朱學(xué)鋒來(lái)自江蘇無(wú)錫，從2012年進(jìn)入酒店行業(yè)，至今已經(jīng)有超過(guò)12年的投資經(jīng)驗(yàn)。他表示，自己之所以進(jìn)入酒店投資賽道，緣于一次在投資汽車展廳的過(guò)程中，拿下了一個(gè)很大的物業(yè)。誤打誤撞進(jìn)入酒店投資行業(yè)的他，如今也積累了豐富的投資經(jīng)驗(yàn)。

日前，酒店之家內(nèi)容運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)從上海出發(fā)，驅(qū)車兩個(gè)半小時(shí)趕到了朱學(xué)鋒位于江蘇省無(wú)錫市的汽車4S店中。

一件灰藍(lán)色的Polo衫，一條合體的黑色褲子，透露出這位在投資領(lǐng)域沉浮多年的商人的精明干練。休閑的運(yùn)動(dòng)鞋和手腕上的紅繩，則又展現(xiàn)出他商場(chǎng)之外的悠閑和對(duì)美好的愿景與期盼。

本期酒店之家投資人對(duì)話欄目，我們與朱學(xué)鋒一起，共同聊了聊酒店投資過(guò)程中的翻新之道。

本期對(duì)話嘉賓：朱學(xué)鋒先生

“快裝輕改”

酒店之家：存量翻新是近年來(lái)的熱門話題，您如何看待這一現(xiàn)象？

朱學(xué)鋒：2019年以前，酒店市場(chǎng)整體上處于欣欣向榮的趨勢(shì)，這一階段新增酒店數(shù)量龐大。此后三年的艱難時(shí)期，行業(yè)內(nèi)酒店投資人的回報(bào)率都很低。這期間停擺3年加上此前的2-3年，共計(jì)在營(yíng)6-8年。按酒店運(yùn)營(yíng)規(guī)律看，酒店的設(shè)施設(shè)備已進(jìn)入翻新升級(jí)階段。另一方面，近年來(lái)，很多品牌實(shí)現(xiàn)了從1.0到2.0的高速迭代，現(xiàn)在的酒店行業(yè)，已經(jīng)完全顛覆了以前傳統(tǒng)工藝的做法。所以，從投資的角度來(lái)講，迭代更新也成為一個(gè)重要的話題。

酒店之家：您如何看待酒店翻新過(guò)程中的“快裝輕改”模式？

朱學(xué)鋒：現(xiàn)在酒店投資人在存量改造的過(guò)程中非常喜歡快裝輕改的模式。主要是因?yàn)橥度肷伲乇究臁?/span>現(xiàn)在的材料革新其實(shí)就是迎合了很多老酒店投資人的改造需求。

比如，之前用的是墻紙和涂料，現(xiàn)在又大又便宜質(zhì)量又好的墻布，也只要20多塊錢一平方米。過(guò)去我們常說(shuō)的多層板和打底板，現(xiàn)在材料革新后，防潮板只要幾十塊錢一平方米。這樣算下來(lái)，一個(gè)房間的改造可以集中在一兩天甚至更短的時(shí)間內(nèi)完成，而且效果更好。

讓我印象比較深的是，之前在一個(gè)貴州的會(huì)議上，一個(gè)家具廠家推出了29980元、39800元等輕改套餐。我實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)，一個(gè)有300多間房的酒店項(xiàng)目，這個(gè)家具廠家用了100個(gè)人、40天時(shí)間就把整個(gè)酒店徹底改變了。我覺(jué)得快裝輕改的模式在未來(lái)真的是一個(gè)趨勢(shì)。因?yàn)楹芏鄸|西都在模塊化、一體化，未來(lái)工業(yè)化程度會(huì)越來(lái)越高。

當(dāng)然，快裝比較適合于老酒店的升級(jí)，很多品牌如果是從零開始做，也不一定適合這種模式。我們不提倡所有的酒店投資人都去學(xué)這種方法。輕量的項(xiàng)目可以進(jìn)行輕改，但如果品牌方要從白坯開始裝，可以根據(jù)設(shè)計(jì)師的要求，利用新材料進(jìn)行裁切。

(圖為朱學(xué)鋒接受酒店之家訪談現(xiàn)場(chǎng))

“躬身入局”

酒店之家：在酒店翻新的過(guò)程中，您是如何選擇承包商的？是大的統(tǒng)包，還是分包形式？

朱學(xué)鋒：對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的投資人來(lái)說(shuō)，我希望是采用分包的模式。有經(jīng)驗(yàn)的投資人一般都會(huì)自己參與一些采購(gòu)，因?yàn)樗约阂蔡貏e想去了解酒店的供應(yīng)鏈。只有了解了這些之后，他才能去跟總包聊價(jià)格。

比如，我們說(shuō)翻新一間亞朵的房間需要十五六萬(wàn)元。你想還價(jià)就要明確指出來(lái)是哪里貴了。這就需要你首先要了解這個(gè)行業(yè)，只有對(duì)供應(yīng)鏈了解了之后才能去還價(jià)。

投資過(guò)六七個(gè)酒店的投資人，對(duì)行業(yè)的供應(yīng)鏈已經(jīng)有了一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)。其實(shí)很多總包自身也需要找分包。比如，他可能會(huì)把消防、家具等等分包出去。所以，在酒店翻新的過(guò)程中，懂行的人肯定是做分包，不懂得人也只能做總包。

所以我們講，做酒店投資之前最好是先去做一些學(xué)習(xí)，跟行業(yè)有經(jīng)驗(yàn)得投資人進(jìn)行交流，你可以少走很多彎路。甚至他得一條信息有可能會(huì)使你省下幾十萬(wàn)。

開店過(guò)程中，也會(huì)涉及到投資回報(bào)測(cè)算的問(wèn)題。這對(duì)剛?cè)胄械木频晖顿Y人來(lái)講確實(shí)比較麻煩，包括證照、消防、裝修、防水、采購(gòu)價(jià)格、品牌方要求等等。我建議新手投資人在開店之前要多花時(shí)間去接觸一些有經(jīng)驗(yàn)的投資人，聽(tīng)取他們的一些意見(jiàn)。

酒店之家：在隨后的翻新過(guò)程中，如何跟進(jìn)并把控質(zhì)量？

朱學(xué)鋒：要想真正全方位地去做工程，肯定是需要投資者有一定的專業(yè)度。投資人如果沒(méi)有時(shí)間可以去請(qǐng)一個(gè)專業(yè)的監(jiān)理，來(lái)把控項(xiàng)目的質(zhì)量。動(dòng)輒一兩千萬(wàn)的投資，一定要認(rèn)認(rèn)真真地去對(duì)待，這個(gè)環(huán)節(jié)把握好了，可以少走很多彎路。

我投資第一個(gè)店的時(shí)候，就經(jīng)歷過(guò)一次失敗的防水案例。當(dāng)時(shí)我也知道防水很重要，并且反復(fù)地跟裝潢公司溝通了這個(gè)事情，當(dāng)時(shí)也在每個(gè)房間做了存水實(shí)驗(yàn)。但是裝修兩三年之后我發(fā)現(xiàn)墻面上出現(xiàn)了滲水問(wèn)題。我后面也在學(xué)習(xí)中了解到，其實(shí)這里面有很多竅門，圓弧形的角和90度的角都有區(qū)別。所以，很多經(jīng)驗(yàn)都是從失敗的案例中摸爬滾打出來(lái)的。

(圖片來(lái)源于網(wǎng)絡(luò))

“多樣化”

酒店之家：現(xiàn)在各種概念酒店和主題房火熱興起。您怎么看待他們未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)？

朱學(xué)鋒：每個(gè)酒店都有自己的經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)。如果酒店在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，出租率達(dá)不到頂格要求的情況下，可以嘗試多樣化經(jīng)營(yíng)。

一個(gè)是多房型。過(guò)去我們的房間類型涵蓋標(biāo)間、大床房、豪華房等。但是，在經(jīng)過(guò)前幾年的艱難時(shí)刻之后，我們也發(fā)現(xiàn)，很多酒店的出租率和RevPAR是有所下降的。所以大家也開始嘗試一些新的方向。

我之前曾嘗試跟電競(jìng)公司合作，拿出部分酒店的一層試點(diǎn)搞了電競(jìng)主題。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，原來(lái)部分酒店的出租率沒(méi)什么改變，但是電競(jìng)房自身也可以做到一天70%~80%的入住率。我合作的25間房，一個(gè)月也能做到十七八萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額。這就相當(dāng)于我一個(gè)月可以多18萬(wàn)元的業(yè)績(jī)。

所以，對(duì)于主題房的改造我是大力提倡的。我一個(gè)朋友之前開過(guò)KTV主題房，二十多間KTV主題房，他只用了一年就回本了。相對(duì)應(yīng)的，我們的房間如果一直空在那里，其實(shí)可以試點(diǎn)拿出一部分房間，加入K歌、電影、電競(jìng)等特色主題。

另一方面，現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，單一主題房運(yùn)營(yíng)可能會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，可以考慮多種類型的主題房搭配經(jīng)營(yíng)，東邊不亮西邊亮，分?jǐn)偪赡軙?huì)面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

第二是增加非房收入。我覺(jué)得未來(lái)酒店還可以做多元化經(jīng)營(yíng)。我前幾天去看了雷軍的順為資本參與投資的比星咖啡。我們酒店品牌為什么不可以做咖啡呢？其實(shí)現(xiàn)在很多酒店品牌已經(jīng)開始嘗試做咖啡了。比如，華住集團(tuán)跟COSTA簽署了合作，在漢庭就可以喝上精品咖啡。

非房收入一定要提高。如果非房收入能夠做到營(yíng)收的30%，就能覆蓋一部分房租了。這一方面能夠?yàn)榫频晖顿Y人提供盈利，另一方面也能為用戶增加一些入住體驗(yàn)。還有很多品牌把一樓打造成城市會(huì)客廳，也可以提高酒店的盈利能力。

（圖片由AI生成）

“智能化”

酒店之家：今年以來(lái)，人工智能概念火熱。您如何看待未來(lái)酒店翻新過(guò)程中智能化的發(fā)展趨勢(shì)？

朱學(xué)鋒：未來(lái)的酒店一定是數(shù)字化、智能化的，智能化是未來(lái)的必經(jīng)之路。我們已經(jīng)在嘗試通過(guò)和門鎖廠家的合作來(lái)減少前臺(tái)的做法了?，F(xiàn)在很多的機(jī)器人公司，已經(jīng)完全可以實(shí)現(xiàn)自助化了。比如，酒店可以開發(fā)一款A(yù)PP，顧客只用打開手機(jī)APP掃碼即可入住，甚至連房卡都不再需要了。

酒店之家：您有算過(guò)智能化的投入產(chǎn)出比嗎？

朱學(xué)鋒：現(xiàn)在酒店基本上五六年就要進(jìn)行一次翻新。在經(jīng)歷過(guò)艱難時(shí)刻之后，開源節(jié)流已經(jīng)成為酒店投資人的共識(shí)。而在這一塊，機(jī)器人的確是一個(gè)很好的嘗試。

據(jù)我了解，一臺(tái)智能機(jī)器人的成本十幾萬(wàn)，可能僅相當(dāng)于一個(gè)前臺(tái)員工一兩年的工資。以10年的使用期限來(lái)看，是相當(dāng)劃算的。所以，對(duì)于經(jīng)濟(jì)型酒店來(lái)說(shuō)，數(shù)字化、智能化一定是未來(lái)的發(fā)展之路。

(圖片由AI生成)

寫在最后采訪的最后，朱學(xué)鋒給剛?cè)胄械男率志频晖顿Y者分享了兩點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

第一，在酒店改造的過(guò)程中，智能化一定是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)趨勢(shì)。這個(gè)智能化，可以讓你不用非要到前臺(tái)刷卡，而是直接會(huì)有一個(gè)機(jī)器人來(lái)接待。

第二，剛踏入酒店行業(yè)的投資人，需要多跟有經(jīng)驗(yàn)的投資人進(jìn)行交流，多了解需要注意的事項(xiàng)和避坑點(diǎn)，這樣可以給很多新手投資人減少20%左右的損失。

訪談的間隙，朱學(xué)鋒還帶我們參觀了他在無(wú)錫的兩個(gè)酒店項(xiàng)目。不久之后，他即將開始著手推動(dòng)這兩個(gè)酒店的翻新改造，并與我們約定了翻新完成后的再次見(jiàn)面。

與所有的行業(yè)一樣，酒店也在時(shí)代發(fā)展的潮流中不斷地迭代、更新，在經(jīng)歷波折又峰回路轉(zhuǎn)后邁上一個(gè)新的高度。我們期待，與朱學(xué)鋒的再次見(jiàn)面。