一、首先我們先了解一下什么是備案及封頂。 備案:是指商品房取得預(yù)售許可證后,在與買(mǎi)方簽訂《商品房預(yù)售合同》之日起30日內(nèi),開(kāi)發(fā)商持《商品房預(yù)售合同》向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)。 封頂:樓房封頂是指樓房的主體按照工程按圖紙施工到最高部位,也就是主體工程基本施工結(jié)束,不包括門(mén)窗內(nèi)外墻面、地面裝飾、室內(nèi)外裝飾裝修,水電等。 二、樓房封頂后還有哪些工作? 盤(pán)封頂后還要做二次結(jié)構(gòu)施工,工程封頂只能說(shuō)主體結(jié)構(gòu)分部施工完成,但未完工。 1、土建部分屋面分部的找平層.保溫隔熱層.防水層保護(hù)等。 2、室內(nèi)裝飾裝修,抹灰,地面,天面,門(mén)窗安裝及玻璃安裝.廚衛(wèi)防水及蓄水試驗(yàn)等。 4、節(jié)能,智能化,電梯,室外工程,給排水,采暖,水電等。 5、收集.整理.歸檔后移交建設(shè)單位后,等待相關(guān)部門(mén)認(rèn)可并出具報(bào)告。 6、按照施工進(jìn)度,設(shè)備的安裝及調(diào)試,封頂后樓體的外裝修,公共區(qū)域精裝修.室內(nèi)粗裝修若是精裝交房和室內(nèi)精裝修后,進(jìn)行施工竣工的驗(yàn)收。 三、為什么會(huì)有爛尾盤(pán) 1、資金問(wèn)題 資金的影響,最常見(jiàn)且最主要的,房企能否順利開(kāi)發(fā)全看資金是否充裕,當(dāng)資金緊張或者不充裕的情況下,銀行貸款等利息的支出,各項(xiàng)人力物力成本支出,造成樓盤(pán)延期交付使用,所帶來(lái)的連鎖反應(yīng)無(wú)法估量損失,延期交房必會(huì)賠償產(chǎn)生違約金的問(wèn)題,最后以及各項(xiàng)因工程產(chǎn)生的實(shí)際費(fèi)用,所以資金是最核心的關(guān)鍵因素之一。 2、企業(yè)自身的問(wèn)題 早些年的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā),項(xiàng)目可做“在建工程抵押”跟銀行拿錢(qián),那如果在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中銷售情況不容樂(lè)觀,出現(xiàn)銷售速度較慢,導(dǎo)致回籠資金出現(xiàn)短缺的情況下,項(xiàng)目進(jìn)度緩慢或停工,最后導(dǎo)致延期交房,嚴(yán)重的就出現(xiàn)了樓盤(pán)長(zhǎng)期爛尾等情況。 3、項(xiàng)目監(jiān)管的問(wèn)題 很多房企,為了囤地在多個(gè)城市競(jìng)拍,更有甚則用A地塊資金啟動(dòng)B地塊,在監(jiān)管不到位或者中途出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候,很多情況是無(wú)法預(yù)知的,再加上房企項(xiàng)目,為了加快建設(shè)推進(jìn),工程款是要保持充裕,所以在出現(xiàn)此類問(wèn)題的情況下,多個(gè)樓盤(pán)工程規(guī)劃和開(kāi)發(fā)資金跟不上處于停滯不前的狀態(tài),最后無(wú)法按期交房造成延期。 四、已購(gòu)房爛尾樓怎么辦 1、澄清產(chǎn)權(quán)歸屬 多數(shù)購(gòu)房者選擇按揭的方式購(gòu)房,因此購(gòu)買(mǎi)的房源變成了爛尾樓,就存在產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題;歸銀行?歸個(gè)人?歸開(kāi)發(fā)商?在無(wú)法判定的情況下尋求法律途徑保護(hù)自己的合法權(quán)益。咨詢律師了解產(chǎn)權(quán)歸屬相關(guān)法律規(guī)定,必要時(shí)通過(guò)訴訟方式解決,其次購(gòu)房者仍可向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)部門(mén)尋求解決方式。 2、集體維權(quán) 理清產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題后,大部分業(yè)主保持一致向法院提起訴訟,爭(zhēng)取得到法律支持。如果所買(mǎi)樓盤(pán)僅是封頂后“爛尾”可跟開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決時(shí)間,倘若能在短時(shí)間內(nèi)籌集到資金,完結(jié)后續(xù)工程,對(duì)大家來(lái)說(shuō)是一個(gè)最好的結(jié)果,若是開(kāi)發(fā)商由于資不抵債而破產(chǎn),遭遇“爛尾”危機(jī),則不可將房子退給開(kāi)發(fā)商,由于退房后,購(gòu)房者拿不到已付購(gòu)房款,只能拿到收據(jù)或欠條,購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系,將變成債權(quán)與債務(wù)關(guān)系。假設(shè)開(kāi)發(fā)商后期因資不抵債,不得不宣告破產(chǎn),其財(cái)物被法院拍賣,而依據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定,購(gòu)房者比一般債主更容易得到開(kāi)發(fā)商的補(bǔ)償款。若決定要起訴開(kāi)發(fā)商,其余業(yè)主盡可能參與集體維權(quán)。如果大部分業(yè)主打了官司,而且取得勝訴、得到補(bǔ)償,而小部分業(yè)主由于未參與集體維權(quán),可能終究就得不到法院判決的補(bǔ)償款。 3、等待相關(guān)部門(mén)介入 關(guān)于爛尾,各地方政府會(huì)依據(jù)實(shí)際情況,采取不同方法進(jìn)行干涉。 1、政府會(huì)期限由企業(yè)籌集資金解決或要求建委房管局等相關(guān)部門(mén)提出指導(dǎo)意見(jiàn)或業(yè)主自籌資金收尾,前提是合法不違規(guī)。 2、違法違規(guī)的,政府會(huì)要求在指定日期內(nèi)整改。 3、涉及訴訟糾紛要打官司的,銀行拍賣等政府也會(huì)插手。 4、開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)清算按業(yè)主與銀行的債權(quán)債務(wù)關(guān)系或政府將依法收回項(xiàng)目并對(duì)外投標(biāo)或者開(kāi)發(fā)商自己找其他公司收購(gòu)。 五、如何避免買(mǎi)到爛尾樓 1、了解開(kāi)發(fā)商的品牌 樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)建設(shè)時(shí),基本上在售樓部能看得到是那家開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng),雖然是項(xiàng)目所在地重新注冊(cè)的子公司在運(yùn)營(yíng),但是母公司自身品牌好,管理經(jīng)驗(yàn)豐富,資金實(shí)力強(qiáng),短時(shí)間內(nèi)資金斷裂的可能性小,對(duì)子公司影響也較小,如果是小品牌開(kāi)發(fā)商,經(jīng)不起市場(chǎng)波動(dòng),很容易出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象,國(guó)企品牌相對(duì)于民營(yíng)品牌優(yōu)勢(shì)更大些。 2、了解樓盤(pán)的手續(xù) 一般預(yù)售證出來(lái)大家就可以選房購(gòu)買(mǎi),五證通常掛于售樓部顯眼位置,以便大家了解項(xiàng)目情況,仔細(xì)查看避免買(mǎi)到違建項(xiàng)目,影響以后不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證辦理。 3、看時(shí)機(jī)下手 很多購(gòu)房者著急買(mǎi)房,對(duì)樓盤(pán)施工進(jìn)度不了解的情況下開(kāi)盤(pán)瘋狂搶購(gòu),雖然先到先得,但買(mǎi)房不是買(mǎi)菜,萬(wàn)一還沒(méi)有正式施工在某個(gè)環(huán)節(jié)就有問(wèn)題,這樣的樓盤(pán)容易爛尾概率極大。如果樓盤(pán)建成2/3高,或者是更高,出現(xiàn)爛尾的幾率就比較低,可考慮購(gòu)買(mǎi),在安全些就是外架拆除能看清樓盤(pán)全貌再下手,不過(guò)到那時(shí)也不剩多少房源可選。 4、買(mǎi)現(xiàn)房較穩(wěn)定的購(gòu)房方式,可以選擇購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房,有的開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)銷售等到達(dá)到現(xiàn)房交付標(biāo)準(zhǔn)在銷售,這樣就不需要擔(dān)心爛尾了,因?yàn)楝F(xiàn)房都是已經(jīng)封頂且能看到房屋細(xì)節(jié)情況,不會(huì)有停工這么回事,如果五證齊全的話,在辦證這一塊基本十拿九穩(wěn)。 總結(jié)了那么多相信大家心里已有答案,最后提醒一句,買(mǎi)房切記:莫心急,擦亮眼。 |
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