學(xué)區(qū)房為什么受歡迎？歸根結(jié)底在于除了少部分天賦異稟的學(xué)霸和學(xué)渣，大部分普通學(xué)生分別在好學(xué)校和差學(xué)校讀書，取得的成績和未來考上的大學(xué)乃至今后的人生軌跡都將截然不同。這是學(xué)區(qū)房受歡迎的理論基礎(chǔ)。
蘇州家長瘋狂追逐的學(xué)區(qū)房究竟哪家強(qiáng)？園區(qū)、新區(qū)，還是姑蘇區(qū)？相城、吳江、吳中持續(xù)“掉隊”？下面，我們統(tǒng)計了蘇州六大區(qū)知名度較大、較為優(yōu)質(zhì)學(xué)校的四星率和對應(yīng)小區(qū)的房價。
*注：表中所有數(shù)據(jù)都來源于學(xué)校中考喜報公示以及教育局、考試院文件。
雖然沒有蘇州六區(qū)全部初中學(xué)校的數(shù)據(jù)，但每個片區(qū)比較熱門的初中學(xué)校都涵蓋在內(nèi)了。學(xué)校級別也跨度了1檔、2檔、3檔，未公布的同檔位學(xué)?？梢詤⒄沼袛?shù)據(jù)公示的學(xué)校。排除特殊情況，各初中校近幾年的成績都是有延續(xù)性的。上下會有浮動，但浮動不大。究竟哪個區(qū)域的學(xué)區(qū)房性價比最高？一起來看看。
園區(qū)是毋庸置疑的蘇州頂級學(xué)區(qū)房聚集地。高不可攀的房價成為園區(qū)學(xué)區(qū)房價值最好的證明。據(jù)工業(yè)園區(qū)發(fā)布，園區(qū)2020屆中考成績總均分594.59，總分優(yōu)秀率為43.12%，總分合格率為93.62%。區(qū)域平均總均分達(dá)到蘇州市區(qū)四星級高中自主招生投檔線606分的人數(shù)占全區(qū)總考生數(shù)的56.8%。其中，星海實驗中學(xué)總均分643.1，總分優(yōu)秀率達(dá)73.29%，繼續(xù)領(lǐng)跑全市。
根據(jù)星海中學(xué)對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為403w，為馨都廣場70.49㎡的兩室。而純住宅最低成交價為506w，為師惠花苑64.97㎡的兩室。
星灣實驗中學(xué)670分以上占比30%，均分過硬。
根據(jù)星灣實驗中學(xué)對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為650w，為玲瓏灣二區(qū)127.8㎡的三室。
金雞湖學(xué)校總分680分以上占比10%，近半數(shù)同學(xué)總分超過650分。根據(jù)金雞湖學(xué)校對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為405w，為榮?；▓@61.82㎡的兩室。
景城學(xué)校680分以上共27人，中考學(xué)籍?dāng)?shù)為227人，那么680分以上占比11.9%。根據(jù)景城學(xué)校對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為188w，為樂嘉大廈40.7㎡的一室。而純住宅最低成交價為279w，為海尚壹品58.1㎡的一室。
西交附中公布680分以上高分段人數(shù)延續(xù)區(qū)域領(lǐng)先優(yōu)勢，但具體數(shù)據(jù)并沒有官方曝光。自住招生通過人數(shù)和比率均居園區(qū)第一。根據(jù)西交附中對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為319w。
星匯學(xué)校初三6個班高分段660分以上占比25%，四星級高中自主招生達(dá)線率達(dá)70%。根據(jù)星匯學(xué)校對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為323w。
小結(jié)：在園區(qū)的排名中，六大名校的排名從高到低分別是星海→星灣→西交附中→金雞湖學(xué)校→景城→星匯，星海星灣西交附中是蘇州今年基本都以地段生的前提，達(dá)到80%四星率。投入學(xué)區(qū)房的心血至少沒有白費。從最新房屋成交總價來看，買景城學(xué)?；ㄙM的錢最少，但只能買到海尚壹品的一居室，基本上純?yōu)樯蠈W(xué)了。目前姑蘇區(qū)公認(rèn)的頂級名校就是立達(dá)、振華、草橋。在統(tǒng)計時，考慮到姑蘇區(qū)存在不少散盤、學(xué)卡房，最低成交總價可能存在一定偏差。
立達(dá)中學(xué)四星高中達(dá)線人數(shù)600+，四星達(dá)線率70%?？偩?65分，普通班多位同學(xué)達(dá)到680+，初高銜接課程項目A班均分685，B班均分683。 根據(jù)立達(dá)中學(xué)對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為321w。
振華中學(xué)670分以上近百人，占比9.5%。相比園區(qū)六大名校稍顯遜色。 根據(jù)振華中學(xué)對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為169w。
草橋中學(xué)數(shù)理項目班中考均分681分，3人被匡班錄取，初三年級達(dá)市區(qū)四星級普高自招最低分?jǐn)?shù)控制線人數(shù)超過52%。 根據(jù)草橋中學(xué)對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為176w。
總結(jié)：在姑蘇區(qū)，想學(xué)校好，還想住的稍微舒服點，總價很高，普通人hold不住。于是大多數(shù)人的選擇就是犧牲居住度。于是衍生出不少老破小、學(xué)卡房，純?yōu)樽x書。
據(jù)多為家長反映，姑蘇區(qū)頂級名校存在重點班非常強(qiáng)，最高能達(dá)到80%四星率，普通班很差，只有10%的四星率，有老師直接告訴家長，普通班班級前五能穩(wěn)上四星，六到十名看造化。擇校更適合選擇姑蘇區(qū)名校，地段生優(yōu)勢沒想象中那么大。 2020年新區(qū)實驗集團(tuán)700分以上12人，690人以上52人，四星達(dá)線率58%。
新區(qū)實驗金山路校區(qū)對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為372w。 
新區(qū)實驗馬運路校區(qū)對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為273w。
新區(qū)實驗青城山路校區(qū)對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為130w。
新區(qū)實驗錦峰路校區(qū)對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為205w。
迎春中學(xué)2020年中考總考生約為330人，達(dá)到600分以上人數(shù)占比65%。對比市區(qū)立達(dá)，606分占比70%，成績可以說不相伯仲。 根據(jù)迎春中學(xué)對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為109w。
碧波中學(xué)2020年中考總考生約為259人，四星率為58%，略遜色與迎春中學(xué)。 根據(jù)碧波中學(xué)對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為171w。
總結(jié)：迎春中學(xué)和碧波中學(xué)兩所初中都位于吳中城南板塊，城南本身有很多吳中區(qū)政府機(jī)構(gòu)，因此地段生水平很不錯。蘇大實驗學(xué)校2020年總學(xué)籍?dāng)?shù)為185人四星率為52%，中考總均分區(qū)內(nèi)第一，各學(xué)區(qū)均分均區(qū)內(nèi)第一。 根據(jù)蘇大實驗對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為183w。
吳江實驗中學(xué)2020年總學(xué)籍?dāng)?shù)為795人，四星率為62.2%，班級最高均分612分，四個班級均分高于600分。近年來，吳江實驗一直是區(qū)域內(nèi)的扛把子選手，不缺生源，熱度非常高，基本代表吳江區(qū)公辦學(xué)校的最高水平。660分+占比11.32%，以此進(jìn)行推斷，園區(qū)星匯學(xué)校660分以上占比25%。實話實說，和園區(qū)優(yōu)質(zhì)名校仍存在一定差距。18 根據(jù)吳江實驗中學(xué)對應(yīng)學(xué)區(qū)，我們查詢了下鏈家上相關(guān)小區(qū)最新成交數(shù)據(jù)，成交價最便宜的一套學(xué)區(qū)房為144w。
寫在最后 本文只是從價格上來對蘇州各大區(qū)學(xué)區(qū)房性價比進(jìn)行排名，在實際買房過程中，還有很多主觀因素考量因素，比如周邊配套、房子的建造年代、有無電梯等。 從最低成交總價來看，無論是購房門檻還是四星達(dá)線率，園區(qū)在蘇州六大區(qū)內(nèi)都是佼佼者。因此，在討論性價比時，我們把園區(qū)單拎出來講。 園區(qū)最低成交總價為279w，所屬學(xué)區(qū)是景城學(xué)校，四星率為78%， 面積為58.1㎡，基本無法滿足一個家庭的居住需求。
經(jīng)調(diào)查，身邊多位家長指出，性價比最高的是西交附中，單價4w多，正湖東，位置絕佳生活也方便，房齡是10年內(nèi)的電梯房。在我們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)中，西交附中的最新且最低成交總價僅次于景城，為319w，一家人稍微擠擠還能住。最關(guān)鍵的是，西交附中在園區(qū)名校中排名僅次于星海和星灣，2020年四星率為80%。
除了園區(qū)，其他五大區(qū)基本都有總價約在100-200w之間的學(xué)區(qū)房，咬咬牙都能上，唯一的區(qū)別在于能不能在讀書的同時兼顧自住。 隨機(jī)選擇，我們以吳中區(qū)開始。 吳中區(qū)最低成交總價為109w，所屬學(xué)區(qū)是迎春中學(xué)，四星率為65%，小區(qū)是蘇苑新村，面積約為45-50㎡，不同于剛剛說的園區(qū)279w的海尚壹品，雖然也無法滿足一個家庭的居住需求，但投入低得多，用作出租回報率高于園區(qū)。 在四星率的維度上，吳江實驗中學(xué)四星率為62%，相城蘇大實驗中學(xué)四星率為52%，吳中迎春中學(xué)以65%的四星率完勝。 在最低成交總價的維度上，姑蘇區(qū)最低成交總價為169w，新區(qū)最低成交總價為130w，吳中區(qū)以109w的總價完勝。再看三者之間的四星率，姑蘇三大巨頭總體四星率為65-70%，新區(qū)實驗集團(tuán)四星率為58%，吳中迎春中學(xué)四星率為65%，不比新區(qū)差，隱有趕超姑蘇之勢。
還有一個選項就是，如果想要沖擊蘇州頂級學(xué)區(qū)房，要根據(jù)孩子水平來看性價比。 孩子水平中等或者中等偏上，那么園區(qū)＞新區(qū)、姑蘇。園區(qū)排名前五的學(xué)校以地段生為主，沒有擇校生和平行班，中等偏上的孩子還可以爭一爭指標(biāo)生名額；孩子水平很高，拔尖，那么新區(qū)、姑蘇＞園區(qū)。這兩個區(qū)域擇校生多，競爭激烈，容易出高分，適合尖子生去。 關(guān)于蘇州樓市，想和大家一起交流、探討。
|
