住宅專項(xiàng)維修資金是房屋“養(yǎng)老金”，事關(guān)購(gòu)房業(yè)主居住幸福指數(shù)，維修資金的交存、使用、管理群眾關(guān)心，社會(huì)關(guān)注。住宅公共維修基金本是小區(qū)業(yè)主為了維修養(yǎng)護(hù)小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施、設(shè)備及公共區(qū)域而交納的款項(xiàng)，但使用比例與效率低下時(shí)常被詬病，甚至被媒體調(diào)侃為最不透明資金之一。伴隨著《民法典》的實(shí)施和數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展，利用數(shù)字化技術(shù)提升住宅專項(xiàng)維修資金的管理水平，成為管理部門一個(gè)新的課題。

1.使用要定期公布。《民法典》第281條規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。公布維修資金情況成為資金管理部門的法定義務(wù)。這是民法典生效后新的規(guī)定，管理部門應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)，完善公布制度，制訂公布流程。目前由于相關(guān)具體細(xì)則尚未出臺(tái)，對(duì)外公布的范圍如何界定亟需明確。

2.使用要求降低。《民法典》278條規(guī)定，業(yè)主共同決定“使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”等其他事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)有“雙三分之二以上”業(yè)主參加表決，并經(jīng)參與表決業(yè)主的“雙過(guò)半”業(yè)主同意。意味著此條規(guī)定的情形下，業(yè)主共同表決通過(guò)一般事項(xiàng)的最低門檻，是全體業(yè)主的雙三分之一以上同意即可。較以前《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定的 “雙過(guò)半”同意，使用的要求標(biāo)準(zhǔn)明顯降低。

3.更注重大多數(shù)人利益。《民法典》第278條規(guī)定，“業(yè)主共同決定事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”。即，業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開或者議事啟動(dòng)需要“雙三分之二以上”業(yè)主參加，與《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的雙過(guò)半相比要求提高了。

《民法典》第278條還規(guī)定，業(yè)主共同決定“籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”以及“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。要求參與表決人員數(shù)量的增加，體現(xiàn)了保護(hù)絕大多數(shù)業(yè)主利益的宗旨。在實(shí)務(wù)中，如果還用以前的慣性思維，需要全體業(yè)主到物業(yè)簽字，將是極難完成的任務(wù)。

住宅專項(xiàng)維修資金包含交存、管理和使用三個(gè)環(huán)節(jié)，做到“收的上，管的好，用的快”成為住宅專項(xiàng)維修資金管理部門的重心。

伴隨城市化進(jìn)程加快，維修資金的數(shù)額成幾何倍數(shù)增長(zhǎng)。由于以前大都為新建建筑，維修資金動(dòng)用較少，從近幾年數(shù)據(jù)分析，維修資金的利用頻度不斷加大，數(shù)額逐漸增長(zhǎng)。如果不能借助信息化手段，采用傳統(tǒng)模式，維修資金的管理已經(jīng)無(wú)法滿足現(xiàn)在的需要。

維修資金利用事關(guān)消防、電梯、外墻甚至老舊小區(qū)改造。如果不能做到公開、透明，業(yè)主參與熱情降低，百姓幸福指數(shù)如何提升？由于業(yè)主委員會(huì)成立的滯后，街道和社區(qū)受限于業(yè)務(wù)能力和人手不足，指導(dǎo)不夠。維修資金的管理和利用，一直為社會(huì)詬病，信息化技術(shù)的運(yùn)用，讓維修資金“齊抓共管”成為可能，讓業(yè)主明白繳費(fèi)、清晰使用成為現(xiàn)實(shí)。

1.多方式歸集。為避免住宅維修資金被開發(fā)企業(yè)截留挪用，部分城市禁止開發(fā)商代收，因此，業(yè)主交存維修資金需要到政務(wù)服務(wù)大廳窗口，費(fèi)時(shí)又費(fèi)力，給辦事群眾、企業(yè)造成了諸多不便。

采用數(shù)字化模式建立住宅維修資金管理系統(tǒng)，業(yè)務(wù)辦理可線下和線上結(jié)合，構(gòu)建“上下聯(lián)動(dòng)、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、就近服務(wù)、全面覆蓋”的維修資金管理體系。業(yè)主可通過(guò)支付寶、手機(jī)銀行、自助一體機(jī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)端等多種渠道交存維修資金，解決了時(shí)空限制、地域限制等難題，進(jìn)一步提升了維修資金交存使用的服務(wù)覆蓋面、便捷度。

2.精準(zhǔn)化管理。在作者對(duì)維修資金系統(tǒng)的構(gòu)思中，住宅專項(xiàng)維修資金系統(tǒng)需要對(duì)維修資金交存、使用情況進(jìn)行實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)管理。通過(guò)地圖標(biāo)注系統(tǒng)，物業(yè)樓盤采用地圖化管理，對(duì)交存維修資金的物業(yè)樓盤采用GIS地圖精準(zhǔn)定位，標(biāo)注四至座落位置，可同時(shí)顯示物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息、資金交存和使用等情況。

業(yè)主進(jìn)行實(shí)名注冊(cè)后，需要交存的專項(xiàng)維修資金就會(huì)在小程序或者APP中顯示，業(yè)主可以隨時(shí)掌控自己名下的維修資金情況。如果有需要繳納或者補(bǔ)繳的情況，可選擇單項(xiàng)交存或全部交存，交存通過(guò)后，系統(tǒng)根據(jù)GIS地圖定位，自動(dòng)將業(yè)主本地或異地交存的維修資金存入相應(yīng)資金監(jiān)管賬戶。

《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十六條，在保證住宅專項(xiàng)維修資金正常使用的前提下，可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將住宅專項(xiàng)維修資金用于購(gòu)買國(guó)債。利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)買一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。禁止利用住宅專項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。第二十七條下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用：（一）住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；（二）利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益；（三）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；（四）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值。

住宅專項(xiàng)維修資金的升值被明確限制了只能購(gòu)買國(guó)債，并且需要持有到期。但何時(shí)需要?jiǎng)佑镁S修資金具有不可確定性，如果購(gòu)買的國(guó)債不到期，需要利用維修資金如何處理？出于謹(jǐn)慎角度出發(fā)，資金賬戶只能靜止不動(dòng)，只靠利息升值。保值升值也成為社會(huì)詬病的內(nèi)容之一。據(jù)了解，部分城市已經(jīng)在研究維修資金的升值問題，采用數(shù)字化的數(shù)據(jù)存儲(chǔ)，可以利用資金數(shù)額較大優(yōu)勢(shì)，和銀行談妥定期滾存，實(shí)現(xiàn)升值的利益最大化，這樣的大數(shù)量操作，純靠人工幾乎沒有實(shí)現(xiàn)的可能性，數(shù)字化模式有可以讓業(yè)主隨時(shí)調(diào)取自己名下資金的流向情況，讓業(yè)主放心，政府安心。

3.規(guī)范化使用。多年來(lái)，維修資金使用表決業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)簽字一直是影響資金使用的難題，有些業(yè)主由于各種原因無(wú)法到場(chǎng)簽字，致使達(dá)不到規(guī)定的最低同意使用標(biāo)準(zhǔn)，影響了維修資金的及時(shí)使用，進(jìn)而影響了鄰里關(guān)系。

啟用住宅專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)后，如果業(yè)委會(huì)或者管理部門，啟動(dòng)表決程序后，業(yè)主可通過(guò)手機(jī)刷臉認(rèn)證（或者密碼認(rèn)證）后，點(diǎn)擊“資金使用表決”選擇同意或不同意，不用到現(xiàn)場(chǎng)簽字也能網(wǎng)上表達(dá)意見。

4.數(shù)字化票據(jù)。以往交存維修資金后出具紙質(zhì)票據(jù)，保管不當(dāng)容易丟失。采用維修資金電子票據(jù)，讓業(yè)主交存維修資金后生成電子票據(jù)，業(yè)主可以通過(guò)手機(jī)出示，也可即時(shí)打印。啟用電子票據(jù)后，可以通過(guò)數(shù)據(jù)共享方式推送給相關(guān)部門直接調(diào)取利用，做到實(shí)時(shí)共享。

《優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》出臺(tái)已經(jīng)一年多，不見面辦理已經(jīng)成為政府服務(wù)部門采用的常規(guī)方式?！安灰娒孓k理”成為常態(tài)機(jī)制后，受益的不只是需要辦理業(yè)務(wù)的個(gè)人或企業(yè)，效率的提高也能讓負(fù)責(zé)審批的資金監(jiān)管部門擺脫疲于應(yīng)付的局面。更關(guān)鍵的是，社會(huì)運(yùn)行效率因此而提高的受益者將是每個(gè)人。同時(shí)也為社區(qū)、街道、住建、消防等部門搭建了群策群力、集體服務(wù)的平臺(tái)。

由于以往維修資金交存、使用相關(guān)信息的查詢不夠便捷、公示不夠及時(shí)，部分業(yè)主主動(dòng)交費(fèi)、續(xù)籌專項(xiàng)維修資金的意愿不強(qiáng)，積極性不高，導(dǎo)致了有些老舊小區(qū)維修資金的補(bǔ)建、續(xù)籌難度大。通過(guò)建設(shè)維修資金信息管理系統(tǒng)，業(yè)主對(duì)自己、所在樓房的維修資金交存情況、使用情況、結(jié)息情況一目了然，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)，清清楚楚算賬，增強(qiáng)了工作透明度，降低了工作難度。

住宅專項(xiàng)維修資金平臺(tái)建設(shè)完成后，極有可能產(chǎn)生一種新型的服務(wù)關(guān)系，即業(yè)主直接與物業(yè)服務(wù)人員形成服務(wù)關(guān)系。由于小區(qū)公共部分的收入和其他小區(qū)獲得的利潤(rùn)都會(huì)在系統(tǒng)中顯示。業(yè)主可以隨時(shí)在系統(tǒng)中，對(duì)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容進(jìn)行表決，去掉物業(yè)企業(yè)管理層的費(fèi)用，將利潤(rùn)用于對(duì)物業(yè)服務(wù)人員的獎(jiǎng)勵(lì)，將會(huì)更加有利于調(diào)動(dòng)物業(yè)人員的積極性，良性循環(huán)之下，極有可能產(chǎn)生一種新型的物業(yè)服務(wù)關(guān)系，無(wú)錫市在這方面已經(jīng)有先例可循。