【酒店高參】5%年化回報的商業(yè)公寓，能不能買。這類售后返租公寓，20年可以收回購買本?嗎？這期專欄作家由王華強老師和大家聊聊年化回報5%的商業(yè)公寓，是福還是坑？

王華強

酒店高參專欄作家

深圳一城一筑聯(lián)合創(chuàng)造人

我們先來看?個案例。?州南站X科的正在售賣的商業(yè)公寓，均價2.7萬，28平，總價75萬元。我們在不考慮銀?利息、不考慮通脹、5%年化回報對應的年租?收?是37500元，?租?是3100元。

同樣，我們要看到X科1期在X殼上的租房信息：1期1房1廳的租?市場價是2000元—2200元，2房是2500元—2800元。這個租?基本上是開發(fā)商交房的裝修?準，不需要業(yè)主再追加軟裝投?。

從以上例?，我們明顯的看出來，直接?租根本沒辦法實現(xiàn)年化5%的投資收益。

如果真的想要買它，以上這些功課也會去做。開發(fā)商如果不解決業(yè)主的投資收益的需求，這些房?就很難賣出去。

既然?租收益?法實現(xiàn)，那就只能做短租。短租的租?收益確實?做?租要?。這?說的短租是我們在市場上看到：xxxx 酒店式公寓和?宿。

我們先不管能不能做到5%的投資收益，做短租需要有2個前提條件：

開發(fā)商交房的裝修標準，不具備做?租酒店的裝修條件。業(yè)主想做?租，前提是需要追加?筆投資款。市場上收業(yè)主的軟裝費?，價格從300-2000元/平。?且5%的年化回報不包括業(yè)主追加的軟裝投?。以X科為例，28平的?租公寓，軟裝費?1000元/平，業(yè)主要費?追加280000元裝修投?。

集中運營商/品牌酒店

品牌酒店必須要整棟返租的返租項?，或者連續(xù)的?層的物業(yè)，且房間數(shù)量在90間以上。整棟公寓打包集體返租，對開發(fā)商樓盤的銷售有不利的影響。不是所有的業(yè)主都愿意把公寓返租給同?個短租運營商，當業(yè)主只有唯?選擇的時候，他們會覺得有坑。業(yè)主的顧慮會影響開發(fā)商的樓盤銷售，?且會排除剛需的客戶購買。

這類售后返租項?，直接做品牌的難度?常?。???，開發(fā)商需要提前規(guī)劃消防要求、產(chǎn)權性質、裝修費?的分配等。另外，售后返租的項?帶精裝，后期的裝修預算?常有限。品牌酒店從?坯房到標品，中檔酒店單房投?要12萬-15萬。

分散運營商/?品牌酒店

?部分的開發(fā)商會引進?家不同的短租運營商，讓業(yè)主??選擇返租給哪家短租的運營商。?前市場上短租運營商5花8?，?般都是?品牌，或者個?性質的短租運營商。很多業(yè)主選擇短租運營商時，將租??平作為唯?的篩選標準。市場上部分的運營商，為了收到房源，?忽略項?后期實際的盈利。雙?的?理性，導致售后返租模式的弊端。

我們再來算算，短租年化5%的投資回報，能不能做到。

我們還是以剛剛番禺X科的case為例， 先核算?租?概的成本。根據(jù)5%的年化回報對應的?租?是3100，對應短租的單房租?成本是103元，運營成本算120元（中檔酒店的中位數(shù)），這間房的總成本是223元。

番禺周邊?租主要客源是?隆的游客，季節(jié)性?常明顯，出租率和均價都不穩(wěn)定。番禺周邊的酒店式公寓和?宿?作?的價格在200元-300元，法定節(jié)假?、暑假的房價可以翻2-3倍。

在營收不穩(wěn)定的前提下，223元的單房總成本，這導致短租運營公司想要??積的盈利?常困難。這?5%的年化回報，還沒有計算業(yè)主追加的軟裝投?的投資收益。

這些短租運營公司靠什么賺錢？我們從短租公司的三?利潤來源，告訴業(yè)主如何避免被割?菜。

這類公寓做短租，?部分業(yè)主的軟裝費都會被割?菜。被割?菜的對象??是開發(fā)商、包銷商，短租運營公司。市場上這類軟裝的費?，從500–2000不等。賺取業(yè)主的軟裝差價，是售后返租公寓做短租的?個利潤來源。

售后返租公寓的免裝期多為5-8個?，這類售后返租公寓交房時，已經(jīng)是精裝修了，短租運營商只是做?些簡單的軟裝，基本上2個?就可以完?。多余的免裝期，意味著短租項?沒有房租成本，利潤較?。這也是售后返租運營商的另外?個利潤來源。

賺取裝修，相對于賺取軟裝費?，情有可緣。因為它是售后返租這個商業(yè)模式導致的。業(yè)主對租??平預期太?，短租公司不得不從其它?式上補貼回來。

經(jīng)營利潤?可厚?，是需要短租運營商靠運營實?賺取。由于這類公寓業(yè)主投?了軟裝費，短租運營公司?付的租?，?同區(qū)域的租??平要?20%-30%左右。由于較?的租?成本，制約和限制了短租項?的利潤。售后返租公寓后期的經(jīng)營利潤?常有限，這也導致了這類項?不得不從其它的途徑來補貼。

賺取房東與租客的房價差，是住宿類?房東利潤的本質來源。售后返租項?，業(yè)主本身對租?的預期較?，且追加了軟裝投?。?租?成本導致短租運營商單純的經(jīng)營利潤?常有限，不得不通過軟裝費?、裝修期等形式來平衡成本和收益。這種結局是雙?造成的，譴責??有失偏頗。

售后返租類的商業(yè)公寓，?少買??線城市的衛(wèi)星城。這類衛(wèi)星城，做?租或者短租都相對有市場，每?可以收到固定的租?。其它區(qū)域，收益完全沒保障。

去年10?我們團隊去汕頭南澳島，?住的是租后返租公寓。業(yè)主投?全部的裝修費，短租公司每?不?付給固定的租?給業(yè)主，?按實際的經(jīng)營分成的?式給業(yè)主?租。如果要買這類18線城市的商業(yè)公寓，就像我買惠州的房??樣，?坑了很難脫?。

大戶型做短租的空置的概率?常?，這類衛(wèi)星城市的短租主要做的就是法定節(jié)假?、暑期的?意，季節(jié)性?常明顯。?戶型出租率沒有保障，會拉胯運營商整個項?的收益。短租運營商，接受?戶型的愿意不強，?且承擔的租??平也??戶型低。這是由短租的市場決定的，但對于業(yè)主來說，?戶型的租?收益?且不如?戶型。所以，購買?戶型?定是商業(yè)公寓的?選。

不婚主義或者丁克是商業(yè)公寓的最佳?選。商業(yè)公寓沒有名額限制，但是商業(yè)公寓的居家屬性?常差。房產(chǎn)背后的學區(qū)對于?部分?來說，是房產(chǎn)最?的價值。這類商業(yè)公寓沒有學區(qū)房的權限，即使前?天深圳出臺了?條政策，符合條件的商業(yè)可以安裝天然?。這條政策的意義不?。

對于將來打算在??線城市買房的朋友，更需要謹慎，?旦買了公寓，就會嚴重影響你將來在??線買住宅的可能性。商業(yè)公寓通常需要50%的?付，它的流通性遠不如住宅，后期想脫?較難。同時會提?購買?套房的?付?例，增加經(jīng)濟壓?。

售后返租是開發(fā)商，為了解決業(yè)主的投資需求?衍?的業(yè)務。業(yè)主的裝修投?會以租?的形式，疊加到房租成本?，最終導致短租運營的經(jīng)營利潤有限。短租運營商為了平衡項?的成本的盈利，不得不多元化??的盈利?式。商業(yè)公寓的投資年化收益，?部分實際的收化收益只能做到2%-3%。