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昨天寫了一篇文章：為什么日本年輕人結(jié)婚了也不買房？有讀者留言問到了文章中寫的“還要注意貸款買房自住的話是不能用于投資的”這個有點不明白，我買房他們咋能確定我自己住還是拿來出租？ 不過我要事先說好，我沒有做過房地產(chǎn)工作以上內(nèi)容也是之前身邊人買房的時候了解再加上深度查到的，如果有不對的地方歡迎大家指正交流。在日本和咱們國內(nèi)一樣，可以向銀行貸款買房，但是貸款會分成兩種：不動産投資ローン（不動產(chǎn)投資貸款）和住宅ローン（住宅貸款）。
| 不動產(chǎn)投資貸款 | 住宅貸款 | | | | | | | | | | | 貸款人還款能力以及要購買的房屋的年數(shù)、房租設(shè)定等等。 | 主要是看個人的償還能力，比如年收、工作年數(shù)、存款等 |
投資貸款可以是法人名義可以是個人名義，但是住宅貸款是個人名義。住宅貸款還可以享有減稅等福利，但是投資貸款是沒有的。住宅貸款因為是面向有償還能力的人群所以有申請年齡上限，一般是65~70歲。70歲以上再想申請住宅貸款就很難了。
而投資貸款的還款不僅是看貸款人本身還會看投資房子，房子的房租才是還款來源，所以70歲以上也能申請。原則上是沒有規(guī)定說不可以的，但是銀行審查的時候很有可能因為你有投資貸款而不批住宅貸款。但還是會看個人的經(jīng)濟情況、投資房屋的經(jīng)濟效益等等各種情況，每家銀行情況也不同，如果真的有這個需求建議提前去咨詢一下。
請注意，在日本，用住宅貸款購買的房屋是不能用于投資的！
如果悄咪咪地用于投資了（出租出去、做民宿等等）會屬于違反合約，銀行會要求一次性返還剩余的所有貸款金額。甚至可能會被認定為欺詐罪，大家一定要注意。有日本長期在留簽證（永住、工簽、經(jīng)營簽等等）是可以申請貸款的，大家普遍的認知是如果有永住的話還款利率低、能和日本人一樣享受零首付。
但其實沒有永住，只是有工作簽證的外國人，只要你年收高、公司夠好，也同樣能申請得到。旅行簽證or沒有簽證的都不能貸款，但是可以全款現(xiàn)金買房。在日本想投資房產(chǎn)的話，可以有以下幾種形式：
走在日本街道上會看到日本有很多一整棟一整棟都是用于出租用的公寓房，在市中心這樣的房子多面向?qū)W生、一個人的工作黨或者結(jié)婚不久的小夫妻。
投資一整棟肯定是需要很多錢的，對不起，要多少錢我不知道Orz，但是收益高也是真的。我見過有投資一棟低層樓的，整個建筑也就三層，然后整個用于民宿的。
還有投資一戶建的，但是我了解到的是一戶建的收益不如公寓樓好。大家可以想想租什么房子的人群多？是不是還是學(xué)生以及不在家住的上班族，整體來說大都是1~2人的家庭為主，一戶建的房子大都是4個房間，租的話也是一大家子租，這樣的人群太少了。貸款一下子可能就貸了30、35年，這期間比如因為工作關(guān)系要一家人離開這個城市等等不可奈何的情況時，怎么辦呢？
我查資料的時候看到一個住宅金融支援機構(gòu)上寫道，這樣的情況可以和貸款的銀行咨詢一下，看能否將住宅貸款變更為投資貸款，這樣就可以用于投資。BUT，能變更的銀行其實不多，以及手續(xù)也很繁雜，很多日本人會選擇直接賣掉而不是更換貸款。換個立場說，比如投資買了一套房后始終租不出去，或者是自己因為各種情況沒有住所了，想住進自己的房子，這張情況怎么辦？首先，如果你的房子正有人住的話是不能強制租客退租自己住進去的，這在昨天的文章里提到過，日本的《借地借家法》有明文規(guī)定。但是如果房子空著，你自己住進去倒是可以的，相對的就是這部分的房租沒有了，收入沒了還得還利率很高的貸款，經(jīng)濟上來說就不值了。如果有中介跟你說，買套房就能申請日本簽證，聽我的，趕緊撒腿跑。
在日本投資買房并不能獲得任何簽證，很多中介把投資買房跟經(jīng)營簽證并在一起說，但其實這是兩碼事。這是外國人在日本經(jīng)營公司申請的一種簽證，可以理解為在日本開公司。投資買房可以作為公司的業(yè)務(wù)但是不能成為你申請簽證的理由。
比如說你在日本開的公司是做房地產(chǎn)投資，拿著經(jīng)營簽證，這就沒有問題了。還有的人跟我說，有中介跟他講在日本貸款買套房然后做民宿然后申個日本經(jīng)營簽證，經(jīng)營民宿可以算得上是一種業(yè)務(wù)了吧，開個民宿公司申個經(jīng)營簽證這總沒問題了吧。日本能做民宿的房子是有規(guī)定的，因為我也沒有做過所以這里只能給大家簡單介紹一些我查到的內(nèi)容。2018年6月開始實施的「住宅宿泊事業(yè)法」（簡稱民宿新法）對短期租賃進行了明確的規(guī)定，在日本經(jīng)營民宿的話要根據(jù)民宿新法對房屋進行民宿登記，這是區(qū)別于日本傳統(tǒng)旅館的一種新型民宿規(guī)定。根據(jù)該法，可以將暫時不住的房屋作為民宿外租除去，但是營業(yè)天數(shù)每年只能在180天內(nèi)。且，能被登記成民宿的房屋也有規(guī)定，比如該公寓管理明確規(guī)定不能作為民宿使用的、鄰居不同意的，等等情況時，該房屋無法登記。關(guān)于民宿這部分，參考資料中有一個「民泊新法（住宅宿泊事業(yè)法）」全解説，我把鏈接附上了，感興趣的可以細看一下。這里提醒大家，一些旅行平臺上你可能會看到那種私人民宿，介于我上面提到的內(nèi)容你現(xiàn)在應(yīng)該知道，這樣的民宿極大可能都是不合規(guī)的。
如果你租了，你的權(quán)益是無法受到保護的，一旦你住宿時出現(xiàn)了任何糾紛，甚至我聽到過被公寓物業(yè)發(fā)現(xiàn)后要求立即搬離的情況，語言不通、人生地不熟的，你可能錢交了好幾天最后拿不回錢還得另找酒店。
來日本旅游找民宿的話還是推薦那些合規(guī)平臺，以及日本本土的酒店、民宿，起碼能住個安心。以上就是給大家介紹的在日本貸款買房的一些事兒，當(dāng)然有的人會覺得我自己貸款買的自己的房子怎么使用還得問別人？我就租出去銀行還能真查來？那，規(guī)定是這樣說的，你要鋌而走險的話我們也挺想聽聽后面的故事~歡迎留言告訴我們哇！參考資料：
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「民泊新法（住宅宿泊事業(yè)法）」を全解説https://minpaku./minpaku-shinpou/
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