輕資產vs重資產

長租公寓一般來說有兩種模式：輕資產模式和重資產模式。

輕資產模式就是二房東模式，即從資產方手里將房屋整幢租賃下來，加以裝修改造，再出租給租客。

重資產模式是說資產的產權是自己的，自己將房屋裝修改造后出租給租客。

形式上看輕資產模式和重資產模式相差不大，但測算邏輯是完全不同，輕資產側重于運營，重資產側重于資產增值。

另外，長租公寓的填報邏輯是完全不同于地產即售業(yè)務的填報邏輯。長租公寓是側重做小，做細，做全。地產即售業(yè)務是以萬元為單位的，長租公寓是以元為單位的。

輕資產類長租公寓的測算，仍然是圍繞著兩張表，利潤表和現金流量表，將這個兩個表填全了，投資測算就完成了。

現在從項目基礎信息、收入、稅金、成本、費用、測算指標、測算校驗，共7個方面來講輕資產類長租公寓的測算。

基礎信息

基礎信息

包括但不限于，項目的地理位置、房屋的租賃期限、租入租金、付款方式、裝修期間、運營期間、房屋產權性質等。

其他的可以關注一下項目所在位置有沒有地鐵規(guī)劃，如果有，那么開通時間是什么時候，這個對于未來租金水平是有推動作用的。

房屋租賃期限

指的是我們租進來的租賃期限，一般來說在10年以上，10-15年比較正常。如果租賃期限過短，對項目是不利的。

租入租金和付款方式

對于整個輕資產類長租公寓的支出來說，租入租金是絕對的大頭，它的租金水平完全決定了長租公寓的盈利水平，它的付款方式付款時間也完全影響了項目的IRR和現金流回正的時間。

裝修期間，一般從項目租賃日開始，按照6個月計算。如果實際大于6個月，會影響整個項目的盈利水平。運營期間就等于房屋租賃期限減去裝修期間。

房屋產權性質

對于財務這塊影響的是它決定了水和電的價格，是按照居民用水用電的價格還是按照商業(yè)用水用電的價格。其實房屋產權性質影響的更重要的一個方面是消防驗收。

收入

房租收入

要先看下測算的項目有哪幾個戶型，各個戶型的可租賃房間數是多少，單價房租是多少。

出租率可以按照半年內達到滿租來考慮，初始月份的出租率，可以按照30%左右來考慮。滿租的概念是出租率為95%或者98%。

影響房租收入的還有一個因數是年租金增長率。

一般按照每年5%-6%考慮，如果項目附近后期有地鐵開通，那么開通的當年可以有跳漲?；蛘唔椖扛浇笃谟衅渌匾茫敲蠢卯斈昕梢杂刑鴿q。

我們再講一下其他收入，比如說選配包收入、快遞柜收入、場地租賃收入等。什么是選配包呢，租客在租賃我們房屋的時候，也可能會從我們這租一個冰箱租一個洗衣機，像這種類型的收入就是選配包收入。

場地租賃收入一般是指，商家租賃我們的公共區(qū)域做活動產生的收入。另外，如果我們的項目除了長租公寓模塊，另外還做了共享辦公位、商業(yè)的，那么在測算收入的時候，這些都需要考慮進去。

稅金

長租公寓涉及到的稅金主要有增值稅、房產稅、附加稅、所得稅。

增值稅中對于房屋租賃的稅率的規(guī)定是：一般納稅人出租不動產增值稅稅率10%。

增值稅中對于住宿服務的稅率的規(guī)定是：在提供了住宿場所的同時，提供配套服務，屬于住宿服務，按照6%稅率。

可以看出房屋租賃和住宿服務的稅率相差很大，所以在業(yè)務模式上我們要盡量向住宿服務靠攏，提供一些配套服務，比如房間清潔、住宿安保等。

 
實際在營業(yè)執(zhí)照注冊時，營業(yè)范圍也需要特別注意，要添加公寓管理、酒店管理等營業(yè)范圍。

房產稅一般按照租金的12%繳納，這個是產權所有方繳納的，輕資產類長租公寓不用繳納。

租金的12%，這個稅負還是很重的，做重資產長租公寓是需要繳納的，也是可以做稅務籌劃的很重要的一塊。

另外提醒一下，因為當期需要繳納的增值稅=當期銷項稅-當期進項稅，而長租公寓前期，有租入租金的進項稅，有裝修成本的進項稅，運營前期出租還沒有鋪開，那么總的來說前期進項稅是遠大于銷項稅的，前面實際是不需要繳納增值稅的，同時也不需要繳納附加稅。

成本

成本需要從兩個維度來考慮。

一個維度是時間上是屬于裝修期還是屬于運營期，另一個維度成本是屬于付現成本還是非付現成本。

成本有三大塊成本，一個是租入租金，一個是裝修成本，一個是運營成本。

租入租金的付現成本按照跟資產方談的付款時間和付款金額填列。攤銷成本按照總的付款金額除以租賃時間填列。

裝修成本，裝修期的付現成本可以按照4.5萬元/間初步測算，這個4.5萬元/間，是包括硬裝和軟裝的。

另外你要考慮改造翻新周期，后期的改造翻新成本要考慮進去。裝修成本在運營期要進行攤銷，一般來說硬裝按照10年攤銷，軟裝按照5年攤銷。

運營成本有公用事業(yè)費、維護費、物業(yè)服務費、保潔費、保險費等。我們的運營成本的年增長率可以按照3%-5%來考慮。