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滄海橫流，方顯英雄本色。 2021年，調(diào)控政策持續(xù)收緊，在房住不炒的大旗下，房企紛紛向管理要紅利，關注發(fā)展的全面性和持續(xù)性。 但是，拿一門高分易，考全科高分難。 在市場對房企各項指標要求越來越嚴苛的當下，如何在降低杠桿率的同時，保持業(yè)績和盈利的穩(wěn)步增長？成為當前房企的最大挑戰(zhàn)。 就在昨晚，去年登陸港股的金輝控股，發(fā)布上市以來首份半年報，令人意外并且驚嘆的是： 在業(yè)內(nèi)普遍認為極其艱難的上半年，金輝竟率先交出了一份“全優(yōu)”成績單： 在有息負債增速僅為1.2%，三道紅線維系綠檔的前提下，實現(xiàn)了銷售額、營收、利潤的高速增長。 而且，從未使用任何商票等表外融資手段。 年報顯示，2021上半年金輝控股：
可以看到，在銷售額、利潤、負債、融資、土儲等各項核心指標上，金輝均拿出令人驚艷的成績，為陰霾的地產(chǎn)市場注入了一抹亮色。 今天我們就來講講，金輝這份鼓舞人心的“全優(yōu)”成績單。  1 生活中，人們常用龜兔賽跑的故事教育他人： 長期穩(wěn)定的前進，比短期的速度更重要，在長跑中尤為如此。 成立25年的金輝，在過去很長一段時間內(nèi)，都保持著低調(diào)、穩(wěn)健的發(fā)展節(jié)奏，以致于業(yè)內(nèi)往往對其了解甚少。 直到去年金輝控股香港上市，今年初年報全綠達標，人們才更多認識到這位民企中難得的“好學生”。 在最新的半年報中，房企增速普遍下滑，尤其盈利愈發(fā)困難。 而金輝卻逆市拿出了業(yè)績、盈利雙增長的好成績，一躍進入了民營房企中的“尖子班”。  報告顯示，2021上半年，金輝實現(xiàn)合約銷售額557.7億元，同比增幅49.3%。 這意味著，金輝今年不僅要破千億，而且按照通常比例計算，可能有機會突破1200億，規(guī)模和行業(yè)排名將顯著提升。 此外，上半年金輝已確認收入為160.7億元，同比增幅44.1%；實現(xiàn)毛利潤33.9億元，同比增長33.2%。 特別在盈利方面，金輝實現(xiàn)凈利潤20.1億元，同比增長92.4%，這體現(xiàn)出金輝長期保持穩(wěn)健策略，嚴控拿地利潤指標，終于獲得了豐厚的回報。 同時，在多數(shù)房企凈利率跌破10%的當下，金輝還取得12.53%的凈利率，盈利表現(xiàn)遠遠強于很多千億房企。 2 事實上，如果單看這份成績，有些人可能會懷疑，增長這么快，是否是靠高杠桿驅(qū)動？是否具有長期性？ 在濤哥看來，金輝今天“兔子”般躍升的成績，恰恰是過去多年“烏龜”般穩(wěn)健積累的結果，在市場的逆風下顯得尤為突出。 事實上，年初的2020年報中，金輝就率先成為民營房企中的全綠達標者。 而在本次半年報中，金輝同樣保持了穩(wěn)健的姿態(tài)，“三道紅線”繼續(xù)全綠達標。 上半年金輝凈負債率為75.9%，現(xiàn)金短債比1.5，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為68.3%，負債水平屬行業(yè)低位，財務安全性極高。  其負債總額543.97億元，較2020年底增長僅為1.2%，大大低于“三道紅線”綠檔有息負債年增速不超過15%的要求。 也就是說，金輝的增長，并非依靠債務和規(guī)模的盲目擴張而來，債務增速很低，而資產(chǎn)增速和業(yè)績增速都遠高于債務增速，真正實現(xiàn)了增長的高質(zhì)量。 報告顯示，金輝期末現(xiàn)金余額達254.8億元，手頭資金充沛，不僅還債無憂，更有機會抓住下半年的拿地窗口，發(fā)展?jié)摿^大。 更重要的是，上半年其加權平均債務成本下降至6.95%，相較于2020年底的7.47%明顯降低，在民營房企中屬于低位，逐步建立起融資優(yōu)勢。 這一方面，是因為他們更多采用成本較低的銀行貸款；另一方面，也有賴于穩(wěn)健的財務表現(xiàn)獲評級機構認可，降低了海外債的成本。  據(jù)總裁助理徐小冬介紹，金輝銀行及債券融資占比超95%，非標融資不到5%，在行業(yè)內(nèi)屬于極優(yōu)秀的水平。而且最難得的是，徐小東還說，金輝控股并沒有使用任何商票。 上半年，金輝先后獲三大國際評級機構認可。標普、穆迪、惠譽均給予金輝“穩(wěn)定”或“正面”展望，體現(xiàn)出國際資本的青睞。 3 之前有次活動，我問金輝的朋友： 今年全國集中供地，很多房企拿地利潤極薄，你們怎么看？ 他表示，金輝始終關注投資利潤指標，不會盲目搶高價地，利潤達不到就不拿。 這種戰(zhàn)略定力，應該是金輝能夠在逆市中保持利潤上揚的秘訣之一。 報告顯示，上半年，金輝控股共收購17幅新土地，規(guī)劃建筑面積221.8萬方。 落子包括北京、重慶、寧波、鄭州、泉州等在內(nèi)的11個一線、強二線重點城市，拿地集中在長三角、東南和珠三角等高價值地區(qū)。 其土儲總建筑面積達3307萬方，97.9%位于強二線及核心三線城市，戰(zhàn)略布局質(zhì)量極高，為進一步發(fā)展提供了很強的確定性。  而且，按報告數(shù)據(jù)計算，金輝上半年權益后合約地價總額約為88.97億元。 拿地銷售比遠低于40%，也就是說他家下半年還有很大的拿地空間。 從未來看，保持穩(wěn)健發(fā)展的同時，金輝一方面開始加大布局自持物業(yè)及酒店經(jīng)營板塊； 另一方面也在重點升級住宅品質(zhì)，樹立“金輝顏選3.0”產(chǎn)品品牌。 今年2月，金輝首家國際五星級酒店——福清喜來登酒店開業(yè)；4月，位于北京的金輝時八區(qū)商業(yè)招商啟動；6月，收購上海北外灘核心地段酒店物業(yè)。 當別的房企缺錢時，穩(wěn)健且資金充裕的金輝，恰恰獲得納入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機會。 上個月，金輝還在上海舉辦產(chǎn)品發(fā)布會，推出金輝顏選3.0，為客戶呈現(xiàn)「安全、綠色、健康、溫馨」的智慧社區(qū)空間，實現(xiàn)產(chǎn)品力的不斷鞏固和提升。 在今后的土拍“競品質(zhì)時代”，不斷升級產(chǎn)品力的金輝，有望將獲得很多機會。  業(yè)績發(fā)布會上，金輝執(zhí)行總裁林宇表示：2021年金輝預計年度供貨1600億，全年業(yè)績達成保障充足。 此外，他認為下半年投資機會好于上半年，金輝將堅持科學的拿地策略，通過公開市場、收并購等渠道抓住合適的機會低成本拿地。 在半年報告中，金輝董事長林定強寫到： 將繼續(xù)秉承“用心建好房，讓家更美好”的企業(yè)使命，進一步實現(xiàn)高品質(zhì)、可持續(xù)發(fā)展，不忘初心、砥礪前行，為股東和投資者創(chuàng)造更大的價值。 而在濤哥看來，金輝這份亮眼的成績單，更加印證了那句話： 沒有不好的行業(yè)，只有失敗的企業(yè)。 不管市場多么艱難，總有人逆流而上，用成績證明一切。 濤哥雜談，地產(chǎn)人都在看的公眾號，點擊下方卡片關注我，帶你全面認知房地產(chǎn)行業(yè)。 |
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