造造就的“富翁”，還有那些不明真相的跟風(fēng)群眾，還有大開發(fā)商們聯(lián)合下沉小城市之后的溢價(jià)炒作，以及我們不想說，但確實(shí)是事實(shí)的土地財(cái)政依賴問題。

這一切，綜合在一起把三四線的房價(jià)推向了新高。

要知道，這背后并沒有什么強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐，更沒有大量人口流入，新區(qū)除了新，其他基本沒有什么可以拿的出手的東西。

換句話說，三四線漲是漲了，但你只能看到漲，卻看不懂他為什么漲，所以你更不可能知道，他什么時(shí)候不漲，什么時(shí)候會(huì)出問題。

三四線不能買的誤區(qū)

看東西要看完整，聽人話要聽全乎。

“不建議大家碰三四線”，這句話本沒有錯(cuò)，但單拿出來理解就很容易產(chǎn)生偏差。

因?yàn)槲覀円忝靼祝?/span>前邊有什么前提，后邊有什么補(bǔ)充。

不建議碰三四線的，到底是說給誰，說什么情況的人？

首先，前提是投資，只要你是抱著投資的態(tài)度，那這句話是成立的。而你如果抱著自住的態(tài)度，那則是不成立的。

或者說，這句話本就不是說給需要買婚房的三四線居民，而是一二線城市中計(jì)劃返鄉(xiāng)置業(yè)，或者說三四線城市中已經(jīng)有足夠多的房產(chǎn)，拿來當(dāng)投資品的。

再是狀態(tài)，這句話面向的人，也要分不同的狀態(tài)。

當(dāng)你是在三四線以上的城市，也沒準(zhǔn)備當(dāng)下就要回去住的狀態(tài)下，是不建議的。當(dāng)你是在三四線城市中，純粹準(zhǔn)備拿來再買一套甚至多套，用以投資的狀態(tài)，也是不建議的。

很多人喜歡說，我以后要住啊。那其實(shí)就陷入了兩個(gè)誤區(qū)，一個(gè)是如果準(zhǔn)備自住就不考慮漲跌的誤區(qū)，一個(gè)是單價(jià)誤區(qū)。

因?yàn)?，房子哪怕是自住，他的漲跌也決定了你后續(xù)的生活，比如你買了一二線，等需要住的時(shí)候置換，你不僅僅能拿到原來的房子，甚至還能拿到差價(jià)再買套房子，或者直接換成大房子。

第二就是很多人陷入的單價(jià)陷阱。覺得大城市房價(jià)高，資金不夠啊，只能買三四線城市！

我舉個(gè)例子：二線城市15000/㎡的房子你買70平方，和三四線城市8000多的房子，你買120多平方，總額月供首付都半斤八兩。

你腦子多轉(zhuǎn)幾圈應(yīng)該就可以想明白，長期更有價(jià)值的是二線那套還是三線那套。

所以，這才是不建議大家碰三四線的全貌，而非只是那幾個(gè)字代表的意思。

換個(gè)角度說，作為剛需，結(jié)婚的婚房，孩子的學(xué)區(qū)房，我們對(duì)于三四線的粉絲建議仍然是正?？梢再I的，畢竟在真正的特別是上學(xué)這種硬需求面前，無論幾線城市，哪怕是國家級(jí)貧困縣的縣城，房子仍然還是要買的。

生活的根本就是生下來活下去，賺錢一定是在基本保障之后，再來談到問題。而最開始最剛需的那套房子是生活的一個(gè)最基本的承托。

所以： 

所有的不建議買，都對(duì)應(yīng)的有建議買，三四線不建議買的背后，并不是讓你持幣等待貶值，而是拿去投資更好的城市，哪怕你是縣城提高到地市，地市提高到強(qiáng)地市或弱省會(huì)，都可以。

只要你別把錢放在銀行吃利息。