持續(xù)更新，萬(wàn)人領(lǐng)取。

2021年融資環(huán)境持續(xù)收緊，融資規(guī)模一再下滑，對(duì)大部分房地產(chǎn)企業(yè)而言融資越來(lái)越難，銀行貸款集中度管理，前融、開(kāi)發(fā)貸下不來(lái)，不得不去尋找更多的資金來(lái)源。

那么，從資方角度，他們對(duì)于房地產(chǎn)投資都比較關(guān)注哪些方面呢？根據(jù)近期接觸的各類資方要求情況，今天來(lái)和大家聊一聊。

房地產(chǎn)投資核心邏輯：收益與風(fēng)險(xiǎn)的平衡

長(zhǎng)期以來(lái)，很多民間資方機(jī)構(gòu)都青睞于做債權(quán)，直接要個(gè)固定回報(bào)10%、12%，拿個(gè)抵押物做足額擔(dān)保，就可以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)的幸福，至于你項(xiàng)目賺多還是賺少，跟我沒(méi)關(guān)系。

而國(guó)家目前希望降低杠桿，要把銀行貸款、債務(wù)部分的比例控制下來(lái)，更鼓勵(lì)股權(quán)投資。

資方不愿意做股權(quán)投資，主要是因?yàn)楣蓹?quán)投資不確定性較大，這也意味著風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)會(huì)更高。

收益與風(fēng)險(xiǎn)，一直以來(lái)都是投資的兩級(jí)。大家聽(tīng)得最多的就是高風(fēng)險(xiǎn)高收益，但實(shí)際上投資者最厭惡的就是風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于資方投資房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，核心邏輯就是做到收益與風(fēng)險(xiǎn)平衡，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。具體來(lái)說(shuō)，就是要抓牢優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，嚴(yán)控項(xiàng)目現(xiàn)金流。

如何研判項(xiàng)目是否優(yōu)質(zhì)呢？主要有以下五個(gè)維度。

城市基本面，一般是宏觀層面的指標(biāo)，包括了人口、經(jīng)濟(jì)水平、城鎮(zhèn)化發(fā)展、政策等等。

基于城市基本面，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，可以篩選出有發(fā)展?jié)摿?、市?chǎng)有容量、去化有保障、盈利有空間的價(jià)值城市。

人口指標(biāo)，包括戶籍人口、常住人口、增長(zhǎng)水平、人口結(jié)構(gòu)等等，這些數(shù)據(jù)大都可以在當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)公報(bào)、統(tǒng)計(jì)年鑒中找到，主要用于判斷城市人口的變化及人口吸引能力。

經(jīng)濟(jì)水平，可參考GDP規(guī)模、人均GDP水平、城鎮(zhèn)居民及農(nóng)村居民人均可支配收入等指標(biāo)，主要用于判斷城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)力及居民財(cái)富水平。

城鎮(zhèn)化發(fā)展，則與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程息息相關(guān)。

城鎮(zhèn)化水平高，說(shuō)明當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)比較成熟；城鎮(zhèn)化水平低，意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于初期，通常房?jī)r(jià)會(huì)比較低，也未有大品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，既有可能是進(jìn)入機(jī)會(huì)，但也有可能是問(wèn)題市場(chǎng)，需要結(jié)合其他指標(biāo)綜合研判。

政策會(huì)改變城市基本面，因此需密切關(guān)注當(dāng)?shù)赝僚?、限售、限?gòu)、限價(jià)、限貸、限轉(zhuǎn)、預(yù)售條件、資金監(jiān)管等政策和風(fēng)向。

對(duì)于資方來(lái)說(shuō)，與現(xiàn)金流相關(guān)度最高的，是預(yù)售條件和資金監(jiān)管，預(yù)售條件決定了項(xiàng)目什么時(shí)候可以銷售產(chǎn)生現(xiàn)金流，資金監(jiān)管的比例則決定了回籠資金的多少。

房地產(chǎn)市場(chǎng)——

容量大，量?jī)r(jià)表現(xiàn)良好，供銷比健康

房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)，顧名思義，分為是地市和房市兩部分。

地市，主要是盤點(diǎn)過(guò)去3-5年土地的供應(yīng)成交情況，未來(lái)的供應(yīng)情況，通過(guò)土地供需分析房地產(chǎn)市場(chǎng)走向及變化。

房市，則是分析房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量、成交量?jī)r(jià)、容量變化及趨勢(shì)、供銷比、板塊內(nèi)成交額及占比、市場(chǎng)存量及去化周期、周邊競(jìng)品情況和客群等等，進(jìn)而判斷市場(chǎng)的價(jià)格水平高低、短期去化能力，整體的健康程度。

此外，還需關(guān)注當(dāng)?shù)氐?/span>地價(jià)房?jī)r(jià)比以及房?jī)r(jià)地價(jià)差。

這兩個(gè)數(shù)據(jù)，一個(gè)是土地成本占項(xiàng)目貨值比例，一個(gè)是價(jià)差，扣除覆蓋建安成本及費(fèi)用，可得知大概利潤(rùn)空間。

兩個(gè)指標(biāo)都可以反映項(xiàng)目的盈利空間，也即利潤(rùn)安全墊是否足夠厚。

更值得思考的是，當(dāng)前市場(chǎng)變化較快，一個(gè)政策出來(lái)可能就是天差地別，建議一定要去實(shí)地踩盤調(diào)研，這些數(shù)據(jù)都需要做動(dòng)態(tài)的分析。

譬如投資項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)還有哪些在售競(jìng)品或者新開(kāi)樓盤？供存量是多少？這些項(xiàng)目的拿地價(jià)與標(biāo)的項(xiàng)目比較是否有優(yōu)勢(shì)？是否有降價(jià)空間？資金回籠周期內(nèi)，板塊是否會(huì)有大量新增供應(yīng)土地等等。

總的來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目處于房地產(chǎn)規(guī)模大、供銷比健康、處于上升周期、城市基本面良好的城市，資方就會(huì)優(yōu)先考慮，因此一二線市場(chǎng)更受資本青睞；

反之，城市基本面有缺陷、缺乏人口和經(jīng)濟(jì)支撐、房地產(chǎn)量?jī)r(jià)表現(xiàn)一般，市場(chǎng)規(guī)模不足易波動(dòng)的城市則會(huì)排除在外。

項(xiàng)目維度——

去化有保障、現(xiàn)金流合理

分析完城市及市場(chǎng)，則需要聚焦于項(xiàng)目本身了。

項(xiàng)目研判的核心指標(biāo)，就是盈利性，住宅主要是關(guān)注凈利潤(rùn)率及IRR（內(nèi)部收益率），持有商業(yè)物業(yè)則需關(guān)注 Cap Rate（資本化率）。

具體來(lái)說(shuō)，就是關(guān)注項(xiàng)目安全邊際以及現(xiàn)金流是否能覆蓋投資本息。

盈利的基礎(chǔ)是項(xiàng)目銷量有支撐，因此，我們也需關(guān)注項(xiàng)目的其他幾個(gè)重點(diǎn)，包括區(qū)位、土地屬性、產(chǎn)品、特殊景觀資源、目標(biāo)客戶等。

區(qū)位論大家已經(jīng)耳熟能詳了，項(xiàng)目的區(qū)位、交通（地鐵、公路）、科教文衛(wèi)的生活配套等等，區(qū)位成熟程度很大概率決定了項(xiàng)目的屬性，是投資偏重還是自住剛需？

土地屬性，不僅要關(guān)注用地屬性，還要關(guān)注規(guī)劃指標(biāo)、土地現(xiàn)狀、是否存在歷史遺留問(wèn)題等方面。

產(chǎn)品方面，則需了解目標(biāo)項(xiàng)目的產(chǎn)品，是洋房、高層還是別墅？戶型設(shè)計(jì)，是剛需還是改善型？產(chǎn)品定位高低？甚至精裝的方案、內(nèi)部園林、外立面等等。

特殊景觀資源，譬如江景、海景、公園景觀。

目標(biāo)客戶，由項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位推導(dǎo)而來(lái)的，不管目標(biāo)客戶是剛需還是投資客，都需要關(guān)注其定位一致性，周邊是否存在大量的目標(biāo)客群，有較好的策劃營(yíng)銷方案。

主體維度——

信用評(píng)級(jí)高、資產(chǎn)質(zhì)量高、

償債能力強(qiáng)、團(tuán)隊(duì)管理能力強(qiáng)

對(duì)于資方來(lái)說(shuō)，直接投資主要關(guān)注項(xiàng)目本身，而間接投資則需重點(diǎn)關(guān)注主體。主體的研判主要關(guān)注財(cái)務(wù)情況、土地儲(chǔ)備、團(tuán)隊(duì)管理能力等。

企業(yè)財(cái)務(wù)情況，通常是觀察其業(yè)市值、信用評(píng)級(jí)等，以及資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表的財(cái)務(wù)指標(biāo)，評(píng)估其負(fù)債情況、盈利能力和現(xiàn)金流安全性；

目前在國(guó)家監(jiān)管下，還應(yīng)該考量房企三道紅線和拿地銷售比的情況。

土地儲(chǔ)備決定了房企未來(lái)的銷售和發(fā)展可能，土儲(chǔ)總貨值、權(quán)益比、一二線城市/三四五線城市的占比、區(qū)域分布的情況，這些都可以間接反映土地的可變現(xiàn)性強(qiáng)弱。

企業(yè)的實(shí)控人和核心管理層結(jié)構(gòu)也是非常重要的考量，譬如，實(shí)控人水平、政治身份、管理團(tuán)隊(duì)能力和成熟度、項(xiàng)目操盤團(tuán)隊(duì)的水平和業(yè)績(jī)。

每家企業(yè)都有其管理擅長(zhǎng)領(lǐng)域，有的獲取資金能力特別強(qiáng)、成本特別低，有的是在土地收并購(gòu)方面比較占優(yōu)，這些都是資方所關(guān)注的亮點(diǎn)。

 條件維度——

訴求契合度高、

交易結(jié)構(gòu)安全合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控

前面的四點(diǎn)，都只是判斷項(xiàng)目、主體好不好，這是第一道門檻，真正決定資方能不能投這個(gè)項(xiàng)目，最重要的還是合作條件。

合作條件首先需考慮基本要素的契合程度，其次是交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)合規(guī)性，最后也是最重要的就是風(fēng)控措施。

基本要素契合，指的是資金量需求、到位時(shí)間、使用時(shí)間長(zhǎng)短、收益預(yù)期、投資模式（債權(quán)/股權(quán)/夾層？）、是否抵押或者質(zhì)押、項(xiàng)目成本、工期是否約定等等。訴求契合度越高，項(xiàng)目就越容易通過(guò)資方內(nèi)部的評(píng)審會(huì)或者投決會(huì)。

交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，有的是債權(quán)簽署遠(yuǎn)期回購(gòu)、有的使用基金直投結(jié)構(gòu)、有的是交易所備案，投資者購(gòu)買產(chǎn)品；不管是什么結(jié)構(gòu)，關(guān)鍵是結(jié)合已有牌照和資質(zhì)情況，做到科學(xué)合理、合法合規(guī)。

風(fēng)險(xiǎn)措施，比較常見(jiàn)的就是公司擔(dān)保/流動(dòng)性支持、股權(quán)質(zhì)押/過(guò)戶、土地/資產(chǎn)抵押、以及證章照共管、同時(shí)派駐人員對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的成本、進(jìn)度、資金使用情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)管控。

文章至此，資方對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的基本邏輯就羅列完了，筆者并非資方，只是根據(jù)資方要求的理解撰寫，而且很多地方并未細(xì)化展開(kāi)。

但需要明確的是，十全十美的項(xiàng)目非常少，按照這個(gè)邏輯，相信完全符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目并不多，每個(gè)項(xiàng)目都有其自身的優(yōu)勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，每個(gè)資方也有自己的投資標(biāo)準(zhǔn)和風(fēng)險(xiǎn)偏好。

把握項(xiàng)目本質(zhì)，調(diào)查清楚項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)可控或者可容忍的情況下獲取最可觀的收益，才是所有資方的最終目標(biāo)。

以下是筆者根據(jù)國(guó)內(nèi)某知名資方機(jī)構(gòu)要求所整理的風(fēng)控導(dǎo)圖和主體篩選原則，歡迎各位朋友批評(píng)指正。