售后返租的問題我們在之前的內(nèi)容中做了很多的分析，其本質(zhì)是開發(fā)商為了解決前期資金壓力，加速房產(chǎn)銷售的一種回籠資金的營銷手段，購房人也能通過房產(chǎn)交易投資獲利。但是，售后返租的爆雷新聞層出不斷，這種雙贏的局面為什么難以實(shí)現(xiàn)？今天，北京市中恒信律師事務(wù)所就幫大家分析一下。

售后返租往往是將一間大的商場分割而來，這種性質(zhì)也決定了該商鋪的產(chǎn)權(quán)不可避免地具有依賴性和模糊性。在商鋪返租期內(nèi)，商場有開發(fā)商或管理公司統(tǒng)一負(fù)責(zé)經(jīng)營，上述問題尚不至于暴露，一旦返租期滿，商鋪返還給每個投資者后，這些矛盾必將暴露，給日后的商業(yè)經(jīng)營埋下隱患。如果找不到愿意整體承租的商家，產(chǎn)權(quán)的分散將使被分割的商業(yè)設(shè)施難以統(tǒng)一經(jīng)營。

無產(chǎn)權(quán)的商鋪售后返租，其實(shí)是運(yùn)營商從大業(yè)主哪里將商場整體租賃過來，然后再一次性租給小租賃者后，再返租回去。由于中間存在四個環(huán)節(jié)的租賃關(guān)系，而且租賃時間過長，運(yùn)營商門檻又低，某些缺乏誠信的運(yùn)營商卷款走人的事件屢見不鮮，如果遇到這樣的運(yùn)營商，小租賃者沒有法律保障，又與大業(yè)主不產(chǎn)生直接關(guān)系，只能血本無歸。

售后返租的商鋪通常都是由一間大的商場分割而來，但是按照有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商不得擅自分割銷售原始批準(zhǔn)設(shè)計為大空間的商業(yè)用房。盡管目前各地在上述規(guī)章的具體執(zhí)行上口徑不盡相同，并不是每一個投資者都能清楚知道相關(guān)規(guī)定及規(guī)劃設(shè)計測繪等技術(shù)問題，售后返租一旦涉嫌違規(guī)，其直接結(jié)果是導(dǎo)致商鋪可能辦不出“小產(chǎn)證”，投資者無法真正取得商鋪產(chǎn)權(quán)。

承租經(jīng)營商在承租期未滿之前，因經(jīng)營不善或其他原因，難以為繼或者提前撤租，難以向開發(fā)商如期支付租金，開發(fā)商是不可能長期倒貼租金給投資者的。這樣無法承諾兌現(xiàn)返租的案例相當(dāng)多。開發(fā)商在采用售后返租方式銷售完成某項(xiàng)目后，肯定會繼續(xù)開發(fā)其它項(xiàng)目，如果投資失敗或經(jīng)營不善，就會危及原來所簽合約的履行。小業(yè)主存在拿不到租金回報的可能。

所以說，在選擇售后返租的房產(chǎn)時，投資者一定要從各方面考慮清楚，再做決定。當(dāng)然，如果真的遇到了售后返租相關(guān)糾紛，也有必要委托專業(yè)的商品房維權(quán)律師來幫助自己解決問題。