【原】“長(zhǎng)租公寓”的市場(chǎng)來(lái)臨時(shí)，建筑師你準(zhǔn)備好了嗎？

良有方 2021-07-08

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“江蘇無(wú)錫7月28日傍晚宣布，9月起取消購(gòu)房落戶政策，凡在該市房產(chǎn)管理部門備案的合法租賃住宅，同時(shí)具備參加社保滿五年的，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來(lái)錫落戶。“

無(wú)錫戶口的附加值有多高，我們暫時(shí)不得而知。但上海在短期內(nèi)放開(kāi)的可能性比較小。

而純住宅開(kāi)發(fā)向長(zhǎng)租公寓轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)很明顯。政策傾斜的力度也很大。作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的從業(yè)人員——建筑師，你真的準(zhǔn)備好了嗎？

良有方想借著家門口最近剛拍的一塊地，來(lái)談?wù)勯L(zhǎng)租公寓設(shè)計(jì)的一些淺見(jiàn)。

具體地塊信息：寶山顧村劉行社區(qū)-2單元E-10地塊、E-8地塊、F-2地塊

四至：東至滬太路，南至F-4，西至菊太路，北至南山河

土地用途：商業(yè)用地、餐飲旅館業(yè)用地

出讓面積：24352.6平方米（E-8地塊：4841.7平方米、E-10地塊：4770.5平方米、F-2地塊：14740.4平方米）

建筑面積：28249平方米

容積率：F-2地塊、E-10地塊：1.2；E-8地塊：1.0

出讓年限：40年

起始總價(jià)：28255萬(wàn)元, 成交總價(jià)：4.75億。

起拍樓板價(jià)：10002元/平， 成交樓板價(jià)：16811.31元/平方米。

控詳規(guī)：

地上建筑限高 ：24米。地下經(jīng)營(yíng)性建筑面積：12683平方米

非住宅配套停車庫(kù)建筑面積：12683平方米

綠地率：20%，綠化面積：不小于4870平方米，屋頂綠化實(shí)施面積不小于建筑占地面積的30%

出讓條件：

1、該地塊內(nèi)應(yīng)設(shè)置建筑面積不少于總建筑面積10%（計(jì) 2380 平方米）的公共服務(wù)設(shè)施，建成后無(wú)償移交政府。

2、裝配式建筑面積的比例為：100.0 %，建筑單體預(yù)制率不低于40%或單體裝配率不低于60%。

3、本地塊的新建民用建筑全部按照綠色建筑一星級(jí)及以上標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。

4、業(yè)態(tài)要求：E-8地塊含酒店建筑面積3458.7平方米；E-10地塊含酒店建筑面積4187.7平方米；F-2地塊含酒店建筑面積12024平方米。

5、受讓人應(yīng)當(dāng)自項(xiàng)目規(guī)劃土地綜合驗(yàn)收通過(guò)之日起自持建筑面積不低于 100 %（計(jì) 28254.78 平方米以上）的商業(yè)物業(yè)不少于 20 年。

分析出讓條件，不難發(fā)現(xiàn)：

1。開(kāi)發(fā)商不能賣樓了，銷售款沒(méi)有了，開(kāi)發(fā)企業(yè)采用的傳統(tǒng)的“快開(kāi)發(fā)，高周轉(zhuǎn)“的模式不管用了，怎么辦？

2。10%的配建要求，就意味著推高了樓板價(jià)，如何去消化？

3。裝配式和綠建方面都有了要求，如何應(yīng)對(duì)？

其中涉及到長(zhǎng)租公寓商業(yè)模式的是核心問(wèn)題，其余兩個(gè)是技術(shù)手段問(wèn)題。

一、經(jīng)濟(jì)性測(cè)算

成本：

土地成本：47500/40=1187.5

土建成本：0.6X28249/40=423.7

裝修成本：0.2X28249/40=141.2

融資成本：（47500+（0.6+0.2）X28249）X6.58%/40=4967（龍湖的融資成本約6.58%）

年成本小計(jì)：6720萬(wàn)元/年

收益：

租金收益：0.06X28249=1883.3（0.06為周邊分散式公寓單位面積年租金）

資產(chǎn)增值收益：（9-3）X28249/40=4237.4（假設(shè)40年后售價(jià)為9萬(wàn)/平方，目前開(kāi)盤成本價(jià)3 萬(wàn)/平）

年收益小計(jì)：6120萬(wàn)元/年

結(jié)論：考慮到收益的逐年增加可以抵沖一部分融資的成本，還有租金的看漲。收益和成本基本可以持平。開(kāi)發(fā)商忙活了40年，除了為社會(huì)創(chuàng)造工作機(jī)會(huì)以外，就是賠錢賺吆喝了。

所以國(guó)外才有了房地產(chǎn)證券化。

房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。

一次完整的證券化融資的基本流程是：

1。發(fā)起人將證券化資產(chǎn)出售給一家特殊目的機(jī)構(gòu)(Special Purpose Vehicle, SPV) ，或者由SPV 主動(dòng)購(gòu)買可證券化的資產(chǎn)，

2。然后SPV 將這些資產(chǎn)匯集成資產(chǎn)池（Assets Pool ），再以該資產(chǎn)池所產(chǎn)生的現(xiàn)金流為支撐在金融市場(chǎng)上發(fā)行有價(jià)證券融資，

3。最后用資產(chǎn)池產(chǎn)生的現(xiàn)金流來(lái)清償所發(fā)行的有價(jià)證券。

因?yàn)樽饨鹗潜容^穩(wěn)定的現(xiàn)金流，所以長(zhǎng)租公寓可以被證券化。

這樣最大的好處是開(kāi)發(fā)企業(yè)可以很快的退出，去做自己擅長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

而運(yùn)營(yíng)企業(yè)和投資人賺取的是租金收益和資產(chǎn)遠(yuǎn)期的增值收益。

二、市場(chǎng)及客群分析

在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上，有很多的產(chǎn)品。

按照年齡來(lái)分，有青年公寓，白領(lǐng)公寓，老年公寓等。

按照產(chǎn)品形態(tài)來(lái)分：有床位，單間、整套等。（分散式和集中式）

。。。

而目前市場(chǎng)上普遍講的長(zhǎng)租公寓是以年輕人為主的青年/白領(lǐng)公寓。

因?yàn)檫@個(gè)人群的基數(shù)眾多，而且消費(fèi)需求旺盛，還有一定的消費(fèi)能力。

以龍湖這塊地來(lái)分析：

未來(lái)的客群多為7號(hào)線沿線上班的白領(lǐng)。而對(duì)于月租金的承受能力在1000-3000元。

為什么跨度如此之大？是因?yàn)?，單身狗和情侶對(duì)產(chǎn)品（房間）的需求是完全不一樣的。

還會(huì)有少量的家庭客戶需求，但周邊的居住區(qū)會(huì)對(duì)其分流嚴(yán)重。

周邊有大片的拆遷小區(qū)，原住民對(duì)租金的意識(shí)不強(qiáng)，或者說(shuō)無(wú)所謂。導(dǎo)致在租金價(jià)格上，龍湖地塊沒(méi)有任何優(yōu)勢(shì)。只能采取產(chǎn)品創(chuàng)新的方式應(yīng)對(duì)。

三、區(qū)位與選址分析

選址和客群，產(chǎn)品定位是密不可分的。

但是租房市場(chǎng)有個(gè)有趣的現(xiàn)象：坪效是越接近城市核心區(qū)越高，但居住品質(zhì)卻并非成線性對(duì)應(yīng)。在市中心隨處可見(jiàn)的租床位，更有甚者是膠囊公寓。這都和年輕人的居住偏好和經(jīng)濟(jì)能力有關(guān)。

以龍湖這塊地來(lái)分析：

顧村公園離靜安寺地鐵14站，約40分鐘。再加上兩頭步行距離，約1小時(shí)，和上海平均通勤時(shí)間53分鐘持平。而未來(lái)的15號(hào)線與7號(hào)線同站，雙軌交的利好消息，也將吸引更多的年輕人入住此處。與良有方的選址不謀而合。

在區(qū)域小環(huán)境中，有顧村公園（上海最大的公園），華山醫(yī)院北院（三甲），大型超市（沃爾瑪、上蔬永輝）、商業(yè)綜合體（龍湖北城天街），特色商業(yè)（劉行老街），還有各年齡段的學(xué)校等配套。是個(gè)宜居的地方。

四、產(chǎn)品定位

從市場(chǎng)大數(shù)據(jù)分析能很好的得到客群需求，但因?yàn)橄M(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)非常明顯。所以在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，既要有針對(duì)性，又要預(yù)留一定的彈性。裝修一次雖然可以持續(xù)5-8年，但是在入住的情況下，去局部改造也是頗為不易的。

以龍湖這塊地來(lái)分析：