第一：項(xiàng)目概況

該工程建筑面積：3.9萬平方米。

樓盤以鋪面、銀行、賓館酒店、超市、麥當(dāng)勞、肯德基等商鋪為主。

轄區(qū)共用設(shè)施設(shè)備資料及現(xiàn)狀（抽查）：

現(xiàn)場初步查看情況（現(xiàn)場抽查-地下室部分）

配電房5000KVA、水泵房、空調(diào)機(jī)房（安裝使用部分未確定）、（客、貨）電梯、自動扶梯、消防及監(jiān)控位置均按設(shè)計(jì)要求已經(jīng)確定，但是，設(shè)施設(shè)備均未到位；

地下室有積水井但是排水溝未做、地下室基礎(chǔ)外墻有兩處地面水滲漏情況（設(shè)備房位置處），需要整改重做防水處理。另外：建議采用中央空調(diào)制冷、采暖、提供冷氣或暖氣和賓館的衛(wèi)生熱水，對冷氣、暖氣和熱水實(shí)行統(tǒng)一管理。

鑒于工程現(xiàn)狀情況，從物業(yè)工程維修維保服務(wù)方面，建議考慮物業(yè)工程維修維保技術(shù)人員跟蹤監(jiān)督、熟悉現(xiàn)場、早期進(jìn)行有關(guān)管理，為日后物業(yè)工程維修維保工作順利展開打下良好基礎(chǔ)。物業(yè)前期介入主要是檢查發(fā)現(xiàn)問題并提出合理化建議及整改方案，督促建設(shè)、施工單位整改，保持和設(shè)計(jì)單位的聯(lián)系溝通。對租戶加強(qiáng)裝修審核，嚴(yán)格按裝修管理辦法或條列執(zhí)行。加強(qiáng)水、電管理，特別是物業(yè)前期和裝修施工臨時(shí)用水、用電的嚴(yán)格管理等等。

第二：工程維修維保部分（1-2人）的前期介入

和商戶裝修及物業(yè)費(fèi)（工程維修維保部分）測算參考

一、工程維修前期介入

11、根據(jù)《商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件》，結(jié)合該項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行圖紙收集、整理或標(biāo)注，重點(diǎn)放在高低壓配電系統(tǒng)、水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：

1）、高低壓配電主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中任何一路斷電下物業(yè)能否正常運(yùn)營等；

2）、主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；

3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動控制，是否采取了節(jié)能措施；

4）計(jì)量方式關(guān)注各主力店是否可以獨(dú)立計(jì)量，盡量減少代收、代墊情況；

5）水系統(tǒng)為低層市政直供；

6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)戶的分布，合理進(jìn)行系統(tǒng)組合劃分和機(jī)組制冷量、制熱量衛(wèi)生熱水的選擇；

2、從商場日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理化建議：

1）各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；

2）地下室汽車坡道的寬度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)置的建議；

3）外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供電、計(jì)量方式是否合理；

4）建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng)護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修且費(fèi)用合理；

5）鋪（戶）上下水、供電、燃?xì)?、空調(diào)、通訊、新風(fēng)、排煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)戶使用需求；

6）隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需要；

7)外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式等。

8）維修及設(shè)備管理用房面積是否滿足需求；

二、項(xiàng)目施工監(jiān)督與驗(yàn)收的介入

1、竣工時(shí)物業(yè)驗(yàn)收疏忽會為后期物業(yè)管理造成管理難題

質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和物業(yè)管理公司留下一個(gè)又一個(gè)的難題，例如房屋建筑在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。這些問題往往在竣工時(shí)物業(yè)公司不易察覺，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的問題，必然造成后期工程維修及管理的力不從心。

2、利用管理公司的專業(yè)能力實(shí)現(xiàn)長效管理

在項(xiàng)目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項(xiàng)目的功能定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減少返工，防止留下后遺癥。如：

1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點(diǎn)位，提醒項(xiàng)目開發(fā)公司重點(diǎn)處理。

2）在正負(fù)零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝修單位是否對其造成破壞等；防水施工時(shí)建議物業(yè)工程維修技術(shù)人員要旁站監(jiān)工。

3、在商業(yè)部分裝施工階段關(guān)注如下方面：

1)外墻防漏措施；

2)多種經(jīng)營供電、通信點(diǎn)位的合理設(shè)置；

3)設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；

4、在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備、管路安裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。

三、物業(yè)管理準(zhǔn)備階段

1.收集和掌握第一手資料

通過早期介入可以大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)檔案等。

2.提前策劃工程維修服務(wù)管理方案

　　根據(jù)第一手材料提前策劃工程維修管理方案，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員配備、費(fèi)用測算、員工培訓(xùn)、開業(yè)準(zhǔn)備等工作，使項(xiàng)目建設(shè)與物業(yè)經(jīng)營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件管理相得益彰。

3.建立完善實(shí)用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)

商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，需要在早期介入時(shí)進(jìn)行如下方面的工作。

1)工程維修維保隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；

2)同建設(shè)、建筑施工、物價(jià)、市政、電力、水利、消防等公用事業(yè)以及設(shè)施設(shè)備廠家或供應(yīng)商、安裝施工單位等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò)和溝通。

4.物業(yè)管理市場調(diào)研工作

1）、主要調(diào)研容有：

可比項(xiàng)目的工程維修、維護(hù)、維保有償服務(wù)和無償服務(wù)預(yù)算或維修、維護(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理費(fèi)制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供參考依據(jù)，員工薪酬水平及專業(yè)能力，專業(yè)管理水平，物業(yè)管理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)服務(wù)特色，市場分包方水平及能力、信譽(yù)度評估等。

2）、法規(guī)及政策調(diào)研

了解本地工商、物價(jià)政策；涉及消防、安全及車輛管理的公安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費(fèi)政策和標(biāo)準(zhǔn)；了解行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、物料價(jià)格、工程維修市場情況等。

3）、調(diào)查小組對物業(yè)服務(wù)市場的信息調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，編制物業(yè)服務(wù)市場調(diào)查報(bào)告。報(bào)告的容包括，但不限于:

①本地物業(yè)行業(yè)概況、法規(guī)和政策；

②本地物業(yè)管理市場的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平分析；

③物業(yè)管理支持資源的調(diào)查分析(如社會化分包水平，物業(yè)人力資源調(diào)查、薪資水平)；

④主要競爭對手(相似樓盤)的物業(yè)管理情況分析(物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)模式、服務(wù)狀況)。

5.物業(yè)管理成本測算（工程維修維保部分）

對于商業(yè)物業(yè)管理者而言，物業(yè)管理費(fèi)是主營收入，該費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的擬定將直接影響到商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理水平和商業(yè)項(xiàng)目的定位。因此，物業(yè)管理成本測算及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定是前期工作中最為重要的工作容之一。