金地天境三期在產(chǎn)品上發(fā)生巨變，縮小面積，控制總價(jià)，自身產(chǎn)品力方面也做了很大改進(jìn)，再加上開發(fā)商拿地早，用地限制少，跟目前市場(chǎng)上其他同類項(xiàng)目相比，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)極為明顯。

編輯：婁萍

多年來，從上海住宅市場(chǎng)的成交情況我們發(fā)現(xiàn)，不管是中端還是高端產(chǎn)品，別墅一直沒有公寓賣的好，當(dāng)然，一些產(chǎn)品有特色的別墅項(xiàng)目例外。

上海別墅、公寓產(chǎn)品成交及供應(yīng)情況對(duì)比

近幾期，我們就來介紹幾個(gè)賣得好，在產(chǎn)品上也做得比較有特色的別墅項(xiàng)目。這一期首先來看一下金地天境。

金地天境位于青浦趙巷板塊，總建面約21萬(wàn)平方米，容積率1.0，建筑密度30%以下，是市場(chǎng)上比較少見的低密度產(chǎn)品。項(xiàng)目總共分五期開發(fā)，目前即將推出的是三期產(chǎn)品。

項(xiàng)目總平面圖

項(xiàng)目自11年開盤以來，前幾期主打220-550㎡的大平層及合院別墅產(chǎn)品，在上海近郊做了創(chuàng)新型舒適大宅，同類產(chǎn)品如果放在市中心的話，絕對(duì)稱得上是豪宅。但是，由于單套產(chǎn)品面積較大，導(dǎo)致總價(jià)較高，相對(duì)當(dāng)時(shí)區(qū)域購(gòu)買力來說有所超前，銷售情況一般。

前幾期大面積戶型圖

三期新品根據(jù)市場(chǎng)主流發(fā)展趨勢(shì)和客戶購(gòu)買力情況，對(duì)產(chǎn)品面積進(jìn)行了一定控制，以120-170㎡疊加和聯(lián)排為主，并通過巧妙的“高利用”，使得空間縮小后產(chǎn)品依然擁有接近原來大宅的尺度感和舒適度，下面我們具體來看一下這些打造方式。

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一、高附贈(zèng) 

三期產(chǎn)品戶型上最突出的亮點(diǎn)是附贈(zèng)空間較多，單套產(chǎn)品總贈(zèng)送面積從40m2到100m2不等，所以即使居住面積縮小了，但別墅的功能性依然得到保持。

1、140㎡下疊產(chǎn)品：適宜年長(zhǎng)或休閑時(shí)間較多的客戶

140㎡ 下疊3房2廳3衛(wèi)

下疊附帶南向花園與地下室，南向花園采用大面積采光井，使得地下室的采光條件得到明顯改善，而北向的兩個(gè)采光天窗，解決了北向采光的需求。同時(shí)，該戶型還做到了四開間朝南，6.5米面寬與市面上同面積段的三房相比，尺度感更佳。

2、125㎡ 中疊產(chǎn)品：適宜三口之家的年輕化家庭

125㎡ 中疊4房2廳3衛(wèi)

中疊是金地天境三期中創(chuàng)新點(diǎn)最多的產(chǎn)品。二層套內(nèi)面積大約60m2，附帶15 m2北向入戶花園與8m2南向露臺(tái)，這種做法在市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟，地下室還可以電梯直達(dá)。和上、下疊相比，該戶型做到了四房，功能性是三個(gè)疊加戶型中最強(qiáng)的。

3、120㎡ 上疊產(chǎn)品：適宜偏好陽(yáng)臺(tái)與露臺(tái)的夫妻家庭

120㎡ 上疊 3房2廳3衛(wèi)

上疊產(chǎn)品 “無陽(yáng)臺(tái)只帶露臺(tái)” 的設(shè)計(jì)還是比較新穎的。數(shù)個(gè)大露臺(tái)的贈(zèng)送，使得它與下疊中疊的附贈(zèng)空間并沒有太大差距。其中，5層較4層退讓了一個(gè)北向房間，變成面積較大的露臺(tái)，后期可以完成自己改成陽(yáng)光房的期望。

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二、花園“升”級(jí)

此次三期疊加產(chǎn)品打造了各種各樣的花園露臺(tái)，體現(xiàn)出有天有地的別墅品質(zhì)，特別是中疊入戶花園的抬高設(shè)計(jì)，是一大創(chuàng)新。

1、下疊產(chǎn)品帶有40-100m2的花園庭院，可以安置有沙發(fā)休憩區(qū)或兒童玩樂空間。

下疊花園庭院示意圖

2、中疊產(chǎn)品將北向入戶花園做了抬高1.6米的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，既不影響下層采光也保證了私密性。

中疊入戶花園及露臺(tái)示意圖

3、上疊5層和頂層附帶的露臺(tái)，可以安置景觀區(qū)，放類似L型沙發(fā)與各種盆景等。

上疊露臺(tái)示意圖

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三、細(xì)節(jié)亮點(diǎn)

1、疊加產(chǎn)品獨(dú)立入戶，動(dòng)線互不干擾

三疊產(chǎn)品，入戶保留了疊加的私密性。其中4層以上還做到了電梯入戶，這在市場(chǎng)上一般比較少見。

從剖面圖，我們可以很清晰的了解疊加入戶動(dòng)線。下疊主要以南向花園為主，中疊主要從北向抬高花園，上疊則從一樓電梯入戶，住在不同樓層的疊加業(yè)主，常用入戶路線相對(duì)分離。

2、附贈(zèng)面積精裝交付

一般開發(fā)商的附贈(zèng)面積都是毛坯交付，金地天境疊加的地下室也做到了精裝交付。

3、整體水平抬高和堆坡筑景處理

金地天境在社區(qū)景觀上花費(fèi)了很多心思，不僅綠化率相當(dāng)高，水景資源豐富，最有特色的是項(xiàng)目做了整體抬高和堆坡筑景的處理。項(xiàng)目對(duì)社區(qū)整體地勢(shì)進(jìn)行約2.1米水平抬高，這種做法既可提高小區(qū)通風(fēng)采光度，也有利于防水防潮。

此外，沿嘉松中路近1公里的社區(qū)紅線外圍，密植喬木于堆坡之上，形成15-20米高的天然屏障，保證客戶私密性。

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總結(jié)

金地天境三期在產(chǎn)品上發(fā)生了巨變，縮小面積，有效控制了總價(jià)，同時(shí)在自身產(chǎn)品力方面也做了很大改進(jìn)，再加上開發(fā)商拿地早，用地限制少，跟目前市場(chǎng)上其他同類項(xiàng)目相比，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)極為明顯。