農(nóng)業(yè)農(nóng)村部：宅基地繼承可辦理確權(quán)登記，3種超面積可登記確權(quán)

宅基地問題一直是農(nóng)村改革的核心問題，也是大家關(guān)注的主要點，因為宅基地牽涉到農(nóng)村房屋的建設(shè)問題，也牽涉到住房審批的相關(guān)問題，因此，宅基地的改革和土地改革一樣，是農(nóng)村改革的核心，也是較復雜的問題。

宅基地改革該怎么進行，這不僅僅農(nóng)村人關(guān)注，城鎮(zhèn)也關(guān)注，因為現(xiàn)在實施城鎮(zhèn)化改革，而很多城鎮(zhèn)人也希望會農(nóng)村建房子養(yǎng)老，但是，按照現(xiàn)在的政策是無法實現(xiàn)的。不過，宅基地政策似乎出現(xiàn)一定的松動，宅基地的審批和一系列政策也將出現(xiàn)變化。

2021年7月9日，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于宅基地改革的方案，發(fā)布了《對十三屆全國人大四次會議第2409號建議的答復》（以下簡稱《2409號答復》），根據(jù)該答復，宅基地改革將進一步進行。

一、重點圍繞“三權(quán)分置”，對宅基地進行改革

宅基地改革的目的，實際上就是為了發(fā)展鄉(xiāng)村，讓更多返鄉(xiāng)人員和下鄉(xiāng)投資人員，能留下來，有地方住，從而達到留住人才，留住投資的目的，這樣，對于發(fā)展鄉(xiāng)村，實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興，提升鄉(xiāng)村活力，增加農(nóng)民收入，進行全面支持。

2015年，全國33個縣市進行了鄉(xiāng)村宅基地改革試點，為宅基地改革探索提供更多的制度制定依據(jù)。2018年一號文件就宅基地改革問題，提出了將將宅基地進行所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)分置的“三權(quán)分置”探索，為以后的實施宅基地改革指明了方向。

2020年6月，《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點方案》公布，宅基地改革試點工作全面鋪開，按照該方案，對宅基地的管理和審批、宅基地超面積的處理以及退出機制提出了解決辦法。

按照宅基地的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，宅基地屬于村集體成員所有，對于農(nóng)戶來說，只擁有宅基地的使用權(quán)而沒有所有權(quán)，所以，宅基地使用人無權(quán)進行買賣，但是可以進行內(nèi)部轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

按照相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，嚴禁向城市居民出售，因為，城市居民不是村集體成員，沒有購買和使用宅基地的資格和權(quán)利。同時，對于城鎮(zhèn)人口來說，也嚴禁占用農(nóng)村宅基地建房，否則，建設(shè)好的房子屬于違章建筑，按照規(guī)定有被拆掉的風險，同時，按照規(guī)定，這樣的房子是不允許辦理土地使用證和房產(chǎn)證。

按照《2409號答復》，新一輪的宅基地改革將圍繞宅基地所有權(quán)、資格權(quán)和使用權(quán)進行，按照“三權(quán)分置”的方式進行試點，對宅基地的閑置問題，宅基地的抵押問題以及宅基地的流轉(zhuǎn)等9個方面進行試點探索，這樣，可以更好的解決下鄉(xiāng)返鄉(xiāng)人員的居住問題，更好的為鄉(xiāng)村振興服務(wù)。

2011年11月22日，國土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導小組辦公室、財政部、農(nóng)業(yè)部印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》，按照該文件，對宅基地的各種情況進行了規(guī)定處理，按照該意見，對宅基地出現(xiàn)的若干情況進行了規(guī)定和處理，為宅基地的規(guī)范管理和遺留問題，提出了解決辦法。

二、因繼承占用宅基地的，非本村集體成員都可以辦理確權(quán)登記

1、非本村集體農(nóng)民占用宅基地的情況

非本村集體成員出現(xiàn)以下情況，是可以擁有宅基地的，也可以辦理確權(quán)登記。

①因地質(zhì)災(zāi)害防治；

②新農(nóng)村建設(shè)；

③移民安置

如果符合以上3點，且在鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃的集中遷建規(guī)劃范圍的，經(jīng)村集體大多數(shù)村民同意，并且，須經(jīng)過有關(guān)部門批準異地建房的，可以按照相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記發(fā)證。

2、因繼承住房而占用宅基地的可登記確權(quán)

無論是擁有一處宅基地的本村村民，還是本村以外的農(nóng)業(yè)戶口人員，或者城鎮(zhèn)居民，只要屬于繼承關(guān)系，即繼承農(nóng)村房屋而占用農(nóng)村宅基地的，都可以按照相關(guān)的規(guī)定登記發(fā)證。但是，在《集體土地使用證》記事欄上，須標注“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體成員住宅的合法繼承人”等內(nèi)容。

3、非農(nóng)業(yè)戶口取得合法宅基地及房屋的，可以登記確權(quán)

這種情況，主要針對的是相關(guān)政策沒有出臺前就合法取得宅基地及房屋的，也就是以前那種城鎮(zhèn)人口，甚至華僑在農(nóng)村買房子居住養(yǎng)老的，而且房子購買后就自己居住，沒有出現(xiàn)買賣等情況，即產(chǎn)權(quán)一直都沒有變化的，經(jīng)村集體出具證明文件，并進行公告沒有任何異議后，則可以依法辦理土地登記，但是必須在《集體土地使用證》記事欄中注明“該權(quán)利人為非本農(nóng)民集體成員”等內(nèi)容。

4、沒有權(quán)屬來源的宅基地，屬于合法使用的，可以登記確權(quán)

對于那些無法提供宅基地來源證明的，由相關(guān)部門對該宅基地的歷史使用情況和現(xiàn)狀進行調(diào)查，符合使用條件的，由村委會出具證明，證明該宅基地的情況，并且進行30天公示，如果沒有任何爭議和異議的情況，則由村委會報經(jīng)縣政府審核，后再報縣政府審定，確實屬于合法使用的，則予以確定宅基地使用權(quán)，發(fā)放相關(guān)權(quán)證。

三、超面積宅基地如何進行確權(quán)？

對于農(nóng)村來說，大家最擔心的就是宅基地超面積的問題，因為，很多房子是在相關(guān)法律法規(guī)沒有實施前建設(shè)的，當時建房也不需要辦理任何手續(xù)，自己找好宅基地就可以建設(shè)了，也沒有人來管理和干預，因此，建設(shè)面積大小全部由自己決定。但是，相關(guān)法律法規(guī)和政策出臺后，對于超面積部分的處理就成為了難點。

針對這種情況，相關(guān)法律法規(guī)和文件做出了明確規(guī)定。

1、1982年前的宅基地按實際使用面積登記確權(quán)

1982年，《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前，如果村民建房的時間在該條例實施前的，建好后一直沒有進行過擴建的，無論宅基地有多大，一律按照實際使用面積進行登記確權(quán)。

2、1982-1987年期間超面積建房的處理

1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施后，直到1987年頒布的《土地管理法》正式實施為止，農(nóng)民建房占用的宅基地，如果宅基地面積超過規(guī)定標準的，超出部分按照當時的國家及地方相關(guān)規(guī)定處理后，可以按照實際使用面積進行登記確權(quán)。

3、1987年以后宅基地使用規(guī)定

1987年《土地管理法》正式實施，農(nóng)村建房則需按照該法律的規(guī)定進行宅基地的審批了，每個省對宅基地使用面積的規(guī)定不一樣，因此，只要建設(shè)的房子沒有超過效果規(guī)定，則依法辦理。如果超過當?shù)匾?guī)定的使用面積的，可以在土地登記本上和土地權(quán)利證書記事欄上注明超過標準的面積共有多少，在將來進行分戶建房的時候，或者房屋進行拆遷的時候，或者房屋進行改建和翻新的時候，以及按照相關(guān)規(guī)劃需重新進行建設(shè)的時候，則按照有關(guān)規(guī)定進行處理，并按照當?shù)匾?guī)定的宅基地面積進行重新確權(quán)登記。

綜上所述，2021年7月9日的《2409號答復》，實際上是對宅基地的深化改革指明了方向，對于宅基地的改革，將按照“三權(quán)分置”的形式，解決返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員的創(chuàng)業(yè)和居住，提供有效的保障，對各地的宅基地改革將更合理，也提供一定的經(jīng)驗和解決辦法。對于宅基地的確權(quán)，《2409號答復》已經(jīng)按照相關(guān)的規(guī)定，做了明確答復，因此，對指導各地的宅基地改革和確權(quán)提供了明確的政策和指導方向，對于今后宅基地和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，提供了一定解決辦法，更好的促進鄉(xiāng)村經(jīng)濟發(fā)展，更好的為鄉(xiāng)村振興作好有利的保障。