#1商業(yè)機電的特點

建筑體量大、單層面積大

大型的商業(yè)mall一般都在四到六層，地下有一到二層設(shè)置商業(yè)，以一個10萬平米左右的項目來看，單層面積在6000平米左右，頂層設(shè)電影院，負一層設(shè)超市，負一層和頂上二到三層設(shè)餐飲，其他層設(shè)百貨和娛樂。屋面也會要求布置成活動廣場，配套建設(shè)住宅和酒店、辦公樓。

參建單位多

與住宅項目比較，不論是甲方還是乙方，參建單位都要多出很多，甲方會有項目公司、商管、顧問公司、大物業(yè)、小物業(yè)。施工單位會有土建總包、機電總包、消防單位、弱電單位、電梯公司、影院施工單位、商鋪小業(yè)主、各種設(shè)備供應(yīng)商。

施工交叉多

由于現(xiàn)場單層面積大，施工周期緊，施工中出現(xiàn)交叉比較多，特別是和裝飾單位交叉影響比較大。

施工人員多

因為施工單位眾多，單層面積大，樓層內(nèi)同時投入的工人較多。搶 工時期同一樓層內(nèi)存在幾百個人同時施工的情況。

機電工程系統(tǒng)多、施工周期短

常規(guī)系統(tǒng)包括：空調(diào)工程、給排水工程、電氣工程（強電）、電氣工程（弱電）、電梯工程、消防工程。專項建造包括：廚房廢水、排油煙、出入口防、節(jié)能控制、BA控制、燃氣、泛光照明。以及小業(yè)主商鋪建造：給排水、強電、暖通、收銀等。

快周轉(zhuǎn)的商業(yè)全過程周期一般在 18到24個月，其中機電的施工工期（含調(diào)試、驗收）一般在5至6個月左右。

工程調(diào)整多（改、不停的改）

商業(yè)工程建造過程中和住宅的最大區(qū)別就是變更多，住宅目前很多項目都做到標(biāo)準(zhǔn)化了，商業(yè)項目因為跟招商情況緊密相關(guān)，所以施工過程中根據(jù)不同業(yè)態(tài)的要求，調(diào)整較多。

拋開設(shè)計本身的問題，變化大的主要原因那就是業(yè)態(tài)的變動了。那為什么業(yè)態(tài)在設(shè)計的時候定不下來？是因為招商的不確定性。所以綜合體施工改造較多。

變化對施工影響更大的還是餐飲，因為餐飲的位置調(diào)整會影響到排油煙系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、供電、防火分區(qū)等一系列的調(diào)整。

各業(yè)態(tài)中，其實影院、超市類的位置及條件反倒很好確定，而且各家的條件類似，最麻煩的是餐飲鋪位和數(shù)量的確定，餐飲不僅對土建要求高，對機電的條件需求也是更為復(fù)雜，而這些條件都是要專業(yè)間 配合的，如配電、隔油、燃氣、排油煙、事故排風(fēng)、補風(fēng)及設(shè)備擺放位置，井道位置及尺寸等，變化聯(lián)動效應(yīng)很大，所謂“牽一發(fā)而動全身”的概念。

以前做個項目，招商到了一個輕奢品牌，位置要求在一、二層，并且要有專用的扶梯。最終的結(jié)果是樓板開洞、加固，在加裝2部扶梯，配電、外立面都要跟著變更。

驗收環(huán)節(jié)多

商業(yè)綜合體因為屬于人員密集型場所，并且存在多種業(yè)態(tài)，與住宅相比較，各個政府部門的驗收也比較多，幕墻驗收、管綜驗收、節(jié)能驗收、竣工驗收、技防驗收、一次消防驗收、二次消防驗收、消防開業(yè)檢。

驗收進度銜接不好，則直接影響到開業(yè)時間，部門之間權(quán)責(zé)劃分不清，也是容易在驗收過程中出現(xiàn)扯皮，會出現(xiàn)真空地帶，也是直接影響到開業(yè)時間的。

驗收部門不同，驗收環(huán)環(huán)相扣。僅消防就有三次驗收，牽扯到總包、機電總包、消防施工單位、小業(yè)主、建設(shè)方工程部、商管多個部門。

遺留問題整改困難

一旦商場開業(yè)，移交給商管來管理，遺留問題的整改就比較困難了，首先在時間上受制約很大，基本都是在晚上閉店后到第二天早上只有幾個小時的工作時間。遺留問題影響最大的主要有：

1、屋面、外墻漏水 很多商業(yè)，因為要搶開業(yè)，造成后期質(zhì)量隱患較多，特別是防水往往做不到位，在中庭、頂層的影院等位置往往出現(xiàn)漏水，并且找不到漏水點在哪里，維修效率低，很受影響。

2、空調(diào)冷凝水漏水，商場在冬季開業(yè)的話，由于工期的原因，制冷在施工階段沒有調(diào)試完成，次年夏天使用時大概率會出現(xiàn)冷凝水漏水問題，由于已經(jīng)投入使用，基本上整改都是放在晚上閉店以后施工，并且在吊頂內(nèi)施工，難度很大。

#2前期籌劃、設(shè)計階段的管理

方案設(shè)計：

• 機電產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)
• 機電系統(tǒng)方案比選
• 主機房土建條件提資
• 重要區(qū)域?qū)痈叻治?/section>
• 室內(nèi)概念方案配合

擴初設(shè)計：

• 擴初階段土建條件提資
• 重要專項機電系統(tǒng)深化設(shè)計及實施方案決策
• 室內(nèi)方案配合
• 燃氣、景觀設(shè)計方案配合

施工圖設(shè)計：

• 地下室土建預(yù)留預(yù)埋提資
• 機電施工圖設(shè)計
• 機電一版施工圖
• 機電設(shè)備品牌規(guī)劃決策

案例：屋面太陽能按照節(jié)能規(guī)范要設(shè)計，并且要占用很大的面積，最終物業(yè)也不使用，造成極大的浪費。

感受：

1、機電專業(yè)前期人手不夠，做不了充分的調(diào)研和深入研究，建筑專業(yè)也認為沒機電什么事，相關(guān)會議也不用參會。

2、機電的設(shè)計經(jīng)驗不足，對整體概念沒有意識，整體美觀感缺失。

• 1)比如建筑立面造型四周是層層全退臺設(shè)計，那機電要考慮下立面的燃氣管線怎么上去，需要提前告知建筑需要一個小塊背面垂直立面
• 2）建筑紅線有無地下廣場，景觀噴泉頂?shù)郊t線，斷開室外小市政管線，那么小市政管線全部被斷開，那就有非常多的市政排放口，調(diào)研當(dāng)?shù)厥姓邮苓@么多排放口，那需要反過來和建筑協(xié)商下層廣場不能盯著紅線設(shè)計，地塊有大坡度落差，還要及早和建筑景觀梳理地面標(biāo)高關(guān)系，地面標(biāo)高對小市政管線斷開的影響，對建筑出戶管埋地深度的影響！
• 3)了解當(dāng)?shù)氐囊?，如室外消火栓能不能放地下?/section>

3、方案階段機電的一個總結(jié)：因為很多公司領(lǐng)導(dǎo)建筑出身，住宅轉(zhuǎn)商業(yè)的建筑領(lǐng)導(dǎo)更是，機電沒有話語權(quán)，往往參與不足，機電本專業(yè)自身的問題不多，反到是機電和其它專業(yè)的交圈問題比較多，我們需要增加機電的存在感！

深化設(shè)計階段審圖要點

1、對項目的凈空標(biāo)高進行全面梳理（地下室、公區(qū)）

2、商鋪的機電要求復(fù)核

3、小市政管網(wǎng)檢查井位置、閥門、標(biāo)高的復(fù)核

4、排油煙口和空調(diào)新風(fēng)口的位置復(fù)核。

5、外立面百葉位置和新風(fēng)口位置復(fù)核。

6、母線、橋架規(guī)格的復(fù)核，配電路由位置復(fù)核

7、各專業(yè)廠家圖紙復(fù)核（電梯、配電箱）

8、各類用電、通訊點位的復(fù)核，是否有遺漏。

9、各類機房內(nèi)設(shè)備布管是否合理、有無檢修空間。

10、室內(nèi)外消火栓箱位置復(fù)核（結(jié)合景觀、裝修）

11、機電點位復(fù)核（重點屋面、廣場、結(jié)合景觀、泛光照明）

12、電梯前室裝飾材料的類別。

案例1、某項目、新風(fēng)機房百葉，機電圖紙與建筑圖不一致，造成新風(fēng)機房取風(fēng)口位置為幕墻。

案例2、某項目，電梯廠家軌道長度與電梯井道高度不一致，造成軌道重新排產(chǎn)。

施工圖審核要點

1、各商鋪交付標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計復(fù)核

2、機電設(shè)備選型及參數(shù)復(fù)核：空調(diào)機型、水泵參數(shù)

3、電梯土建條件復(fù)核（直梯、扶梯）

4、項目機電管線的標(biāo)高復(fù)核（結(jié)合bim）

5、小市政管網(wǎng)檢查井的標(biāo)高、位置、數(shù)量、接入點，管道交叉碰撞。

6、管道上的閥門設(shè)置種類、有無遺漏（特別是管理閥門）位置是否合適。

7、管道井、集水坑尺寸復(fù)核、出外墻預(yù)留管復(fù)核。

8、系統(tǒng)分區(qū)是否符合招標(biāo)或施工界面要求

9、各專業(yè)管線路由的優(yōu)化，綜合管井優(yōu)化

10、各類管材、閥門、路由是否有成本優(yōu)化空間

案例1、某項目地下三層，電梯只到負一層，負二負三層未有電梯，造成人員通行困難

案例2、小市政的接入點標(biāo)高與實際標(biāo)高有誤差，后期完工后造成倒坡