近年來(lái)，受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化、新冠疫情及房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)等多重疊加因素影響，全省各級(jí)法院受理的房屋買賣合同糾紛案件數(shù)量（主要是商品房預(yù)售合同糾紛和商品房銷售合同糾紛）呈上升趨勢(shì)。為有效維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，同時(shí)依法保護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，堅(jiān)決防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向金融、社會(huì)等領(lǐng)域傳導(dǎo)，全省各級(jí)法院堅(jiān)持在黨的領(lǐng)導(dǎo)下，提高政治站位，積極把依法履職融入服務(wù)中心大局之中，深入貫徹落實(shí)中央和省委經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，依法穩(wěn)妥地處理了一大批房屋買賣合同糾紛案件，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和購(gòu)房者合法權(quán)益的“雙維護(hù)”提供了有力的司法服務(wù)和保障。

為充分發(fā)揮典型案例的指引示范和普法宣傳作用，進(jìn)一步為全省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展?fàn)I造良好的法治環(huán)境，我院組織評(píng)選了2023年度全省法院房屋買賣合同糾紛十大典型案例。其中既有涉及商品房逾期交付、辦證、群體性糾紛、“一房二賣”等熱點(diǎn)問(wèn)題的案例，也有涉及商品房買賣合同解除、名為購(gòu)房實(shí)為擔(dān)保等新裁判理念的案例。這些案例的選取均具有一定的代表性和典型性，與人民群眾的生活和利益息息相關(guān)，也對(duì)人民法院裁判類案具有重要的借鑒參考價(jià)值。

2019年9月25日，殷某夫婦與彭澤某房地產(chǎn)公司簽訂兩份《商品房買賣合同》，合同約定了房屋價(jià)款、交房時(shí)間、逾期交房責(zé)任等內(nèi)容。殷某夫婦支付了購(gòu)房首付款，并與彭澤某銀行簽訂了按揭貸款合同。后銀行依約將貸款劃入房地產(chǎn)公司賬戶，殷某夫婦亦依約向銀行按月支付按揭貸款，但房地產(chǎn)公司未按約定期限交房。殷某夫婦認(rèn)為房地產(chǎn)公司逾期交房構(gòu)成違約，遂起訴到法院要求解除購(gòu)房合同，返還購(gòu)房款等。

彭澤縣人民法院受理案件后，查實(shí)案涉房地產(chǎn)公司至訴訟時(shí)尚未交付房屋，確實(shí)存在逾期交房行為。但同時(shí)了解到，并非殷某夫婦一戶出現(xiàn)逾期交房現(xiàn)象，而系整個(gè)案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目多達(dá)幾百戶出現(xiàn)逾期交房問(wèn)題。為妥善化解糾紛，保障購(gòu)房人合法權(quán)益及維護(hù)案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目的交易穩(wěn)定，彭澤縣人民法院就該案處理引入了“府院聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門(mén)了解情況，并在縣委、縣政府的大力支持下，為案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目爭(zhēng)取到了專項(xiàng)資金投入樓盤(pán)續(xù)建工作。后彭澤縣人民法院向殷某夫婦釋明案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目情況并及時(shí)反饋?lái)?xiàng)目進(jìn)展，引導(dǎo)當(dāng)事人理性面對(duì)糾紛，共同維護(hù)商品房市場(chǎng)交易秩序。殷某夫婦認(rèn)為收房有望，遂自愿向法院申請(qǐng)撤訴，本案以當(dāng)事人撤回起訴結(jié)案。

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)背景之下，以房地產(chǎn)企業(yè)逾期交房為由訴請(qǐng)解除合同的糾紛逐漸增多。若一旦房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)逾期交房行為即判令解除合同、返還購(gòu)房款，則不僅要面臨此類糾紛群發(fā)、高發(fā)的態(tài)勢(shì)，使整個(gè)樓盤(pán)的交易陷入“瓦解”的境地，還會(huì)面臨執(zhí)行難題，購(gòu)房合同解除后，購(gòu)房人一方面未收到房，一方面又可能因房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂而難以獲返購(gòu)房款。因此，對(duì)于此類商品房逾期交房糾紛，盤(pán)活項(xiàng)目是保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益的最佳方案，可以優(yōu)先引入“府院聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，積極協(xié)調(diào)各方，會(huì)同住建、自然資源、市場(chǎng)監(jiān)督、金融監(jiān)管等部門(mén)合力推動(dòng)、逐一解決影響房屋交付的各個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題與困難，推進(jìn)問(wèn)題樓盤(pán)復(fù)工續(xù)建，增強(qiáng)購(gòu)房人繼續(xù)履行合同的信心，找到化解糾紛的突破口。本案正是法院主動(dòng)作為，能動(dòng)司法，利用“府院聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，在當(dāng)?shù)攸h委政府的支持下，爭(zhēng)取到專項(xiàng)資金用于解決樓盤(pán)復(fù)工續(xù)建問(wèn)題，并最終取得案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目順利推進(jìn)、當(dāng)事人申請(qǐng)撤訴良好效果的典型案例。

2019年12月，陳某與新余某房地產(chǎn)公司簽訂購(gòu)房合同，約定出賣人應(yīng)當(dāng)在2022年5月30日前向買受人交付房屋；出賣人逾期交付超過(guò)60日，買受人有權(quán)解除合同等內(nèi)容。合同簽訂當(dāng)日陳某履行了付款義務(wù)。2020年1月25日，新余市人民政府啟動(dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)。2020年3月20日，房地產(chǎn)等建設(shè)工程行業(yè)復(fù)工。2022年8月1日，陳某向房地產(chǎn)公司郵寄《退房申請(qǐng)書(shū)》，要求解除購(gòu)房合同，并賠償損失。雙方協(xié)商未果，陳某遂向法院起訴要求解除購(gòu)房合同、退還購(gòu)房款及支付相應(yīng)利息、違約金。2023年2月12日，房地產(chǎn)公司通知陳某前來(lái)辦理交房手續(xù)。2023年2月16日，案涉商品房項(xiàng)目取得竣工驗(yàn)收合格證。

新余市渝水區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，疫情發(fā)生在案涉商品房施工過(guò)程中，即使在疫情防控措施降低風(fēng)險(xiǎn)之后可以復(fù)工復(fù)產(chǎn)，但人員返崗需要隔離、材料采購(gòu)需要檢驗(yàn)檢疫等，必然影響工程施工進(jìn)度。延遲交付房屋非房地產(chǎn)公司惡意違約所致，且房地產(chǎn)公司承諾能夠交付房屋，案涉購(gòu)房合同目的并非無(wú)法實(shí)現(xiàn)，不應(yīng)判令解除合同。但房地產(chǎn)公司逾期交房行為確給陳某造成了一定損失，理應(yīng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。對(duì)于受疫情防控措施影響的逾期交房期間可根據(jù)不可抗力規(guī)則予以扣除。最終判令房地產(chǎn)公司以購(gòu)房款的日萬(wàn)分之一向陳某支付逾期交房違約金，駁回陳某的其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，陳某不服，提出上訴，新余市中級(jí)人民法院二審判決駁回上訴，維持原判。

受市場(chǎng)行情以及疫情等因素影響，因無(wú)法按約交付商品房引發(fā)購(gòu)房人訴請(qǐng)解除合同的糾紛凸顯。人民法院在認(rèn)定購(gòu)房合同解除條件是否成就時(shí)，不能機(jī)械地僅依據(jù)合同文本判斷應(yīng)否解除，而應(yīng)綜合考量違約方的過(guò)錯(cuò)程度、違約行為形態(tài)、違約時(shí)長(zhǎng)、合同目的能否實(shí)現(xiàn)等因素確定。具體到本案，房地產(chǎn)公司在地區(qū)新冠肺炎疫情防控措施降低風(fēng)險(xiǎn)后，克服疫情管控給項(xiàng)目施工帶來(lái)的影響，積極復(fù)工復(fù)產(chǎn)，并未以疫情為由不履行或怠于履行其應(yīng)盡義務(wù)；案涉商品房交付時(shí)間雖較約定日期有所遲延，但并非無(wú)法交付，即客觀上案涉購(gòu)房合同目的仍可以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)公司的違約行為并非達(dá)到必須解除合同的程度，解除合同也不是本案解紛的唯一路徑，應(yīng)引導(dǎo)當(dāng)事人轉(zhuǎn)變糾紛解決思路，通過(guò)合理確定違約金數(shù)額，妥善解決逾期交房違約責(zé)任問(wèn)題。上述處理，一定程度上保障了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)行，對(duì)于嚴(yán)格保護(hù)依法成立生效的房屋買賣合同，維護(hù)市場(chǎng)秩序，平衡當(dāng)事人利益等方面具有積極意義。

2020年11月16日，謝某夫婦與萍鄉(xiāng)市某房地產(chǎn)公司簽訂了《商品房買賣合同（預(yù)售）》合同和補(bǔ)充協(xié)議，約定房屋（含車位）總價(jià)款732000元。2020年12月16日，上栗縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局因該房地產(chǎn)公司發(fā)布有關(guān)虛假學(xué)區(qū)房廣告行為，對(duì)其作出行政處罰。謝某夫婦認(rèn)為房地產(chǎn)公司的虛假宣傳行為導(dǎo)致其為學(xué)區(qū)而購(gòu)房的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，遂向法院起訴要求房地產(chǎn)公司按照購(gòu)買房屋（含車位）價(jià)款的10%賠償違約金73200元。

上栗縣人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，萍鄉(xiāng)市某房地產(chǎn)公司在某學(xué)校招生范圍未予明確的情況下，通過(guò)在售樓部展區(qū)以廣告、宣傳單及銷售人員通過(guò)微信等自媒體方式宣傳小區(qū)系某學(xué)校學(xué)區(qū)房，該承諾具體、明確，符合要約的構(gòu)成要件。結(jié)合上栗縣市場(chǎng)監(jiān)督管理局行政處罰、相關(guān)行政判決書(shū)認(rèn)定房地產(chǎn)公司存在虛假宣傳學(xué)區(qū)房的事實(shí)，認(rèn)定房地產(chǎn)公司構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)，對(duì)于違約金數(shù)額的認(rèn)定，考慮到雙方未對(duì)該項(xiàng)違約責(zé)任作出明確約定，且購(gòu)房人未盡到審慎注意義務(wù)，亦存在一定過(guò)錯(cuò)，故酌情按房屋（含車位）價(jià)款的1%判令房地產(chǎn)公司向謝某夫婦支付違約金7300元。宣判后，房地產(chǎn)公司不服，提出上訴，萍鄉(xiāng)市中級(jí)人民法院二審判決駁回上訴，維持原判。

本案系根據(jù)行政處罰查明房地產(chǎn)公司存在虛假?gòu)V告宣傳行為，并綜合各方過(guò)錯(cuò)公平合理確認(rèn)違約金，從而保障購(gòu)房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)公司合規(guī)經(jīng)營(yíng)，避免虛假宣傳的典型案例。本案中，一方面，房地產(chǎn)公司為了銷售盈利，利用消費(fèi)者重視子女教育的心理，在教育部門(mén)未統(tǒng)一規(guī)劃發(fā)布學(xué)區(qū)的情況下，以廣告宣傳方式明示或暗示所售樓房是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。房地產(chǎn)公司該行為違反了《中華人民共和國(guó)廣告法》有關(guān)房地產(chǎn)廣告不得含有對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的文化教育設(shè)施作誤導(dǎo)宣傳的規(guī)定，房地產(chǎn)公司存在明顯過(guò)錯(cuò)。且在當(dāng)前推進(jìn)教育資源均衡化發(fā)展的背景下，也不允許房地產(chǎn)公司以“學(xué)區(qū)房”名義售樓。另一方面，購(gòu)房人在應(yīng)知學(xué)區(qū)劃分存在不確定的情況下，仍輕信房地產(chǎn)公司的學(xué)區(qū)房廣告，未盡到理性購(gòu)房人的審慎義務(wù)，亦存在一定過(guò)錯(cuò)。在雙方無(wú)明確約定，且購(gòu)房人無(wú)法舉證證明其具體損失的情況下，法院綜合各方過(guò)錯(cuò)，酌情按照購(gòu)房總價(jià)款的一定比例調(diào)整違約金，公平合理，且通過(guò)快速執(zhí)行將購(gòu)房人的勝訴權(quán)益兌現(xiàn)到位，案件處理社會(huì)效果較好，對(duì)類案處理亦有借鑒和參考意義。

2013年4月，鷹潭某地產(chǎn)公司與周某簽訂了《商品房買賣合同》，約定房屋首付款194120元，其余430000元辦理商業(yè)貸款，地產(chǎn)公司提供階段性連帶責(zé)任保證；辦理登記前，周某未按期償還貸款導(dǎo)致地產(chǎn)公司承擔(dān)保證責(zé)任的，公司有權(quán)單方解除合同，收回房屋，周某所交款項(xiàng)不予退還等內(nèi)容。2014年11月，周某入住房屋，但一直未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。2020年6月，周某按揭還款開(kāi)始出現(xiàn)逾期，地產(chǎn)公司代周某結(jié)清了銀行貸款本息360971元，后訴至法院，要求解除購(gòu)房合同，不予退還已收取的首付款，周某返還房屋并向地產(chǎn)公司支付代償款的利息、罰息。

鷹潭市月湖區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，周某已通過(guò)首付和按揭貸款的方式支付了全部購(gòu)房款，地產(chǎn)公司的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，且案涉房屋已實(shí)際交付給周某使用多年，從維護(hù)交易安全與穩(wěn)定、衡平買賣雙方利益、保障居住權(quán)角度出發(fā)，案涉購(gòu)房合同不宜解除。但因周某未按期償還銀行貸款致使保證人地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任，地產(chǎn)公司依法享有向周某追償?shù)臋?quán)利。為避免訴累，節(jié)約司法成本，遂判決周某向地產(chǎn)公司支付代償?shù)馁J款本金、利息等共計(jì)360971元，并按全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率支付資金占用期間的利息直至債務(wù)清償之日止，駁回地產(chǎn)公司其他訴訟請(qǐng)求。宣判后，雙方當(dāng)事人均未提出上訴。

現(xiàn)實(shí)中，購(gòu)房人支付一定比例首付款后，通過(guò)銀行貸款支付剩余購(gòu)房款的現(xiàn)象非常普遍。銀行為降低放貸風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)讓開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房人的按揭貸款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。本案就是在這種情況下引發(fā)的開(kāi)發(fā)商代償貸款后向購(gòu)房人追究違約責(zé)任的案例。本案中，購(gòu)房人以首付款加按揭貸款的形式，履行了作為購(gòu)房人的主要合同義務(wù)，且其入住房屋多年，雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但商品房銷售合同至此已處于基本履行完畢的狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商主張按合同約定收回房屋，已收取的首付款亦不予退還，不僅消滅了購(gòu)房人履行合同付出的金錢代價(jià)和對(duì)房屋產(chǎn)生的合理物權(quán)期待，而且不利于房產(chǎn)交易秩序的穩(wěn)定。因此，解除合同不應(yīng)當(dāng)成為本案裁判的必然走向。但同時(shí)，購(gòu)房人逾期償還貸款導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)連帶清償責(zé)任，違反了誠(chéng)信原則，根據(jù)法律規(guī)定，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后有權(quán)向購(gòu)房人進(jìn)行追償。本案的處理結(jié)果既鼓勵(lì)誠(chéng)信履約，又兼顧平等保護(hù)各方利益，維護(hù)交易穩(wěn)定，保障公民居住權(quán)，順應(yīng)了現(xiàn)代社會(huì)“住有所居”的主流價(jià)值理念。

2021年2月，楊某與江西某置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定置業(yè)公司應(yīng)在2021年6月30日前交付房屋，若逾期交付，置業(yè)公司應(yīng)向楊某支付逾期交房違約金。合同簽訂后，楊某支付了全部購(gòu)房?jī)r(jià)款。案涉房屋達(dá)到交付使用條件后，置業(yè)公司向楊某發(fā)出《商品房交付通知書(shū)》。楊某前往收房時(shí)，得知置業(yè)公司委托了物業(yè)辦理交房事宜。楊某因沒(méi)有按照《交付流程單》要求預(yù)交一年物業(yè)費(fèi)，物業(yè)拒絕將案涉房屋鑰匙交給楊某。楊某遂起訴要求置業(yè)公司協(xié)助辦理交房手續(xù)，并要求置業(yè)公司承擔(dān)逾期交付違約責(zé)任。2021年9月27日，置業(yè)公司將案涉房屋鑰匙及附件物交給楊某。

南昌市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商委托交房的物業(yè)公司將預(yù)交一年物業(yè)費(fèi)作為向楊某交付房屋鑰匙的前置條件，既無(wú)合同約定，亦無(wú)法律依據(jù)，該行為客觀上增加了楊某的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，亦違反案涉《商品房買賣合同》有關(guān)房屋交付的約定，導(dǎo)致案涉房屋實(shí)際未完成交付，置業(yè)公司對(duì)此應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。安義縣人民法院一審判決置業(yè)公司向楊某協(xié)助辦理房屋交付手續(xù)并交付鑰匙，并向楊某支付逾期交房違約金10272.68元，處理正確，故判決駁回置業(yè)公司的上訴，維持原判。后置業(yè)公司履行了生效判決。

按約交付商品房是開(kāi)發(fā)商的主要合同義務(wù)，該義務(wù)的履行受到法律與合同的雙重約束，開(kāi)發(fā)商不得利用自身強(qiáng)勢(shì)地位，在交房時(shí)附加合同未約定或不合理的條件，增加購(gòu)房人負(fù)擔(dān)。本案就是因開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)交房時(shí)，物業(yè)將預(yù)交物業(yè)費(fèi)作為不當(dāng)交房條件所引發(fā)的糾紛。開(kāi)發(fā)商與物業(yè)系兩個(gè)不同的法律主體和經(jīng)濟(jì)實(shí)體，商品房買賣合同與物業(yè)服務(wù)合同亦屬不同的法律關(guān)系。開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)交房本無(wú)可厚非，但將預(yù)交物業(yè)費(fèi)作為交房前置條件，缺乏法律和合同依據(jù)，且有違誠(chéng)信原則，購(gòu)房人有權(quán)拒絕。商品房交付時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的方式、程序、期限和條件進(jìn)行交房，不得將預(yù)交物業(yè)費(fèi)或收取其他不合理費(fèi)用等作為交房的附加條件。本案判決對(duì)于促進(jìn)開(kāi)發(fā)商依約履行合同義務(wù)，遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，保護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)行為，具有積極的引導(dǎo)作用。

2018年3月，范某夫婦與豐城某置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定置業(yè)公司應(yīng)于2019年3月30日前交房，并于一定期限內(nèi)辦理權(quán)屬登記，若逾期則承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。合同簽訂后，范某夫婦依約支付了全部房款，但置業(yè)公司于2019年9月1日才交付房屋，且交房時(shí)房屋未完成竣工驗(yàn)收備案，致使案涉房屋于2021年7月21日才完成權(quán)屬登記。范某夫婦認(rèn)為，置業(yè)公司未在約定期限內(nèi)完成交房、辦證，故訴至法院要求置業(yè)公司承擔(dān)逾期交房、逾期辦證違約金。

豐城市人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，置業(yè)公司確實(shí)存在逾期交房和逾期辦證的違約行為。案涉房屋交付時(shí)雖未完成竣工驗(yàn)收備案，但范某夫婦已實(shí)際收房，應(yīng)以范某夫婦實(shí)際收房之日作為計(jì)算置業(yè)公司逾期交房違約金的截止時(shí)間。至于置業(yè)公司辯稱購(gòu)房合同中約定的“購(gòu)房人僅能就逾期交房或逾期辦證違約金擇一維權(quán)”條款，顯屬減輕一方責(zé)任的格式條款，且與《江西省高級(jí)人民法院關(guān)于開(kāi)發(fā)商逾期交房、辦證違約責(zé)任糾紛案件審判指引》中“開(kāi)發(fā)商交房和辦證均構(gòu)成逾期時(shí)，購(gòu)房人主張逾期交房違約金和逾期辦證違約金的，應(yīng)予支持”的規(guī)定不符，故認(rèn)定上述合同條款無(wú)效，置業(yè)公司應(yīng)向購(gòu)房人承擔(dān)逾期交房期間及逾期辦證期間的違約責(zé)任，合計(jì)2萬(wàn)余元。宣判后，雙方均未提出上訴，判決已生效。

本案是案涉小區(qū)開(kāi)發(fā)商逾期交房、辦證引發(fā)的系列案件之一，其審理情況涉及近百名購(gòu)房人的群體利益和開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。在購(gòu)房人已實(shí)際收房，未影響其對(duì)案涉房屋行使權(quán)益的情況下，若仍以完成竣工驗(yàn)收備案之日作為計(jì)算逾期交房違約金的截止時(shí)間，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，可能會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商承擔(dān)過(guò)重的違約責(zé)任，陷入經(jīng)營(yíng)困境甚至破產(chǎn)，最終波及本地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，也會(huì)使購(gòu)房人的勝訴權(quán)益難以現(xiàn)實(shí)兌付。購(gòu)房人在收房時(shí)未盡審查義務(wù)或者審查后對(duì)于明知是未完成竣工備案的房屋而予以接收的，應(yīng)視為購(gòu)房人認(rèn)可房屋符合合同約定的交付條件予以接收，故逾期交房違約金宜計(jì)算至其實(shí)際收房之日止。同時(shí)，在開(kāi)發(fā)商既存在逾期交房，又存在逾期辦證違約行為時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商以商品房買賣合同中有關(guān)購(gòu)房人就逾期交房或者逾期辦證違約金僅能擇一主張權(quán)利的約定為由主張免責(zé)的，依法不予支持。本案從既維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，又維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的角度妥善處理了涉房地產(chǎn)類群體性糾紛，案件處理效果較好，也為類案處理提供了有益參考。

2015年1月，李某向贛州某房地產(chǎn)公司購(gòu)買商鋪一套,約定2016年12月31日前交房，如逾期交房，需支付違約金。李某購(gòu)買商鋪后即委托給某物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)管理，管理期限自2015年1月至2020年1月，前三年租金用于抵扣購(gòu)房款。合同簽訂后，李某支付了扣除三年租金的購(gòu)房款,但至 2019年10月14日，李某才收到房地產(chǎn)公司的收房通知。李某遂訴至法院，要求房地產(chǎn)公司支付逾期交房違約金。另查明，因物業(yè)服務(wù)公司未依約支付商鋪?zhàn)饨?，李某已訴至法院，法院作出生效判決解除了雙方的委托運(yùn)營(yíng)合同，由物業(yè)服務(wù)公司向李某支付2018年1月至2020年1月的商鋪?zhàn)饨鸺斑`約金。

贛州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，房地產(chǎn)公司的確存在逾期交房的事實(shí)，但李某在購(gòu)買商鋪后已委托某物業(yè)服務(wù)公司經(jīng)營(yíng)管理，前三年的租金已用于抵扣了購(gòu)房款，且法院生效判決已支持李某依據(jù)委托運(yùn)營(yíng)合同獲得相應(yīng)的商鋪?zhàn)饨鸺斑`約金。因此，委托經(jīng)營(yíng)管理期間，房地產(chǎn)公司應(yīng)將商鋪交付給物業(yè)服務(wù)公司，至于是否交付或能否交付，屬于房地產(chǎn)公司與物業(yè)服務(wù)公司之間的另一層民事法律關(guān)系。另外，李某支付的購(gòu)房款系扣除了前三年的租金，李某已實(shí)際獲得所購(gòu)商鋪委托運(yùn)營(yíng)期間的全部租金收益，即使存在逾期交房，李某在委托經(jīng)營(yíng)管理期間并不存在實(shí)際損失。一審法院僅依據(jù)合同約定及逾期交房的事實(shí)，支持了李某逾期交房違約金的主張，而對(duì)李某已將商鋪委托運(yùn)營(yíng)并已收取運(yùn)營(yíng)租金的事實(shí)未予認(rèn)定，導(dǎo)致結(jié)果處理不當(dāng)。據(jù)此，贛州市中級(jí)人民法院二審判決撤銷一審判決，駁回李某的訴訟請(qǐng)求。

“商鋪委托運(yùn)營(yíng)”是一種比較普遍的商鋪投資經(jīng)營(yíng)模式，購(gòu)房人將商鋪交由專業(yè)運(yùn)營(yíng)公司統(tǒng)一管理，既能降低運(yùn)營(yíng)成本及風(fēng)險(xiǎn)，又能提高商鋪經(jīng)濟(jì)效益。一般的商品房買賣合同項(xiàng)下，開(kāi)發(fā)商須將房屋交付給購(gòu)房人才視為履行合同交房義務(wù)。而在委托運(yùn)營(yíng)模式下，房屋買賣合同和委托運(yùn)營(yíng)合同往往簽訂于房屋竣工前，此時(shí)購(gòu)房人已將商鋪經(jīng)營(yíng)使用權(quán)轉(zhuǎn)移給運(yùn)營(yíng)公司，購(gòu)房人在委托運(yùn)營(yíng)期間無(wú)需占有使用商鋪，開(kāi)發(fā)商向受托運(yùn)營(yíng)公司交付商鋪可視為完成交付。若開(kāi)發(fā)商逾期交房，但購(gòu)房人在商鋪委托經(jīng)營(yíng)期間已獲得相應(yīng)運(yùn)營(yíng)租金，可認(rèn)定購(gòu)房人在已獲運(yùn)營(yíng)租金期間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了購(gòu)買商鋪的合同目的及利益，其再向開(kāi)發(fā)商主張委托經(jīng)營(yíng)期間的逾期交房違約金，沒(méi)有合理依據(jù)，對(duì)開(kāi)發(fā)商亦不公平，法院將不予支持。如果購(gòu)房人未能獲得逾期交房期間的運(yùn)營(yíng)租金，則可以支持購(gòu)房人主張的逾期交房違約金，以彌補(bǔ)購(gòu)房人的損失。

2014年5月，康某夫婦與吉安某房地產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，約定了購(gòu)房、辦證以及違約責(zé)任等內(nèi)容。2020年1月，吉安市城市勘察測(cè)繪院出具報(bào)告認(rèn)定案涉小區(qū)部分樓棟與規(guī)劃面積不符，其中包含了康某夫婦對(duì)案涉房屋空調(diào)板違章裝修所導(dǎo)致的0.39平方米。吉安市城市規(guī)劃管理處因此要求房地產(chǎn)公司進(jìn)行整改。房地產(chǎn)公司在取得案涉房屋竣工驗(yàn)收備案后告知康某夫婦等相關(guān)業(yè)主可以辦理不動(dòng)產(chǎn)證。康某夫婦認(rèn)為房地產(chǎn)公司超過(guò)合同約定的期限辦證，遂起訴至吉安市吉州區(qū)人民法院要求房地產(chǎn)公司承擔(dān)逾期辦證違約金。

吉安市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)吉安市城市規(guī)劃管理處下達(dá)的責(zé)令整改通知書(shū)、吉安市城市勘察測(cè)繪院報(bào)告以及康某夫婦的自認(rèn)，可認(rèn)定康某夫婦存在未經(jīng)規(guī)劃許可，利用室外空調(diào)板進(jìn)行圍合改建陽(yáng)臺(tái)致使案涉房屋面積擴(kuò)大的違法搭建行為，該行為導(dǎo)致房地產(chǎn)公司不能取得建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料，無(wú)法辦理案涉房屋的首次登記，進(jìn)而不能辦理案涉房屋產(chǎn)權(quán)證，即本案逾期辦證的原因應(yīng)歸責(zé)于康某夫婦的違法搭建行為而非房地產(chǎn)公司。一審吉安市吉州區(qū)人民法院判令駁回康某夫婦的訴訟請(qǐng)求，處理正確，故二審判決駁回康某夫婦的上訴，維持原判。

辦理房屋權(quán)屬證書(shū)是雙向義務(wù)，并非開(kāi)發(fā)商一方的責(zé)任，若因購(gòu)房人的原因?qū)е掠馄谵k證，則開(kāi)發(fā)商可以相應(yīng)免責(zé)。本案正是因購(gòu)房人違法搭建導(dǎo)致延期辦證，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)逾期辦證責(zé)任的典型案例。違法搭建是指未經(jīng)政府規(guī)劃部門(mén)的批準(zhǔn)和認(rèn)可，在規(guī)劃審定圖紙之外的搭建建筑物、構(gòu)筑物，如自行搭建地下室、車庫(kù)、陽(yáng)光棚、游泳池、加層及自建的有頂走廊等行為。違法搭建不僅影響小區(qū)的外觀，破壞鄰里間和諧，更為嚴(yán)重的是影響了房屋結(jié)構(gòu)安全、消防安全，導(dǎo)致房屋存在危及群眾生命財(cái)產(chǎn)安全的隱患。因購(gòu)房人違法搭建致使小區(qū)不能通過(guò)竣工驗(yàn)收，進(jìn)而延誤辦證時(shí)間，該責(zé)任在違法搭建人，開(kāi)發(fā)商作為無(wú)過(guò)錯(cuò)方無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。本案在查明逾期辦證原因的基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確厘清了逾期辦證責(zé)任，處理結(jié)果既符合法律規(guī)定與合同約定，也提示小區(qū)建設(shè)需要開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人共同維護(hù)，才能實(shí)現(xiàn)“共贏”。

新余某公司因資金不足與吳某簽訂《土地房屋轉(zhuǎn)讓合同》，約定將案涉土地使用權(quán)及地上房屋建筑共定價(jià)350萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給吳某。后經(jīng)查明，吳某并未實(shí)際向公司支付轉(zhuǎn)讓款350萬(wàn)元，而只向該公司支付了150萬(wàn)元，且該筆150萬(wàn)元也并非轉(zhuǎn)讓款，而系吳某出借給公司的借款。公司將土地使用權(quán)證登記到吳某名下。同日，吳某與該公司法定代表人阮某簽訂《土地房屋轉(zhuǎn)讓合同》，將上述財(cái)產(chǎn)作價(jià)395萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給阮某，并約定阮某應(yīng)于1年后支付完畢全部款項(xiàng)，如阮某未按期付款，土地使用權(quán)及地上房屋建筑由吳某另行處理。吳某與公司互相出具了一張收到對(duì)方200萬(wàn)元的收據(jù)，均未實(shí)際付款。因公司未按上述轉(zhuǎn)讓合同的約定還款，吳某遂起訴至法院請(qǐng)求確認(rèn)案涉土地使用權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)歸其所有。

新余市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，從表面上看，雙方簽訂了《土地房屋轉(zhuǎn)讓合同》，吳某支付了一定款項(xiàng)，公司也履行了出讓手續(xù)，雙方的交易符合土地房屋交易轉(zhuǎn)讓形式。但從合同約定內(nèi)容及實(shí)際履行情況來(lái)看，雙方之間形成的真實(shí)法律關(guān)系是民間借貸法律關(guān)系，雙方簽訂案涉轉(zhuǎn)讓合同的真實(shí)意圖是以轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)來(lái)?yè)?dān)保借貸債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，并非真正的房屋買賣，其實(shí)質(zhì)系符合讓與擔(dān)保的構(gòu)成要件?，F(xiàn)吳某要求確權(quán)，但雙方之間關(guān)于公司到期不能還款則土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)均歸吳某的協(xié)議，系違反了禁止流押的規(guī)定，該合同部分無(wú)效，故一審判決駁回吳某的訴訟請(qǐng)求。吳某不服，提出上訴。江西省高級(jí)人民法院二審判決駁回上訴，維持原判。

讓與擔(dān)保是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人為擔(dān)保債務(wù)的履行，將標(biāo)的物轉(zhuǎn)移給他人，于債務(wù)不履行時(shí)，該他人可就標(biāo)的物受償?shù)囊环N非典型擔(dān)保。民法典及相關(guān)司法解釋已將實(shí)踐中出現(xiàn)的讓與擔(dān)保等非典型擔(dān)保納入到法律規(guī)制范圍內(nèi)，為司法裁判提供了明確法律依據(jù)。本案中，雙方土地房屋買賣的合意系虛偽意思表示，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效，而雙方為案涉借款提供擔(dān)保這一層隱藏的真實(shí)意思表示，則可以根據(jù)法律行為的一般有效要件來(lái)進(jìn)行判斷。本案的擔(dān)保行為有效，但其中有關(guān)債務(wù)人到期未履行債務(wù)，房屋歸債權(quán)人所有的約定因違反禁止流押的規(guī)定而無(wú)效，故法院對(duì)債權(quán)人要求確認(rèn)房屋為其所有的訴請(qǐng)不予支持，債權(quán)人可就房屋折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)。本案判決對(duì)于保護(hù)當(dāng)事人合同中的真實(shí)民事法律關(guān)系，發(fā)揮讓與擔(dān)保功能，引導(dǎo)讓與擔(dān)保權(quán)人合法實(shí)現(xiàn)擔(dān)保權(quán)有著積極指引作用。

2006年4月，萬(wàn)某夫婦將位于樂(lè)平市贛東北大市場(chǎng)某店面出售給占某明，雙方簽訂《買賣店面房協(xié)議》。協(xié)議簽訂后，占某明支付了購(gòu)房款并實(shí)際占有、使用案涉店面，萬(wàn)某夫婦也將店面產(chǎn)證原件交給占某明。后因萬(wàn)某夫婦遲遲不協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)，占某明遂訴至樂(lè)平市人民法院要求辦理過(guò)戶手續(xù)。訴訟期間，萬(wàn)某夫婦與第三人王某等人惡意串通，以將原始產(chǎn)證掛失又補(bǔ)證的方式將案涉店面轉(zhuǎn)讓給第三人并辦理了過(guò)戶登記。占某明認(rèn)為萬(wàn)某夫婦與第三人惡意串通侵犯其合法權(quán)益，遂增加訴訟請(qǐng)求，要求確認(rèn)萬(wàn)某夫婦與第三人之間的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

景德鎮(zhèn)市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，萬(wàn)某夫婦將店面出售給占某明后，又與第三人簽訂房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并以掛失原始產(chǎn)證的方式將訴爭(zhēng)店面辦理過(guò)戶至第三人名下，其違約行為顯屬惡意，且情節(jié)十分惡劣。而第三人明知案涉店面為他人占有使用，且店面權(quán)屬糾紛正在訴訟中，仍配合萬(wàn)某夫婦辦理過(guò)戶手續(xù)，亦屬惡意。萬(wàn)某夫婦與第三人之間的行為屬于惡意串通損害他人合法權(quán)益的行為，故樂(lè)平市人民法院依法認(rèn)定萬(wàn)某夫婦與第三人的店面轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，處理正確。針對(duì)萬(wàn)某夫婦此項(xiàng)上訴請(qǐng)求，二審判決予以駁回。

本案系存量房交易中違反誠(chéng)實(shí)信用原則的典型案例。本案出賣人受利益驅(qū)使，將案涉房屋“一房二賣”惡意轉(zhuǎn)讓給第三人，第三人明知房屋已出售并被占有使用的情形下，仍與出賣人簽訂房屋買賣合同并辦理過(guò)戶，亦存在惡意?！耙环慷u”的行為不僅損害誠(chéng)信買受人的利益，更損害了社會(huì)公共利益，違背了契約精神和誠(chéng)實(shí)信用原則。審理法院全面查明案件事實(shí)，秉持弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，維護(hù)誠(chéng)實(shí)守信的裁判理念，依法認(rèn)定出賣人與第三人惡意串通簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，體現(xiàn)了司法對(duì)不誠(chéng)信行為的否定性評(píng)價(jià)，對(duì)保障合同履行、實(shí)現(xiàn)合同目的、維護(hù)誠(chéng)實(shí)守信者的合法權(quán)益具有積極的示范作用。