作者：冬音

出品：洞察IPO

日前，公司總部位于四川的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合能控股向港交所遞交招股書(shū)，建銀國(guó)際為獨(dú)家保薦人。

在房地產(chǎn)行業(yè)的寒冬時(shí)期，合能控股腳踩“三條紅線(xiàn)”，尋求在中國(guó)香港市場(chǎng)上市融資，其背后凸顯出了公司負(fù)債率高企、融資成本居高不下、資金鏈緊張所帶來(lái)的壓力。

主營(yíng)西部地區(qū)，地域風(fēng)險(xiǎn)集中

合能控股是一家綜合型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，成立于1993年，2003年公司總部從深圳遷往成都。

截至今年8月末，公司擁有63個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的住宅和商業(yè)項(xiàng)目組合，主要位于中國(guó)西南、西北和華中區(qū)域的10個(gè)城市，土地儲(chǔ)備總量的總建筑面積約為440萬(wàn)平方米。截止2021年6月底，公司資產(chǎn)總額261.06億元，為一家中小型房企。

公司項(xiàng)目區(qū)域分布圖

圖片來(lái)源：合能控股招股書(shū)

招股書(shū)顯示，合能控股2018年、2019年、2020年以及2021年前6個(gè)月?tīng)I(yíng)業(yè)收入分別為55.83億元、40.22億元、57.08億元及15.69億元，同期毛利率分別為19.8%、30.9%、21.1%及31.9%,同期凈利潤(rùn)分別為2.31億元、6.84億元、5.27億元及1.41億元。

公司業(yè)務(wù)范圍主要包括物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售和商業(yè)物業(yè)投資及營(yíng)運(yùn)兩個(gè)板塊，其中物業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售占到營(yíng)收的98%左右，商業(yè)物業(yè)投資開(kāi)發(fā)占比僅為2%。

從區(qū)域來(lái)看，公司現(xiàn)有63個(gè)物業(yè)項(xiàng)目主要集中在成都、重慶、西安和長(zhǎng)沙，還有小部分項(xiàng)目位于深圳、寧波和杭州、銀川等地。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行的估計(jì)，截至2021年8月31日，合能控股所持有物業(yè)權(quán)益的總價(jià)值為244.26億元。

其中，公司位于成都及西安的項(xiàng)目占比較大，其中開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占其已規(guī)劃總建筑面積的53.9%，未開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占其未來(lái)開(kāi)發(fā)規(guī)劃總建筑面積的40.4%。

由于其項(xiàng)目主要集中在成都及西安兩地，公司面臨更大的地域集中風(fēng)險(xiǎn)。

合能控股在招股書(shū)中也指出，公司業(yè)務(wù)及前景高度依賴(lài)兩地物業(yè)市場(chǎng)的表現(xiàn)。若其中一地因經(jīng)濟(jì)失衡、金融市場(chǎng)動(dòng)蕩、自然災(zāi)害、疫情或任何其他原因而出現(xiàn)重大經(jīng)濟(jì)衰退，或政府出臺(tái)更多限制性政策對(duì)房地產(chǎn)商市場(chǎng)帶來(lái)沖擊，公司業(yè)務(wù)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及財(cái)務(wù)狀況都可能受到重大不利影響。

“三道紅線(xiàn)”全踩，信托貸款最高年利率近17%

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策高度相連。近年來(lái)為抑制過(guò)熱的房?jī)r(jià)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了更加嚴(yán)格的監(jiān)管政策。房地產(chǎn)企業(yè)普遍融資偏緊，多家房企陷入債務(wù)危機(jī)，上市房企的股價(jià)也接連創(chuàng)出新低。合能控股在此時(shí)尋求上市融資，其背后或許也受到資金鏈趨緊的壓力驅(qū)使。

今年1月1日起，央行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出的“三條紅線(xiàn)”正式推行，分別為資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%；凈資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)100%；現(xiàn)金短債比不低于1。合能控股稱(chēng)，公司可能無(wú)法遵守目前備受關(guān)注的“三道紅線(xiàn)”數(shù)據(jù)中的任意一道。

據(jù)招股書(shū)披露的數(shù)據(jù)計(jì)算可以得出，截至2021年6月31日，合能控股資產(chǎn)負(fù)債率為89.9%，凈資產(chǎn)負(fù)債率163.7%，現(xiàn)金與短期借款比為25.4%，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出“紅線(xiàn)”標(biāo)準(zhǔn)。這意味著其在正常融資渠道上將受到諸多限制。

從負(fù)債來(lái)看，截至2021年8月31日，合能控股的銀行借款及其他借款總額為56.33億元，其中一年內(nèi)到期的借款達(dá)到35.36億元。“其他借款”主要為信托、資產(chǎn)管理公司等其他金融機(jī)構(gòu)借款，這部分借款總額為39.09億元，占到借款總額的57.8%。

銀行借款及其他借款期限結(jié)構(gòu)圖

圖片來(lái)源：合能控股招股書(shū)

一般來(lái)說(shuō)，來(lái)自信托等非銀金融機(jī)構(gòu)的融資成本通常遠(yuǎn)高于銀行，且期限較短，會(huì)加大公司的還本付息壓力。據(jù)招股書(shū)顯示，合能控股目前有中12筆信托貸款，期限為1年-3年不等，最低年利率為9.5%，最高年利率甚至達(dá)到了16.88%。

由于信托貸款占比較大，合能控股年平均融資成本達(dá)到了10%-11%的水平。據(jù)招股書(shū)披露，公司2018年、2019年、2020年及2021年6月30日，借款總額的加權(quán)平均實(shí)際利率分別為9.9%、11.2%、11.1%及9.9%。

公司還于今年7月份面向獨(dú)立第三方發(fā)行了一期面額達(dá)5億元的可換股債券，票面利率為13.7%，期限為1年，目前持有人尚無(wú)意向行使可換股債券的選擇權(quán)，這意味著合能控股于明年到期日可能需要償付該筆債券本金和高額的利息。

不過(guò)截至2021年8月31日，公司尚有未動(dòng)用的銀行及其他金融機(jī)構(gòu)授予的信貸融資額度16.25億元，在滿(mǎn)足日常營(yíng)運(yùn)資金需求方面尚有一定的靈活性。

公司財(cái)務(wù)比率圖

圖片來(lái)源：合能控股招股書(shū)

存在多起訴訟和不合規(guī)事項(xiàng)

此外，受到疫情等各方面因素影響，合能控股旗下有多個(gè)項(xiàng)目曾延期交付，并涉及多筆訴訟。

合能控股在招股書(shū)中披露了公司面臨的多筆訴訟，其中，2018年公司銷(xiāo)售的合能公館項(xiàng)目因受新冠疫情影響未按時(shí)獲得相關(guān)竣工證書(shū)，截至最后實(shí)際可行日期，共有156名E區(qū)購(gòu)房者向西安市長(zhǎng)安法院提出索償40宗。目前公司向E區(qū)購(gòu)房者僅交付了31%的合約住宅物業(yè)。

同樣位于西安的十里錦繡項(xiàng)目，因在施工中有不合規(guī)操作，導(dǎo)致公司未按時(shí)獲得相關(guān)竣工證書(shū)，截至2021年6月30日，十里錦繡項(xiàng)目的部分購(gòu)房者向西安市灞橋區(qū)人民法院提起共計(jì)602宗索償。目前十里錦繡項(xiàng)目二期已竣工，三期竣工項(xiàng)目仍在辦理中，公司預(yù)計(jì)因該筆訴訟可能產(chǎn)生的賠償總額將達(dá)到1100萬(wàn)元。

與此同時(shí)，公司還在2020年10月，對(duì)一家建筑承包商提起訴訟，索償總金額3540萬(wàn)元。原因是該建筑承包商未能按時(shí)交付竣工資料，并在驗(yàn)收檢查程序中拒絕配合，導(dǎo)致公司延遲從相關(guān)政府建設(shè)部門(mén)獲得竣工證書(shū)，公司因未能及時(shí)交付住宅物業(yè)單位而違反業(yè)主訂立的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，業(yè)主隨后對(duì)公司提起訴訟，要求公司對(duì)逾期交付進(jìn)行賠償。截至最后實(shí)際可行日期，公司與該建筑承包商的糾紛正在審理中。

此外，據(jù)招股書(shū)披露，合能控股還存在若干不合規(guī)的事項(xiàng)，包括偏離土地出讓合同規(guī)定建設(shè)保障房、在取得必要許可證及完成相關(guān)程序前已開(kāi)始施工，以及未按照相關(guān)監(jiān)管要求將預(yù)售所得款項(xiàng)存入指定的托管賬戶(hù)等。這可能使公司面臨一定的行政處罰和法律風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于合能控股后續(xù)上市進(jìn)展，《洞察IPO》將持續(xù)保持關(guān)注。'

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