我國的房地產(chǎn)制度歷經(jīng)變革，房地產(chǎn)制度改革過程中形成的一些糾紛因涉及歷史及政策因素，不宜由人民法院受理。最高人民法院1992年11月25日出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》（法發(fā)〔1992〕38號）就明確了這類案件的范圍，該《通知》第三條規(guī)定了人民法院不予受理的三類房地產(chǎn)糾紛：

1. 不符合民訴法、行訴法有關(guān)起訴條件的屬于歷史遺留的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛；

2. 因行政指令而調(diào)整劃撥、機(jī)構(gòu)撤并分合等引起的房地產(chǎn)糾紛；

3. 因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛。

因該《通知》本身只屬于司法解釋性質(zhì)的文件，效力層級不高，最高法并未對具體適用情形作出進(jìn)一步的明確，導(dǎo)致相關(guān)糾紛在起訴時(shí)當(dāng)事人往往沒有準(zhǔn)確的受理或不受理的預(yù)期。所以我們有必要對既有案例梳理、總結(jié)，以期對于類似糾紛形成相對準(zhǔn)確的預(yù)期，做出提前化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的法律安排。

此類案件具有以下特點(diǎn)：一是年代久遠(yuǎn)，大多數(shù)案件涉及的房產(chǎn)都是在建國初期發(fā)生，物權(quán)權(quán)屬狀態(tài)較難查清。二是多為國家或政府行為造成，因此多引發(fā)行政訴訟案件。典型案例如下：

案例一：劉兆信、麻城市人民政府再審審查與審判監(jiān)督案

案號：（2020）最高法行申10280號

審理法院：最高人民法院

本院認(rèn)為，《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》第三條規(guī)定：“凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關(guān)起訴條件的屬于歷史遺留的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，……人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴?！眲⒄仔诺囊粚徳V訟請求為麻城市政府履行返還房屋職責(zé)，其所訴請返還的房屋已于建國后按照當(dāng)時(shí)政策沒收，其所訴事項(xiàng)系歷史遺留的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛。原審法院裁定駁回劉兆信的起訴不缺乏依據(jù)。

案例二：王衛(wèi)宗、王英鋒、王佩鋒與禮泉縣人民政府、咸陽市人民政府、陜西禮泉水泥廠房產(chǎn)處理決定及行政復(fù)議案[該案被（2018）最高法行申10008號再審裁定維持]

案號：（2018）陜行終417號

審理法院：陜西省高級人民法院

本院認(rèn)為，《通知》第三條規(guī)定，凡不符合民事訴訟法、行政訴訟法有關(guān)起訴條件的屬于歷史遺留的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，當(dāng)事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴。三上訴人祖遺房產(chǎn)在上世紀(jì)五十年代工商業(yè)社會(huì)主義改造時(shí)被王佩鋒之父作為股東聯(lián)營，房地產(chǎn)被趙鎮(zhèn)手工業(yè)合作社經(jīng)租，后因該合作社被原審第三人兼并，三上訴人自1994年起從原審第三人處收取租金?，F(xiàn)三上訴人因要求收回上述祖遺房產(chǎn)引起糾紛，屬于涉及歷史遺留的落實(shí)政策性質(zhì)的房地產(chǎn)糾紛，不符合行政案件受理?xiàng)l件。

類似的案件還有（2017）最高法行申8422號、（2019）最高法行申677號、（2019）最高法行申12075號案。

考慮到單位合并都由相關(guān)的上級主管部門主導(dǎo)，即使發(fā)生糾紛也是以協(xié)調(diào)為主，此類糾紛較少，且未直接適用《通知》第三條，目前僅檢索到一個(gè)案例，供我們了解此類案件的實(shí)踐認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

案例：陜西省煤炭物資供應(yīng)公司、陜西煤礦安全監(jiān)察局返還原物糾紛申請?jiān)賹弻彶榘?/strong>

案號：（（2021）陜民申2324號）

審理法院：陜西省高級人民法院

本院認(rèn)為，本案爭議的問題為，陜西煤礦安全監(jiān)察局訴請返還房屋屬于人民法院民事訴訟受案范圍。最高人民法院《關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛若干問題的規(guī)定》第3條規(guī)定：“政府主管部門在對企業(yè)國有資產(chǎn)進(jìn)行行政性調(diào)整、劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的糾紛，人民法院不予受理。”本案中，2003年7月7日，陜西省人民政府專項(xiàng)問題會(huì)議紀(jì)要確定：“4. 陜西煤炭物資供應(yīng)公司招待所占用的東一路房屋，產(chǎn)權(quán)歸陜西煤礦安全監(jiān)察局，仍由招待所繼續(xù)使用?！?006年9月西安市人民政府為陜西煤炭物資供應(yīng)公司辦理了土地使用證，2009年7月西安市房屋管理局為陜西煤礦安全監(jiān)察局辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，2014年12月30日陜西煤炭物資供應(yīng)公司招待所注銷，2019年1、3月陜西煤礦安全監(jiān)察局致函陜西煤業(yè)化工物資集團(tuán)有限公司要求收回房產(chǎn)遭到拒絕后訴至法院。當(dāng)事人雙方依據(jù)行政指令取得房屋的產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)，并非平等自愿的民事法律關(guān)系。一二審法院認(rèn)定本案屬于行政指令而調(diào)整劃撥、機(jī)構(gòu)撤并分合等引起的房產(chǎn)糾紛，不屬于人民法院受案范圍，并無不當(dāng)。

從該條款的結(jié)構(gòu)上看，因單位內(nèi)部建房、分房引起的占房、騰房糾紛，似乎落腳點(diǎn)是“占房、騰房”糾紛，但通過梳理相關(guān)的司法案例，可以看出人民法院依據(jù)本條不受理的案件不限于“占房、騰房”糾紛。具體為兩類，一是集中在“占房、騰房”上，二是建房、分房的資格、分配條件的認(rèn)定上。

關(guān)于“占房、騰房糾紛”，造成此類糾紛的原因多種多樣，一是單位因?yàn)橘Y格認(rèn)定、房屋面積分配差異，或者單位要求員工參與相關(guān)的建房、分房時(shí)，員工不履行相關(guān)的附加條件等造成，例如單位讓員工參加房改應(yīng)當(dāng)騰出原公租房，但員工在參加完房改后仍拒不騰退原公租房，單位起訴至法院要求排除妨害的。二是單位將公房具有福利性質(zhì)的房屋低價(jià)出租給職工，或?qū)⒐块L期免費(fèi)由職工居住，要求收回房屋的。三是在房改過程中某些員工強(qiáng)占房屋，單位長期對此種占用處于一種默認(rèn)狀態(tài)，后要求騰房的等等，不一而足。

關(guān)于“內(nèi)部建房、分房”產(chǎn)生的相關(guān)資格、分配條件認(rèn)定糾紛。從我國房地產(chǎn)制度的改革過程來看，單位內(nèi)部建房、分房多指的是單位集資建房和公有住房出售（即公房改私房，也就是所謂的“房改房”），此兩種行為均涉及對于集資主體（職工）的身份認(rèn)定，工齡、家庭住房等因素作出考量，并不涉及騰房、占房問題，因此，如果僅僅是對于單位讓誰參與集資房建設(shè)、房改房分配等問題有異議的，則因爭議雙方并非平等主體，該爭議也系單位內(nèi)部事務(wù)，單位對相關(guān)事務(wù)具有絕對的主導(dǎo)權(quán)，此類糾紛不宜由人民法院受理。

需要注意的是，單位起訴職工要求騰房、返還原物，人民法院不予受理，同理，職工起訴單位要求確認(rèn)其房改資格、或者確認(rèn)物權(quán)、排除妨害的，人民法院同樣不予受理。

相關(guān)案例列舉如下：

（一）因建房、分房引發(fā)的占房、騰房糾紛

1. 員工參與集資建房，但拒絕交出原居住公房，單位起訴要求員工搬離，人民法院不予受理。

案例：陜西省膠合板廠與孫玉英房屋租賃合同糾紛案

案號：（2019）陜01民終18號

審理法院：陜西省高級人民法院

一審法院認(rèn)為，陜西省膠合板廠將其所有的西安市XX路XX號公房分配給職工孫玉英居住使用，孫玉英參與單位集資建房，未騰退原住公房。膠合板廠主張孫玉英騰交原住公房，屬于單位內(nèi)部建房、分房等引起的占房、騰房糾紛，不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍。

本院認(rèn)為，《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》第三條規(guī)定：“…因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，……人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴。”孫玉英系膠合板廠的退休職工，涉案房屋系膠合板廠給孫玉英分配的公房，現(xiàn)膠合板廠主張孫玉英騰交涉案房屋，一審認(rèn)為雙方之間屬于單位內(nèi)部建房、分房等引起的占房、騰房糾紛，不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍，于法有據(jù)，并無不當(dāng)。

要點(diǎn)評析：筆者認(rèn)為，雖從表面上看，此種糾紛是因建房、分房引起的占房、騰房糾紛，此類案件屬于職工違反單位的房產(chǎn)政策，甚至是違反與單位之間的合約，構(gòu)成違約或侵權(quán)民事法律關(guān)系，將此種糾紛劃入不受理范圍，有擴(kuò)大《通知》第三條適用范圍之嫌。

2. 單位將房屋租給或分配給職工居住，后單位要求職工或職工家屬騰房，單位起訴人民法院不予受理。

案例一：陜西省鋼鐵爐料有限公司與王秋選返還原物糾紛案

案號：（2020）陜民申1255號

審理法院：陜西省高級人民法院

本院認(rèn)為，案涉房產(chǎn)系上世紀(jì)八十年代鋼鐵爐料公司分配給被申請人王秋選之夫張明生的帶有福利性質(zhì)的公房，張明生及其家人王秋選等人一直居住使用至今，也一直交納房租?，F(xiàn)張明生的直系親屬是否能使用涉案房屋，該房屋是否屬于補(bǔ)差房，是否應(yīng)該參加房改，系其單位內(nèi)部事務(wù)。故二審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》的規(guī)定，裁定駁回鋼鐵爐料公司的起訴并無不當(dāng)。

案例二：江西省林業(yè)物資公司、付思祥返還原物糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書

案號：（2020）贛民申1804號

審理法院：江西省高級人民法院

本院經(jīng)審查認(rèn)為，一審中江西省林業(yè)物資公司原辦公室副主任姜琴出具的《證明》，江西省林業(yè)物資公司于2005年將本案所涉房屋分給其職工付思祥居住至今，且未交納過租金、水電費(fèi)等。江西省林業(yè)物資公司作為本案原告，在原審中并未舉證證明付思祥在此期間存在擅自強(qiáng)占案涉房屋的事實(shí)。付思祥已實(shí)際居住案涉房屋十幾年，現(xiàn)江西省林業(yè)物資公司與付思祥就騰房問題發(fā)生糾紛，該糾紛應(yīng)屬于單位內(nèi)部分房而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛。

要點(diǎn)評析：本組二案系典型由相關(guān)的資格、身份認(rèn)證問題爭議引發(fā)的“占房、騰房”糾紛。

3. 單位為清退職工實(shí)施強(qiáng)制拆除等措施，職工要求單位排除妨害、恢復(fù)原狀，人民法院不予受理。

案例：譚漢文、譚兵城鄉(xiāng)建設(shè)行政管理：房屋拆遷管理（拆遷）再審案[類似案例還有（2020）最高法民申6784號案]

案號：（2019）最高法行申3824號

審理法院：最高人民法院

本院認(rèn)為，113號、114號房屋系南寧市政府辦公廳公有住房。由本案再審申請人譚漢文于1993年10月28日與市政府辦公廳房改領(lǐng)導(dǎo)小組簽訂《住房制度改革房屋預(yù)售合同》購買。2001年，譚漢文再次參加市政府辦公廳濱湖路53號南湖小區(qū)的集資建房，并取得該集資建房2單元303號《房屋所有權(quán)證》。南寧市政府根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)集資建房管理暫行辦法》，對譚漢文涉案的113、114號公有住房進(jìn)行清退，在危舊房改住房改造項(xiàng)目中由南寧市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局對涉案113、114號房屋實(shí)施拆除。譚漢文所簽訂的《住房制度改革房屋預(yù)售合同》第四條約定，若乙方（譚漢文）家庭夫妻兩頭占房或有私房再要公房的，甲方有權(quán)取消本合同?！堵毠と~集資建房合同》第三條亦約定，全額集資的住房管理與上市交易按房改房的政策規(guī)定辦理。本案被訴行政行為雖是房屋強(qiáng)制拆除行為，但其實(shí)質(zhì)是南寧市政府在譚漢文參加南湖公務(wù)員小區(qū)集資建房后，對其原已購的113、114號房屋實(shí)施清退、拆除，屬于單位內(nèi)部管理活動(dòng)，屬于《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問題的通知》第三條中“因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛”的情形。

4. 職工離職后，單位要求騰房是否應(yīng)予受理存在不同觀點(diǎn)

通過上述案例可以看出，認(rèn)定為騰房、占房糾紛的前提是單位與職工之間的勞動(dòng)關(guān)系存續(xù)，即爭議雙方不是平等主體之間的法律關(guān)系。但對于雙方勞動(dòng)關(guān)系已解除的情況下，相關(guān)的占房騰房是否屬于上述“因單位內(nèi)部建房、分房引發(fā)的占房、騰房糾紛”，實(shí)踐中有著不同的認(rèn)識(shí)。

（1）認(rèn)為不予受理的案例：

萬裕文化產(chǎn)業(yè)有限公司與姚西峰返還原物糾紛案

案號：（2020）陜民申2972號

審理法院：陜西省高級人民法院

本院認(rèn)為，被申請人姚西峰自1984年入職陜西省印刷廠工作后，即住于該廠分配的西安市蓮湖路103號涉案房屋中。2005年陜西省印刷廠與香港萬裕發(fā)展有限公司合作，進(jìn)行整體改制，設(shè)立萬裕公司。2005年按照《陜西省印刷廠職工安置方案》萬裕公司與姚西峰簽訂勞動(dòng)合同，2013年10月31日雙方解除了勞動(dòng)合同，但之后萬裕公司仍同意姚西峰居住涉案房屋至今。姚西峰對涉案房屋的居住使用是基于其為陜西省印刷廠職工的身份關(guān)系，雙方之間不存在平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系。故一、二審法院認(rèn)為本案屬于單位內(nèi)部分房、騰房產(chǎn)生的糾紛，裁定駁回萬裕公司的起訴并無不當(dāng)。

（2）認(rèn)為應(yīng)予受理的案例：

張星祥、中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司南寧武鳴支行排除妨害糾紛案

案號：（2020）桂民申4729號

審理法院：廣西壯族自治區(qū)高級人民法院

本院認(rèn)為，關(guān)于本案是否屬于人民法院主管工作范圍的問題。張星祥主張本案屬于“單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛”。經(jīng)查，由于張星祥已于2006年11月28日從農(nóng)行武鳴支行辭職，本案并不屬于單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，而是屬于妨害物權(quán)而引起的排除妨害糾紛，農(nóng)行武鳴支行訴請排除妨害，屬于人民法院受案范圍。一審判決張星祥將涉案房屋騰空并返還，二審法院予以維持并無不當(dāng)。

要點(diǎn)評析：此類糾紛實(shí)質(zhì)上是職工調(diào)離單位后發(fā)生的原物返還民事法律關(guān)系。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于印發(fā)《馬原副院長在全國民事審判工作座談會(huì)上的講話》和《全國民事審判工作座談會(huì)紀(jì)要》的通知》（法發(fā)＜１９９３＞３７號）（已于2020年失效）第二條的規(guī)定，“職工離開原單位后，與原單位發(fā)生的房屋使用權(quán)糾紛，雙方有協(xié)議或本地區(qū)法規(guī)有協(xié)定的，人民法院可以受理?！彪m然該會(huì)議紀(jì)要已經(jīng)失效，但其基本思路是符合實(shí)踐需求的，職工調(diào)離單位后，雙方已解除工作關(guān)系，不再是管理與被管理的不平等關(guān)系，而是平等的民事主體法律關(guān)系。職工在調(diào)離單位時(shí)，應(yīng)將其占有、使用的單位房屋返還，單位作為所有權(quán)人完全可以起訴職工返還房屋。否則，將會(huì)造成單位權(quán)利無法被救濟(jì)的窘境。

（二）因單位內(nèi)部建房、分房引發(fā)的其他糾紛

案例一：再審申請人李利華與四川省宜賓市翠屏區(qū)人民政府拆遷安置補(bǔ)償案

案號：（2017）最高法行申6876號

審理法院：最高人民法院

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)在于李利華提起本案行政訴訟是否具有事實(shí)根據(jù)和法律依據(jù)。李利華雖主張其居住房屋屬福利房，并非川糧公司所有，但根據(jù)其提交的證據(jù)并不能證明其丈夫胡志龍是案涉房屋產(chǎn)權(quán)人，翠屏區(qū)政府則提交了該房屋產(chǎn)權(quán)屬川糧公司所有的證據(jù)。同時(shí)胡志龍與川糧公司簽訂了《搬遷補(bǔ)償協(xié)議書》，就相關(guān)補(bǔ)償問題進(jìn)行了約定。李利華現(xiàn)訴請要求翠屏區(qū)政府對其進(jìn)行安置補(bǔ)償，實(shí)質(zhì)仍系因四川省宜賓市山谷祠曲酒廠改制為川糧公司的過程中涉及單位內(nèi)部分房、財(cái)產(chǎn)處理等引起的糾紛，應(yīng)由企業(yè)自行解決。

案例二：再審申請人謝玉娟訴石河子市人民政府履行法定職責(zé)案

案號：（2018）最高法行申4944號

審理法院：最高人民法院

本院認(rèn)為，本案焦點(diǎn)問題是謝玉娟的起訴是否屬于人民法院受案范圍。根據(jù)《通知》第三條規(guī)定，涉案房屋屬于石河子市人民醫(yī)院房屋，謝玉娟系該房屋的居住人。謝玉娟如要求石河子市政府為其房屋辦理產(chǎn)權(quán)證，應(yīng)當(dāng)與石河子市人民醫(yī)院協(xié)商一致，共同向房屋登記部門提出申請?，F(xiàn)石河子市人民醫(yī)院并未同意將涉案房屋變更登記至謝玉娟名下，故該糾紛屬于上述規(guī)定的因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的房地產(chǎn)糾紛，并不屬于人民法院主管工作的范圍。

《通知》第三條規(guī)定人民法院不予受理的，當(dāng)事人應(yīng)找有關(guān)部門申請解決，針對第一類情形，這一類案件因歷史、政策因素造成的遺留問題本身的事實(shí)查清、性質(zhì)認(rèn)定本身存在較大難度，即使通過行政申請、復(fù)議等途徑也無法解決，在實(shí)踐中幾乎無法得到解決。第二類情形，通過上級主管部門一般都能得到協(xié)調(diào)解決。最為復(fù)雜的是第三類情形，尤其涉及職工拒不騰房的，相關(guān)單位自身往往無力解決，即使尋求其上級主管部門的幫助，往往因?yàn)橐罁?jù)不足且無強(qiáng)制力而不了了之。因此發(fā)生了許多單位采取極端手段清退職工的案例，而因?yàn)閱挝粡?qiáng)制拆除等行為員工起訴的，也存在適用第三類情形不予受理的情況，因此，對于規(guī)則的細(xì)化和明確尤為迫切。

基于目前的司法實(shí)踐，作為當(dāng)事人尤其是單位，在實(shí)施相關(guān)的房改政策時(shí)應(yīng)當(dāng)特別對職工的情況進(jìn)行摸排梳理，形成分類，針對不同的職工實(shí)施不同的政策實(shí)施方案，例如職工家屬和職工區(qū)別對待，在職職工和離職職工區(qū)別對待。重視相關(guān)協(xié)議、承諾文件的簽署，將職工的騰退義務(wù)以合同的形式確認(rèn)下來，在發(fā)生難以騰退的情況下，以職工違約進(jìn)行起訴。